No pongas un precio demasiado alto a tu casa: puedes acabar malvendiéndola

Casa en venta
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Más del 50% de los pisos se anuncian con un precio sobrevalorado, lo que a la larga puede perjudicar al propietario aunque no tenga prisa en vender. El mercado residencial sigue la senda de estabilización de precios iniciada hace dos años y el hecho de que durante los siete primeros meses de 2016 la vivienda se haya revalorizado de media un 1,5% -tal y como indica el último informe de Tinsa– lo demuestra. Sin embargo, la recuperación de los precios sigue siendo tímida –en julio fue de un escaso 0,3% respecto al mismo mes del año pasado- y no supone, ni mucho menos, que éstos se hayan acercado al nivel que tenían antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que acumulan una caída del 41,3% desde los máximos alcanzados en 2007.
 
Eso significa que en la actualidad ya no se pueden pedir las cifras que se pedían antes de la crisis y que el propietario debe tratar de olvidar el precio al que compró y probablemente rebajar sus expectativas si no quiere que su piso se ‘eternice’ con el cartel de se vende, puesto que si hay algo que puede convertir en ‘invendible’ un inmueble es que no se ponga en el mercado a un precio adecuado.
 
Los expertos del portal inmobiliario Idealista.com insisten en que no se debe olvidar que “a pesar del aumento del interés de la demanda, la oferta de viviendas aún es elevada y los precios ‘de mercado’ no siempre son los precios de cierre por lo que el comprador debería aceptar que quizá tenga que ajustar sus expectativas para poder cerrar la operación”, ya que “los bancos están volviendo a dar hipotecas pero no hasta el punto de que los precios suban a nivel generalizado”.
 
Sin embargo esto no siempre ocurre y “en España, más del 50% de las viviendas que se ponen a la venta salen con un precio más alto de lo debido, lo que a la larga, perjudica los intereses del vendedor”, según afirma Jesús Duque, vicepresidente de la compañía Alfa Inmobiliaria
 
Según los estudios de esta compañía cuando una vivienda se pone a la venta por un precio por encima de lo adecuado, la propiedad se termina vendiendo por un precio inferior a su valor
 
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com coincide en que cuando se fija un precio excesivo se alargan los plazos claramente y en definitiva el piso no se vende, lo que puede no ser muy preocupante si el propietario no tiene mucha urgencia o necesidad, aunque corremos el riesgo de que nuestra casa “se queme”, que es como llaman los profesionales al hecho de que una vivienda permanezca un tiempo excesivo con el cartel de se vende, ya que da pie a los potenciales compradores a pensar que si eso sucede es porque “no merece la pena”.
 
Por ello, y para fijar un precio competitivo, desde Alfa Inmobiliaria aconsejan al comprador que ‘olvide’ lo que pagó por su casa en el pasado, el importe que ha invertido en su mantenimiento o en sus reformas o el valor emocional que el piso tiene para él, ya que son cuestiones que no tiene valor para un posible comprador.
 
Adviertiendo al propietario que con un precio equivocado lo único que conseguirá es “vender la casa del vecino (si esta está más barata, cualquier potencial comprador entenderá que ha encontrado una interesante oportunidad; Tener menos visitas y a que la casa “se queme”. Ya que como se ha explicado cuando una casa lleva mucho tiempo a la venta, genera una percepción que aleja a los potenciales compradores.
 
“Los compradores más interesantes, según Duque, aparecen normalmente en los 30 primeros días. En entonces cuando debemos contar con el precio más adecuado. A partir de entonces, se suele producir una bajada notable de interés por la propiedad que conduce inevitablemente a la bajada de precio, con la consecuente pérdida de tiempo y oportunidades.
 
Por eso tanto desde Alfa Inmobiliaria como desde Pisos.com insisten en la necesidad de poner el precio adecuado desde el primer momento y facilitan una serie de recomendaciones y aspectos a tener en cuenta conseguirlo, teniendo en cuenta la oferta de viviendas similares, zona y ubicación, el estado real de la vivienda y la percepción que transmite.
 
Gandarias recalca que hay varios pasos que se pueden dar pero considera que lo primero mirar en los portales inmobiliarios un número amplio (entre y 10 pisos)o de casas similares a la tuya y precisa que hay que tener en cuenta no sólo la ubicación, sino la orientación (ya que generalmente la orientación norte es más cara) y el número de dormitorios (ya que no una vivienda puede tener los mismos metros y no el mismo número de dependencias con lo que varía el precio).
 
Además informa que al hacer la comparación hay que tener en cuenta que se debe hacer con los metros construidos y no con los metros útiles, ya que son los construidos lo que se generalmente anuncian en las webs. Y señala que lo ideal sería con esta información sacar un precio por metro cuadrado con el que obtener el precio de referencia para tu vivienda.
 
Después de este trabajo de campo, otra actuación posible para afinar más sería, según el representante de Pisos.com, preguntar a un profesional de la zona o una agencia inmobiliaria que podrán ayudarnos a fijar mejor una cantidad “ya que conocen las operaciones recientes, lo que nos puede dar una idea siempre aproximada de lo que pedimos pedir ya que no te miden ni la casa ni comprueban su estado”.
 
Si queremos dar más en el clavo, otra opción –en opinión de este experto- sería pedir una valoración, una alternativa más económica que una tasación (que se puede hacer en Internet desde 10 euros); Por último, estaría la posibilidad de hacer una tasación, la en la que ya van a la casa, la miden y valorar su estado. Esta es la actuación más cara, a partir de 300 euros, pero es también la más completa ya que tiene valor jurídico, por lo que a juicio de Gandarias, es un coste asumible en una transacción de tal importancia.
 
Además, y más recientemente, se ha puesto en el mercado una herramienta intermedia entre la valoración y la estimación que –tal y como explica Gandarias- “tiene la ventaja frente a la estimación el que van a tu casa, la miden y te facilitan un informe muy completo que puedes exhibir ante el comprador a un precio inferior a la tasación (suele costar entre 150 y 200 euros) aunque a diferencia de ésta no tiene valor jurídico.