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Aumenta el lío de los alquileres e hipotecas: claves para no volverse loco

Las novedades constantes sobre hipotecas y alquileres provocan inseguridad en el mercado
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Las novedades constantes sobre hipotecas y alquileres provocan inseguridad en el mercado

La derogación del decreto del alquiler y la nueva sentencia del Supremo sobre gastos hipotecarios aumenta la incertidumbre de quienes quieren acceder a una vivienda.

domingo 27 de enero de 2019, 08:16h

El mercado residencial no gana para sustos. Quien quiere hacerse con una vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, se despierta cada mañana con novedades que cambian las reglas de juego, tanto del arrendamiento como de las hipotecas, generando una incertidumbre que también toca de lleno a los profesionales inmobiliarios que se encargan de intermediar las operaciones.

Un claro ejemplo son los gastos de las hipotecas, un “lío que sigue sumando capítulos”, ya que mientras se espera que en marzo entre en vigor la Ley Hipotecaria, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictaminado esta semana un reparto de los gastos de constitución de un préstamo hipotecario que contradice el texto de la futura norma que recibió el visto bueno en el Congreso, y que tras su paso por el Senado, se pretende entre en vigor en marzo, tal y como hace notar iahorro.com.

Por ello, Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, quiere dejar claro que aunque el Supremo lo que hace es “clarificar de una vez por todas quién debe asumir cada gasto, hay que tener en cuenta que este reparto sólo será válido hasta que se promulgue la nueva ley hipotecaria, puesto que ésta establece que todos los gastos de constitución de una hipoteca los pagará el banco, salvo la tasación”.

Sin embargo, tanto iahorro.com como HelpMyCash aclaran que hasta que eso ocurra, y durante este “periodo de transición", la nueva sentencia del TS abre la posibilidad de que los hipotecados puedan reclamar la mitad de algunos gastos a la entidad financiera con la que firmaron el préstamo.

¿Y qué es lo que ha dicho el Supremo? El alto tribunal dictaminó el pasado jueves que los gastos notariales y de gestoría de la constitución de la hipoteca se deben repartir a la mitad entre la entidad financiera y el cliente. Además, dice que el coste por inscribir la hipoteca en el registro lo deberá asumir el banco y la de cancelación el cliente” . Y ha señalado también el Supremo que la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios no es abusiva y que los bancos solo tendrán que informar al cliente de esta cantidad de la forma más clara posible, así como indicarlo en sus ofertas hipotecarias.

¿Cuánto se puede reclamar?

Con esa jurisprudencia en la mano, HelpMyCash ha hecho unos cálculos de cuánto dinero podría reclamar una persona que pidió una hipoteca de 150.000 euros entre 2013 y 2014 y sostiene que de media podría recuperar unos 1.000 euros: unos 200 de los gastos de gestoría, en torno a 370 euros de los gastos de Registro y sobre 430 euros de los gastos de notaría.

Precisa, Miquel Riera que estos hipotecados no podrán recuperar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -el conocido como impuesto de las hipotecas- ya que aunque el Gobierno aprobó un decreto por el que se obliga a los bancos a pagar dicho tributo, éste no tiene carácter retroactivo y sólo afecta a las firmadas desde el 10 de noviembre de 2018 que fue cuando entró en vigor.

Además, tampoco se podrá reclamar la devolución de la comisión de apertura ya que el Supremo ha sentenciado que no se puede considerar abusiva, ya que se estima que el cliente está debidamente informado en los contratos y no hay falta de transparencia. Los gastos de tasación, sobre los que no se pronunciado el Supremo, tampoco podrían reclamarse al banco, de forma general, salvo que en el caso de que el cliente tuviera una tasación ya hecha en el momento de pedir la hipoteca y el banco no la diera por válida y le obligará a hacer una nueva, precisa Riera.

¿Conviene esperar a la nueva ley hipotecaria?

La cuestión que se plantea -dada la inminente aprobación de la ley hipotecaria que rebaja al cliente los gastos de constitución de la hipoteca- es si conviene esperar a que se promulgue la nueva norma o sale a cuenta acudir al banco ahora aprovechando la jurisprudencia del Supremo. La respuesta que da Miquel Riera a esa pregunta es que hay que hacer cuentas “para saber si nos compensa lo que vamos a ahorrarnos al constituir una hipoteca, debido a que los bancos van a encarecer su hipotecas, "dado que tienen que asumir más riesgos y mayores costes". Un encarecimiento que afirma ya se está produciendo, de hecho, desde finales de octubre cuando el Supremo dictó sentencias contradictorias sobre el IAJD.

Según este analista desde esaa fechas diez bancos (Ibercaja, Deutsche Bank. Evo Banco, Caixabank, Bankinter, Coinc, Targobank, Banco Santander, Bankia e ING han subido los tipos de interés de sus hipotecas entre 0,2 y 0,7 puntos, una subida que ha afectado a hipotecas fijas, variables y mixtas.

Confusión en el alquiler

Los inquilinos y propietarios que quieren poner sus viviendas en arrendamiento también atraviesan momentos de duda. El Congreso ‘tumbó’ esta semana el decreto del Gobierno por el que se modificaba la duración de los contratos que pasaban a ser de cinco años (7 si el arrendador es una persona jurídica), se aumentaba la prórroga de los mismos y se limitaba a 2 mensualidades la fianza que pueda exigir el casero. Los cambios sólo han durado un mes y ahora los contratos de alquiler vuelven a tener una duración mínima de tres años y no se limita la fianza.

El hecho de que el decreto no se haya convalidado en el Parlamento no tiene por qué suponer ningún problema para los inquilinos, ya que los contratos firmados durante el tiempo que ha estado vigente la nueva norma tienen validez,. según algunos abogados consultados, aunque los arrendatarios no la tienen todas consigo y expresan su preocupación sobre cómo se aplicarán las prórrogas forzosas.

Además, la legilación actual puede durar poco tiempo, habida cuenta de que desde el PSOE han anunciado su intención de seguir negociando con Podemos con la intención de presentar otro decreto ley en breve, con lo que las novedades e incertidumbre corren el riesgo de prolongarse

Inseguridad jurídica

Así las cosas, no es de extrañar que Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) hablen de “situación caótica” y denuncien la inseguridad generada a propietarios e inquilinos.

El presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Diego Galiano, señala que la situación creada ha generado una gran confusión e inseguridad jurídica entre profesionales inmobiliarios y ciudadanos. “Los pactos e intereses políticos de cada momento no pueden ponerse por encima de la necesaria seguridad de las operaciones inmobiliarias. La vivienda es uno de los pilares fundamentales de la dignidad de las personas y de las familias, conforme a su función social, y exige una política estable y previsible”, señala.

El representante de los API reclama el máximo consenso entre todos los partidos políticos en el régimen jurídico del arrendamiento, aunque dice ser consciente de la dificultad que tiene solucionar el actual problema del alquiler.

“Un asunto tan importante para los ciudadanos como la vivienda no puede estar al vaivén político o a la ruptura interna de acuerdos, o a utilizar los apoyos como moneda de cambio”, indica Diego Galiano. Además, recuerda que este nuevo giro legislativo viene a sumarse al esperpento judicial que supusieron las sentencias contradictoras del Tribunal Supremo en torno al impuesto de las hipotecas.

Ante la situación de inquietud generada, el Consejo General API se reitera en el criterio de que la regulación del alquiler debe venir acompañada de una política de incentivos fiscales, siempre con soluciones rápidas y eficaces que aporten seguridad jurídica.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria transmiten la necesidad de una profunda reflexión sobre el sector de la vivienda en su conjunto, puesto que la compraventa y el alquiler exigen políticas comunes y coordinadas. “Para ello, es importante contar con la participación de los profesionales inmobiliarios cualificados, que están a pie de calle gestionando operaciones de forma diario y son los que mejor conocen la problemática del sector”, afirma Galiano.

Ana M. Pastor

Convencida de que “la información es poder” pero no para los periodistas sino para todos los mortales, he convertido la manía de escribir noticias en mi modo de vida y de pagar facturas. “Peleada” con los números y la economía, me centro en la información nacional y de Madrid, esa que llaman “local” pero que es la que puede resultar más útil por ser la más cercana. Los problemas sociales, laborales y vecinales son mi pan de cada día. Con un objetivo: dar “cancha” a las minorías.

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