Madrid lidera la inversión hotelera mientras Barcelona queda relegada al tercer puesto

Habitación de Hotel
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Las buenas perspectivas de evolución del turismo en Madrid siguen atrayendo el interés de los inversores como demuestra el hecho de que en 2016 la capital ha sido el mayor foco de inversión en España, alcanzando una inversión total en hoteles de 445,3 millones de euros, según el informe ‘Cinco Claves Madrid vs Barcelona 2016-2017’ publicado por Irea.

En ese año se registraron en Madrid un total de 13 transacciones entre las cuales destaca la venta del hotel Villamagna a Dogus Group, En el primer semestre de 2017 la ciudad de Madrid ha registrado 6 transacciones de hoteles, duplicando el número de 2016, con un volumen total de 312,9 millones. Destaca por encima de todas la operación de compra del Edificio España por parte de Riu Hotels para desarrollar un hotel de 650 habitaciones en pleno corazón de Madrid.

Por su parte Barcelona quedó relegada en 2016 al tercer puesto como destino de inversión hotelera tras Madrid y Canarias y por delante de Baleares, con un volumen de inversión en hoteles existentes de 214,6 millones. Se transaccionaron seis hoteles, con un total de 1.028 habitaciones.

No obstante, esta cifra de inversión supuso una caída del 38,8% respecto al máximo alcanzado en 2015, explicada en gran parte por el efecto subida de precios que ha supuesto la moratoria hotelera aprobada por el Ayuntamiento de la ciudad. El primer semestre de 2017 ha sido muy activo en cuanto a transacciones hoteleras se refiere, con un total de cinco hoteles vendidos y una inversión total de 230,2 millones. Las principales transacciones han sido la compra del 55% del Hilton Diagonal por parte de AXA REIM, con un precio por habitación superior a los 300.000 euros) y la adquisición del Silken Diagonal por Benson Elliot y Highgate.

Demanda

Madrid también se posicionó el pasado año como el primer destino nacional por número de viajeros y el segundo (después de Barcelona) por número de pernoctaciones, alcanzando respectivamente 9,0 millones y 18,1 millones. La ciudad condal, otro año más, se ha posicionado como el primer destino nacional registrando en 2016 19,6 mill ones de pernoctaciones y 7,5 millones de viajeros, lo que supone una estancia media de 2,6 días.

El informe destaca que en ambos mercados el comportamiento de la demanda internacional ha sido excelente y hace notar el crecimiento de 10,2% en el caso de Madrid durante el primer semestre de 2017, confirmando la tendencia al alza impulsada por el turista extranjero.

No obstante, uno de los grandes retos de Madrid (junto con el crecimiento en tarifas) es lograr incrementar la estancia media que se encuentra prácticamente estancada en 2 días, y que contrasta con la tendencia creciente que ha presentado Barcelona en este ratio en los últimos años hasta llegar a los 2,6 días en la actualidad.

Oferta

En cuanto a la oferta hotelera, Madrid registró un total de 68.790 plazas en la categoría oro (cifra prácticamente idéntica a Barcelona). La categoría 5 estrellas es la que más creció en 2016, creándose 1.183 nuevas plazas hoteleras. Fruto de su reciente crecimiento, la categoría 5 estrellas representó en 2016 el 15% de las plazas hoteleras de la ciudad.

Aunque los datos estadísticos todavía no lo reflejan, la reactivación de la actividad promotora de nuevos hoteles en la capital es evidente -indica el informe- y se percibirá en los datos de los próximos ejercicios ya que se proyectan futuros hoteles en el corto-medio plazo en Madrid, que generarán más de 4.400 plazas hoteleras próximamente, de la mano de importantes cadenas hoteleras y fondos de inversión internacionales que apuestan por la ciudad, dadas las buenas perspectivas de evolución de su sector turístico.

A diferencia de lo ocurrido en Madrid, la oferta hotelera de Barcelona ha venido creciendo de forma constante (incluso en plena crisis) aunque en menor medida que la demanda durante los últimos ocho años. La entrada en vigor en 2015 de la moratoria turística en Barcelona, mediante la cual se suspendió la concesión de licencias turísticas, supuso la paralización de muchos proyectos hoteleros. La posterior aprobación en enero de 2017 del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos ha definido el marco regulador del crecimiento de la oferta si bien sigue planteando restricciones significativas al crecimiento en determinadas zonas de la ciudad.

La principal consecuencia, y cuyos efectos se dejarán notar en 2017 y años siguientes, será, según Irea, una ralentización del ritmo de crecimiento de la oferta lo que debería permitir seguir mejorando los niveles de RevPAR (ingreso por habitación disponible) de la planta hotelera existente dada la fuerte presión de demanda hacia la ciudad y su extraordinario posicionamiento a nivel turístico.

Principales magnitudes

La tendencia positiva que ha registrado Madrid en términos de demanda, junto con el comportamiento estable de su oferta hotelera, han provocado un crecimiento de los resultados operativos en los últimos años que ha llevado a la capital a registrar en 2016 un RevPAR de 63,3 euros, un 6,1% superior a la cifra de 2015 y un 32% superior al nivel mínimo registrado en 2013.

El informe destaca que, en los últimos dos años, se observa una significativa recuperación del precio medio (ADR) que se espera continúe al calor de la buena marcha de los indicadores económicos y por el hecho de que los precios medios en Madrid se sitúan todavía hoy en niveles muy por debajo de otras plazas europeas (entorno a un 30% inferior a los precios medios de Barcelona por ejemplo).

Por su parte, los indicadores de rentabilidad del sector hotelero de Barcelona han crecido significativamente en los últimos años. El ingreso por habitación disponible ha experimentado un crecimiento medio anual del 2,3% en el periodo 2008-2016, impulsado por un incremento medio anual del precio medio del 1,0% y de la ocupación del 1,3%. En 2016 el RevPAR en Barcelona alcanzó los 95,9 euros, la mayor cifra de la serie analizada situándose casi un 20% por encima de los niveles pre-crisis, y superando en un 5,2% la cifra alcanzada en 2015.

Perspectivas

“Madrid se encuentra en plena tendencia de crecimiento y poco a poco va recuperándose de las fuertes caídas de RevPAR que experimentó entre 2008 y 2013. La demanda presenta una tendencia positiva y consideramos que las nuevas aperturas previstas (casi todas ellas en el segmento de lujo y upscale) ejercerán una cierta presión al alza de los precios y permitirán mantener la tendencia de crecimiento ya iniciada en 2013”, explica, Miguel Vázquez, socio de la División de hoteles de Irea.

Madrid se percibe como un destino de inversión más estable que Barcelona y es por ello que se espera que los niveles de inversión en hoteles sigan siendo superiores a los de la ciudad condal. Las transacciones cerradas en el primer semestre del año apuntan a que muy probablemente los volúmenes de inversión a final de año se sitúen en niveles similares a los alcanzados en 2015.

En cuanto a Barcelona, Vázquez señala que “se prevé que siga siendo uno de los destinos internacionales más dinámicos a nivel turístico en los próximos años”. No obstante apunta a que los datos de cierre de 2017 se verán a buen seguro influenciados a la baja tanto por el efecto del reciente atentado terrorista de las Ramblas como, probablemente también, por el potencial impacto sobre el turismo de un mes de septiembre presidido por movilizaciones ciudadanas y un clima de crispación en la ciudad, como consecuencia de la convocatoria del referéndum para votar la independencia de Catalunya.