Cómo evitar que la compra de una vivienda sobre plano se convierta en pesadilla

Plano de una vivienda
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Consejos de los expertos para no ser una víctima de abusos como los que se cometieron durante el boom inmobiliario. La incipiente reactivación del mercado inmobiliario ha vuelto a resucitar la venta de viviendas sobre plano, ya que facilita a los promotores la financiación de la construcción de los pisos por parte de los bancos. Sin embargo y aunque el regreso de esta práctica todavía no es muy generalizado -se limita a enclaves donde no hay stock de producto acabado, queda poco suelo disponible, y lógicamente se detecta demanda- es inevitable que la sola mención de comprar un piso sin que esté construido traiga a la memoria de los compradores los numerosos abusos registrados durante el boom inmobiliario, por lo que resulta imprescindible conocer una serie de claves para evitar sobresaltos.
 
Lo primero que hay que saber es que “para tratar de poner freno a las malas prácticas cometidas durante el boom que dejaron a mucha gente sin vivienda y sin ahorros, se ha realizado una reforma legal que ha entrado en vigor el 1 de enero de este año, una reforma por la cual se ha derogado la Ley 57/68 y se ha modificado la Ley de Ordenación de la Edificación a través de la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en lo que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano”, tal y como recuerda Luis Felipe Gómez Ferrero, abogado de Legalbanc, el servicio jurídico creado por la Vilsa Grupo Inmobiliario
 
Gómez Ferrero considera positiva esta reforma “ya que la regulación de las garantías es más exhaustiva que la de antes cuando había una ley de mínimos” destacando también a favor de la nueva normativa el hecho de que no sólo afecte a los promotores sino que obligue también a las comunidades de propietarios y sociedades cooperativas como entidades sujetas a estas obligaciones cuando antes no lo estaban”. También cree beneficioso el hecho de que “se fijen sanciones para los promotores que incumplan la normativa y que se establezcan obligaciones concretas en cuanto a publicidad de las garantías”.
 
Sin embargo este experto no está satisfecho por el hecho de que la nueva legislación fije el interés de demora para el supuesto de devolución de entregas a cuenta en el interés legal del dinero, cuando hasta ahora el tipo de interés para las devoluciones estaba fijado en el 6%, resaltando que en este aspecto se “ha perjudicado a los usuarios ya que en la ley vigente se habla de intereses legales, que actualmente son mucho más bajos del 6%” y tampoco le convence el hecho de que no esté del todo claro si se excluyen de la garantía las cantidades a cuenta entregadas antes de la obtención de la licencia de edificación.
 
Este letrado informa que lo primero que hay que saber es que cuando tu compras una vivienda sobre plano firmas un contrato y el promotor debe constituir un aval o un seguro (con entidades aseguradoras o de crédito debidamente autorizadas para operar en España) que cubre las cantidades que recibe a cuenta más los intereses que puedan generarse, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Un aval o seguro que el promotor está obligado a publicitar, a hacer mención expresa en el contrato y a facilitar una copia al comprador, en la que se debe indicar la denominación de la entidad asegurada o de la entidad avalista.
 
También aclara Luis Felipe Gómez Ferrero al interesado en adquirir una vivienda sobre plano que el promotor le tiene que entregar un contrato y una cuenta bancaria especial en la que depositar las cantidades a cuenta del precio, que debe estar separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de la que únicamente el promotor podrá disponer para sufragar gastos derivados de la construcción de las viviendas. Hace hincapié en que en caso de que la promotora no tuviera esa cuenta bancaria especial estaría vulnerando la ley y advierte que “si el promotor hace un uso indebido del dinero de la cuenta especial la entidad de crédito es la que responde”. Por lo que el primer consejo que da al comprador es que jamás entregue dinero en efectivo ni lo ingrese en ninguna cuenta distinta a la especial.
 
Destaca que igualmente hay que tener claro que en el contrato “la información comercial es vinculante, es decir que, el promotor tiene que cumplir todo lo que ponga en el folletito y que cualquier modificación debe ser expresamente consentida, ya que de lo contrario el comprador tiene que tener derecho a la devolución del dinero y a rescindir el contrario”.
 
Asimismo, el proyecto se debe poder consultar y nos tienen que dar copia de los planos tanto de la vivienda como de instalaciones anexas como, por ejemplo, los garajes.
 
Ernesto Pérez Olivera, director general de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario reconoce que “en algunas ocasiones, debido a la escasez de oferta en determinadas zonas, aconsejamos a nuestros clientes la compra sobre plano, bien por la oportunidad de inversión que puedan suponer ciertas promociones, por su rebaja de precio respecto al producto acabado, o bien porque en algunas zonas existe poco producto de determinadas características, sobre todo en lo que a calidades se refiere. Pero también señala que cuando sus clientes “optan por este tipo de producto, siempre seguimos una serie de precauciones que recomendaríamos a cualquier comprador sobre plano.
 
El primer consejo que dan desde Indivisa Personal Shopper Inmobiliario es “cerciorarnos de quépromotor es el que vende las viviendas, si tiene experiencia contrastada y sobre todo si es el propietario del suelo sobre el que se edificarán las viviendas”. Una precaución que también aconsejan desde Idealista, que considera básico conocer la trayectoria”, de quien nos vende la casa.
 
En lo relativo al contrato, su recomendación es “revisarlo concienzudamente y rechazar todas las cláusulas que supongan algún tipo de indefinición, tanto en la fecha de entrega, cómo en el diseño y calidades y por supuesto, en el precio final de la vivienda. Y añade que “deberemos pedir los planos a la vez que se firma el contrato con la promotora”.
 
En cuanto al dinero entregado, el consejo del director general de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario coincide con el del representante de Legalbanc: que se haga a través de transferencia bancaria y a la cuenta independiente que deberá tener abierta el promotor, un capital sólo podrá ser empleado en los gastos de la construcción. E insiste en que “para asegurarnos de que no perderemos en ningún caso las cantidades entregadas, deberemos exigir, tanto un aval general de toda la promoción, como un aval individual que garantice la devolución de esas cantidades, en el caso de que finalmente no nos entreguen la vivienda”.
 
Finalmente, ambos expertos consideran conveniente contar con la ayuda de un profesional independiente a la promotora, “que nos asesore, vele por los intereses de los clientes compradores y se asegure de la transparencia de todo el proceso”, algo que se debería hacer “a la mínima duda”, ya que tal y como resalta Gómez Ferrero, “la adquisición de una vivienda probablemente sea la compra más importante de tu vida”.

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