¿Qué hago con la plusvalía municipal? Dudas y respuestas

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La plusvalía municipal además de ser un impuesto controvertido se ha convertido en verdadero quebradero de cabeza para quienes venden o heredan una casa, ya que tras la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre dicho tributo en Guipúzcoa –que veta que se aplique cuando se registran pérdidas en la transacción- los contribuyentes no saben cómo actuar, lo que ha originado un parón en el número de reclamaciones, según explica Alvaro Benejam, socio de BMO Abogados.

“La gente tiene un cacao mental y no sabe qué hacer. Algunos contribuyentes no están pagando el impuesto a la espera de la decisión del Constitucional sobre la norma estatal (ya que es prácticamente igual a la norma foral de Guipúzcoa) por lo que los Ayuntamientos se lo están reclamando y otros están pagando con la esperanza de que el Consistorio les devuelvan el dinero”, explica el representante de este bufete de abogados, quien –sin embargo- aconseja a quienes han sufrido una minusvalía patrimonial (porque han vendido a un precio menor al que compraron) que impugnen cuanto antes las liquidaciones del Impuesto sobre la plusvalía municipal, que es como se conoce realmente al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) por el que los Ayuntamientos gravan el incremento de valor de los inmuebles que aflora cuando se produce una transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), o en supuestos como el usufructo.

Este letrado opina que los contribuyentes no deben esperar porque “el criterio del TC aunque se refiera a una ley foral sienta jurisprudencia y sirve para todas las leyes del Estado” y también aconseja hacerlo por una cuestión de plazos “ya que el tributo se puede recurrir sólo en un plazo de cuatro años desde que se pagó la autoliquidación y en un plazo de 30 días hábiles si lo hizo por liquidación”.

Marta García, directora de Consultoría Técnica de Tinsa, también considera los contribuyentes que han vendido o heredado un inmueble deben reclamar a pesar del compás de espera que se han producido mientras el Constitucional se pronuncia y explica su consejo se debe a que cabe la posibilidad de que la nueva sentencia del TC sobre la norma a nivel estatal varíe y se incluyan limitaciones (por ejemplo que no el fallo no tenga carácter retroactivo), haciendo notar que en caso de ser similar tampoco supondría ningún inconveniente para quien haya recurrido ya que “te vas a sumar a esta nueva sentencia”.

Hay que tener claro por tanto, según reitera la representante de la citada tasadora, que para reclamar se debe haber pagado el impuesto de plusvalía en la transmisión de un inmueble pero que no se haya se ha producido “incremento alguno del valor del terreno en el periodo de tenencia gravado, es decir entre la fecha en la que se adquirió y su última transmisión”. Y hace notar que en “en el 98% de los casos si el inmueble ha perdido su valor es porque ha perdido valor el suelo”.

Desde el bufete BMO se detalla que para reclamar es necesario llevar una prueba de la minusvalía del inmueble, algo que según García ratifica la última sentencia del Tribunal Constitucional que habla de la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y “menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial”.

Marta García considera conveniente que dicha prueba técnica, que acredite la pérdida de valor producida entre el momento de la compra y el de la venta, sea realizada por un experto independiente, ya que no hay que olvidar que el impuesto de plusvalías grava solo el valor del suelo, no el precio de compraventa de un inmueble.

Explica que en el caso de trasmisiones de terrenos o parcelas es coincidente, pero para el resto de inmuebles en los que existen construcciones, el valor del suelo es solo uno de los componentes que conforman su valor de mercado. Por ello, subraya que “el cálculo para saber si se ha producido una pérdida en el valor del inmueble no puede limitarse a comparar el precio de compra con el precio al que se ha vendido, sino que se requiere un informe específico al inmueble transmitido que acredite cuál ha sido la variación del valor de mercado del suelo entre el momento de adquisición del inmueble y el de la transmisión”.

Aclara, por tanto, la directora de Consultoría técnica de Tinsa que no serían información suficiente para demostrar la supuesta pérdida de valor ni las escrituras de compraventa de la última y penúltima transmisión de un inmueble, ni estadísticas de precios medios del mercado residencial del donde está la vivienda. Motivo por el cual, informa esta tasadora ha creado un producto específico para impugnar las plusvalías que usa la metodología que utiliza el Catastro para determinar el valor del suelo.

La recomendación final que hacen desde BMO abogados es “informarse sí o sí, tanto si va a vender una vivienda a pérdidas como si ha recibido una herencia”, recordando que el heredero paga dos veces la plusvalía municipal en el momento de heredar y si vende la propiedad, siempre teniendo en mente que los precios no se han recuperado como antes de la crisis y del estallido de la burbuja inmobiliaria.