El pasado mes de octubre el ministro de Fomento en funciones, José Luis Ábalos, ponía sobre la mesa un plan público-privado con el objetivo de aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler. A la espera de más detalles sobre el proyecto -y de la celebración de las Elecciones Generales-, tanto patronales como portales inmobiliarios le dan la bienvenida, pero expresan sus dudas sobre los plazos y ponen algunas condiciones al Ejecutivo.
El Ejecutivo prepara la licitación de derechos de superficie de suelos públicos durante períodos en torno a 50 años para vivienda en alquiler explotada por inversores privados. De acuerdo con sus planes, el adjudicatario del derecho de superficie construiría las viviendas y se encargaría de su mantenimiento a cambio de gestionar y recibir durante el plazo estipulado los alquileres correspondientes a la explotación. Una vez finalizado el período del derecho, estas viviendas pasarían a engrosar el parque de vivienda pública. El Ministerio de Fomento calcula que en España se necesitan cerca de un millón de viviendas para alcanzar el objetivo de que el 10% del parque sea en alquiler.
Este plan “será positivo, siempre y cuando haya una estructura jurídica con garantías y los plazos y precios estén acorde al riego que los promotores asumen”, valora en declaraciones a Invertia.com el secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Daniel Cuervo, quien encuentra el principal obstáculo en el plazo de 50 años anunciado. “Teniendo en cuenta los plazos de tramitaciones de licencias y de construcción, nos quedarían unos 46 años de explotación, lo que a priori considero insuficiente puesto que en operaciones similares los plazos suelen estar entre los 75 y 90 años”.
En la misma línea se pronuncia la patronal de las Socimis: “No cabe duda de que el plazo de la concesión es un aspecto clave para lograr que el capital privado encuentre la rentabilidad adecuada”, coincide Javier Basagoiti, presidente de Asocimi. “Se debería empezar el debate y las negociaciones a partir de los 50 años, y a partir de ahí ver la respuesta que el Estado encuentra en el capital privado”.
Desde la óptica de los portales inmobiliarios, Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa, valora que el plazo de 50 años “parece adecuado siempre y cuando pasado ese tiempo esas viviendas pasen a formar parte del parque público de viviendas. Sólo de esta manera se puede asegurar que el precio continuará siendo asequible”.
Asocimi recuerda no obstante que, “si bien se tiene que tener muy en cuenta el tema del plazo, hay otros factores que también influyen y entran en juego, por lo que una vez se analicen todos los aspectos, podremos determinar si el plazo es el adecuado. Es decir, es preciso hacer un análisis completo una vez se dé a conocer la ley en su totalidad”. Por parte de APCEspaña, Cuervo añade en ese sentido que “la ubicación de los proyectos será clave”. “Esperamos que el plan se centre en aquellas plazas que son polos de atracción de población y que en estos momentos manifiestan un problema de oferta respecto al alquiler”.
Más consenso hay en dar la bienvenida a que se trate de un proyecto público-privado. Tal y como destaca Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “la Administración Pública tiene que hacer su trabajo de aumentar el parque de viviendas pero al mismo tiempo las empresas privadas tienen la capacidad de hacerlo más rápido” y solventar así el problema del mercado de alquiler en España, que es fundamentalmente “un problema de accesibilidad”. Los colectivos más vulnerables que no pueden acceder a la compra tampoco pueden acceder a un alquiler, pero en ciudades como Berlín, Viena o Sídney la unión de fuerzas entre lo público y las empresas ha demostrado ser exitosa para revertir esta situación, explica este experto.
“La colaboración público-privada juega un papel fundamental” para “solventar el déficit de vivienda social en España”, añade Basagoiti. “En aquellos casos en los que la administración pública, por las razones que sean, no pueda hacer frente a este problema, creemos que la mejor solución es impulsar iniciativas público-privadas que apoyen a la administración en esta labor”.
Eso sí, para que las empresas privadas se interesen en este proyecto las condiciones deberán ser atractivas más allá del plazo. La clave, según Font, es que se ofrezca una rentabilidad “asegurada y sostenida en el tiempo, aunque sea menor que la que se pudiera obtener en el mercado”. Basagoiti apunta asimismo que “se debe contar con un marco de estabilidad y seguridad jurídica e institucional que garantice que lo legislado se cumpla a largo plazo”. “Si aspiramos a que los inversores continúen apostando por nuestro país y que esto nos permita alcanzar los objetivos y cubrir las necesidades futuras en vivienda social, es prioritario lograr la estabilidad legislativa en el tiempo”, añade el presidente de Asocimi.
El objetivo último, por supuesto, es que el proyecto ayude a frenar la escalada de precios en el alquiler. A juicio de Basagoiti, el plan anunciado por el Gobierno “apunta en la dirección correcta para moderar el crecimiento de los precios en algunas ubicaciones y mercados en los que ese desequilibrio es más importante”. No obstante, será importante lograr el “consenso” con las administraciones locales, tanto autonómicas como municipales, “ya que son quienes tienen las competencias cedidas en materia de política de viviendas”.
Liberalizar suelo
Algo en lo que también pone el acento Kardoudi: “El éxito o fracaso dependerá en buena parte de cuál sea la colaboración de los ayuntamientos y comunidades autónomas, ya que serán ellos quienes tengan que liberalizar suelo, algo que hasta ahora no ha pasado, sobre todo en las grandes ciudades”. Para el director de Estudios de Fotocasa, “el Gobierno debería establecer unas normas a nivel estatal y con una legislación mucho más clara, ya que ahora mismo recae la legislación en cada comunidad autónoma”.
Además, el plan anunciado por el Gobierno no es la única alternativa para hacer más asequibles los alquileres. “Para potenciar la oferta de alquiler en nuestro país se debería ‘premiar’ mucho más al propietario animándole a poner su vivienda en alquiler asequible con descuentos en el IBI u otros beneficios fiscales”, explica Kardoudi.
“No existe una varita mágica, pero sí una serie de medidas que se pueden adoptar”, reflexiona Font al respecto, con el objetivo de alcanzar “un mayor parque público de vivienda, en particular la destinada a alquiler social”. “El objetivo es hacer más grande la bolsa de viviendas accesibles”, incide el director de Estudios de pisos.com. Así, se puede por ejemplo “ofrecer ayudas para reformar pisos que no estén en el mercado”, o “bonificaciones fiscales a pisos vacíos”. En resumen, “facilitar que todos los jugadores estén en el mercado”.
