Qué impuestos debes pagar si compras o alquilas una plaza de garaje

Garaje
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Antes de elegir uno de estos inmuebles los expertos aconsejan adoptar una serie de precauciones para evitar sorpresas desagradables. Los expertos inmobiliarios han dejado claro que adquirir una plaza de garaje como inversión puede ser una opción interesante en base a su rentabilidad –que oscila entre en el 5% y el 8%- pero si usted está manejando comprar o alquilar este tipo de inmuebles también es conveniente que conozca la fiscalidad de estos productos, además de qué precauciones aconsejan los abogados a compradores e inquilinos antes de dar el paso.

Nuria Diez Alonso, abogada de Legálitas, informa que “si tenemos pensado comprar una plaza de garaje de segunda transmisión, esto es, de segunda mano, el impuesto que tenemos que abonar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tributando al tipo impositivo que establezca cada Comunidad Autónoma, teniendo cada una de ellas potestad para aplicar un tipo u otro, siendo por ejemplo en Madrid un 6%, o en Cataluña el tipo general del 10%”.

Esta letrada explica que “en principio, vamos a pagar el impuesto en base al valor por el que compramos la plaza de garaje”, pero alerta de que “nos pueden iniciar un procedimiento de comprobación de valores, ya que la Administración Tributaria tiene unas tablas por las que establece el valor de los inmuebles en cada momento”, por lo que aconseja “respetar dicho valor que se denomina valor fiscal, para que no tengamos problemas futuros”. Y para evitar cualquier conflicto recomienda que antes de comprar una plaza de garaje se debe comparar el valor fiscal que tiene para Hacienda, ya que si dicho valor está por debajo o es igual que el valor de compra no habría problema, pero si el valor fiscal está por encima del valor de compra es cuando nos enfrentamos a una posible comprobación de valores.

“Para poder obtener el valor fiscal hay que dirigirse a la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble, señala Diez Alonso, quien puntualiza que aunque también se puede acceder vía internet a través de las páginas oficiales de la Consejería de Economía y Hacienda de la comunidad, ella recomienda acudir personalmente ya que a veces los valores que aparecen en internet no están actualizados.

Por otro lado, esta abogada aclara que en caso que el propietario alquile una plaza de garaje, tiene una serie de obligaciones tributarias que “hemos de cumplir y que no siempre se conocen”. Por ejemplo, precisa que “el alquiler de una plaza de garaje conlleva al arrendador la obligación de darse de alta en la Declaración Censal, esto es, modelo 036 (ordinario) ó 037(simplificado). Precisando que “darse de alta en estos modelos implica que ya somos empresarios a efectos de IVA, de tal manera que ya podemos repercutir el impuesto en la factura” que se entrega al inquilino.

“Y es que, cuándo se alquila una plaza de garaje el propietario tiene que repercutir IVA, por ello, resaltar que siempre tenemos que emitir una factura en la que repercutamos el 21% en concepto de IVA, y ese IVA lo tenemos que declarar e ingresar trimestralmente a través del modelo 303, que es el modelo trimestral de IVA en el que incluimos el IVA soportado y el IVA repercutido, obligación que recae siempre y en todo caso en el arrendador o propietario del inmueble, en este caso, propietario de la plaza de garaje.

Igualmente, la representante de Legálitas resalta cómo se deben hacer las retenciones de IRPF, y precisa que “si la plaza de garaje se la estamos alquilando a un profesional o empresario que afecta dicho inmueble al desarrollo de su actividad, esto es, que el destino que da a esa plaza no sea un uso privado, sino que tenga que ver con su actividad, el arrendatario ha de practicar una retención de IRPF del 19% al dueño del inmueble, de tal manera que ha de ingresarlo en la Administración igualmente de forma trimestral mediante el modelo 115”.

Y remarca Diez Alonso que “el propietario de la plaza de garaje además de hacer las liquidaciones de IVA, tendrá que hacer la declaración de la Renta incluyendo el rendimiento obtenido por dicho alquiler, de tal manera que tributará por dicho rendimiento como una renta de capital inmobiliario en su autoliquidación de IRPF”.

Precauciones antes de comprar o alquilar

Además de conocer todos los entresijos tributarios para no tener problemas con el fisco, la abogada de Legálitas Asunción Santos, manifiesta que antes de comprar una plaza de garaje -bien para nuestro uso, bien como inversión- es conveniente tomar una serie de precauciones. Concretamente, antes de comprar recomienda: consultar con la Comunidad de Propietarios, con el Registro de la Propiedad, comprobar que se está al corriente en el pago del IBI y dejarlo todo ‘atado y bien atado’ en un buen contrato.

1.- Consultar a la Comunidad de vecinos

Recalca dicha jurista que a la hora de hacer nuestros números hay que tener en cuenta no sólo el precio de la compraventa y los impuestos, sino también los gastos de comunidad que lleva aparejada la plaza que pueden ser ordinarios y extraordinarios. Y estima conveniente solicitar al presidente o administración información sobre la cuota de participación que la plaza tiene atribuida, la fórmula de distribución de los gastos en la comunidad y si existen gastos comunes de los que esté exenta de pago. “Una información que vendrá en la escritura de división horizontal de la finca, y en los Estatutos de la comunidad en caso de que los haya”.

Otra cuestión es comprobar si la plaza de garaje tiene deudas de propietarios anteriores con la comunidad. Por lo que en el momento de la compraventa se requerirá al propietario para que presente certificación que declare hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. Según la letrada “la certificación la emite el secretario con el visto bueno del presidente quienes responderán de la exactitud de los datos” subrayando la relevancia de conocer esta dato “porque el adquirente responde con el propio inmueble de las deudas del año en curso y de los tres años inmediatamente anteriores”.

– Igualmente, considera “muy importante enterarse de si ha derramas para el pago de mejoras ya que pudiera ser que existieran y no estuvieran incluidas en la certificación, por ello cree conveniente “consultar al Administrador, o mejor aún introducir en la escritura una cláusula respecto a que pasa con esas derramas en el caso de que existan, ya que de no poner nada, según la Ley serán a cargo de quien sea propietario en el momento en que sean exigible su pago”.

Asimismo, indica que si la plaza está en la Comunidad Autónoma de Cataluña, el certificado de deudas debe contener los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Puesto que en dicha autonomía la afección real se amplía a las deudas del año en curso y los cuatro años anteriores.

Recordando que también es primordial consultar en los estatutos de la comunidad si existe alguna limitación para el arrendamiento de la plaza de garaje a personas que no sean propietarios de la comunidad. Si fuera así una vez que la compremos no podríamos alquilarla salvo a otros vecinos”.

2.- Consultar al Registro de la Propiedad

Para saber si la plaza de garaje tiene alguna carga o embargo debemos solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad, declara Asunción Santos. En esa nota también podremos ver si la persona que nos la quiere vender es realmente el dueño y si la plaza es finca independiente o si es anejo a una vivienda, en cuyo caso no podría venderse por separado sin la previa segregación que deberá ser aprobada por la Junta de Propietarios. Ya que “debemos tener presente que si no hacemos esta consulta al Registro luego no podremos reclamar al vendedor por desconocimiento de ninguna cuestión que constara inscrita y que podríamos haber conocido de esta forma”, tal y como alerta la citada abogada.

Además, destaca que en caso de que la superficie real no coincida con la registral, si la compramos como “cuerpo cierto” tampoco podremos reclamar. Por eso es es conveniente que hagamos una medición física de la plaza y no nos guiemos únicamente por la escritura o la inscripción registral.

3.- Contar con un buen contrato de compraventa

Desde Legálitas se hace notar que “tanto si hacemos un contrato de arras como si directamente firmamos un contrato de compraventa es importante que establezcamos de forma completa y correcta las condiciones del acuerdo al que hemos llegado, como el precio, características de la plaza, fecha de formalización de la escritura, quien corre con los gastos notariales y de inscripción de la compra, y penalizaciones en caso de que una de las partes se eche atrás”.

4- Comprobar que está al corriente en el IBI. El último y cuarto consejo para quien desee comprar una plaza de garaje es que es importante comprobar que la plaza esté al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Para ello podemos pedir al propietario la justificación de haberlo abonado en los últimos 4 ejercicios.

Desde Legálitas también dan una serie de recomendaciones a los inquilinos de las plazas de garaje con objeto de evitar encontronazos tanto con la comunidad como con el arrendador para lo cual aconsejan informarse antes de aspectos como el número de vehículos que se pueden estacionar o si se puede subarrendar a terceros.

Por ejemplo, observan que “cuando alquilamos una plaza de garaje estamos alquilando un espacio que está habilitado para un uso determinado, que suele ser el de aparcamiento de un solo vehículo”, por lo que “si nuestra intención es alquilar una plaza para aparcar la moto además del coche es conveniente consultar los estatutos de la comunidad”. Puntualizando que si los estatutos “no lo prohíben expresamente la jurisprudencia lo está aceptando salvo que se moleste a otros propietarios o se invadan zonas comunes”. Aunque también sugieren consultar las ordenanzas municipales, ya que también podrían prohibirlo.

De igual forma, avisan que si queremos alquilar una plaza de garaje con la intención de almacenar allí objetos, también proponen consultar si ello está permitido a la comunidad.

También alerta que una cuestión que debemos tener presente es que en caso de que nuestro contrato de arrendamiento no autorice expresamente al inquilino de la plaza a subarrendarlo a un tercero, no podrá hacerlo. Por tanto, si vamos a alquilar una plaza y tenemos intención de subarrendar debemos hacerlo constar en el contrato o nos arriesgamos a que el propietario nos reclame.

Finalmente, y al igual que ocurre en el caso de la compraventa, desde Legálitas concluyen que es fundamental contar con un buen contrato de alquiler en el que consten claramente algunos puntos como el precio, qué gastos asume cada parte, duración del contrato, garantías de pago, formas de resolución del contrato, penalizaciones, etc. Todo para evitar sobresaltos.