El ‘ladrillo’ español ha sido el sexto que más capitales internacionales ha atraído en el primer semestre del año, tiempo en el que se ha producido un radical cambio en su presencia en Bolsa. El mercado inmobiliario español ha dado sus primeros signos de reactivación a lo largo de este ejercicio. Un panorama que ha tenido también su reflejo en la realidad del sector en Bolsa: estreno de nuevas cotizadas, irrupción de las socimi, planes de fusión, ampliaciones de capital y el final de procesos concursales son algunos de sus síntomas.
De entre todas las novedades que el ‘ladrillo’ ha experimentado en Bolsa en los últimos meses, los expertos destacan dos hitos clave: la proliferación de las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) y la adquisición de Testa Inmobiliaria por parte de una de las primeras, Merlin Properties. Desde aparición de estos nuevos actores en el que fuera sector clave de la economía española, su protagonismo ha ido creciendo, tanto por cuestión de pura representatividad en el parqué como por su implicación en operaciones de cada vez mayor envergadura.
Las nuevas inmobiliarias que debutaron el año pasado en el Mercado Continuo han sido artífices de las principales operaciones que en el sector se han ido cerrando en los últimos meses, tanto en lo que se refiere a la adquisición de activos, como a operaciones corporativas. La toma por parte de Merlin Properties, cotizada desde junio de 2014, de la antigua filial patrimonialista de Sacyr -ya sin el apellido ‘ladrillero’ Vallehermoso- ha supuesto todo un hito en el plan estratégico de esta última, pero también una señal inequívoca de que tras años de ostracismo, el atractivo de la inversión en bienes raíces ha vuelto con fuerza.
Con el objetivo de facilitar el proceso y, además, beneficiarse del especial tratamiento fiscal y de apalancamiento que se permite a las socimi, la propia Testa aprobó su conversión a esta tipología social en su última junta de accionistas como filial de Sacyr. Era el primer paso para dar lugar a una nueva gigante del ladrillo español que, según el calendario previsto, verá la luz a lo largo del primer semestre del año que viene mediante una fusión por absorción orquestada desde Merlin, que con este objetivo ha puesto sobre la mesa 1.794 millones de euros a desembolsar en varias fases.
Sin embargo, no ha sido esta la única gran operación corporativa entre inmobiliarias anunciada en el último año. Aunque bien es cierto que es la más avanzada de todas, otras dos firmas del sector han anunciado acuerdos para no perder el tren de la recuperación del sector que ya ha atraído a gestores de primera línea de muy distintas partes del mundo. Se trata de Urbas y Alza Real Estate, que han trazado un plan para que la primera vuelva a ser la gigante que era antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en España.
De consumarse la hoja de ruta, que Urbas ha defendido que a pesar de la dilación en el tiempo sigue “plenamente vigente”, supondría multiplicar por 15 el actual tamaño de la cotizada. Una proeza a la que se llegaría mediante la absorción de Alza Residencial, una de las filiales del Grupo Alza, y más adelante repitiendo el proceso con Aldira Inversiones Inmobiliarias. Actualmente, se está llevando a cabo un proceso de valoración de activos de cada una de las tres firmas implicadas, si bien los últimos datos corporativos disponibles elevan la tasación de las candidatas a la fusión hasta los 230 y 120 millones de euros respectivamente.
La reconversión de los viejos gigantes
El plan maestro para devolver a Urbas a su antiguo esplendor se completa con una ampliación de capital destinada a sus actuales inversores por hasta 55 millones de euros. Este mecanismo ha sido el más utilizado hasta ahora por las inmobiliarias para mejorar su quebradiza salud financiera, tanto para captar nuevos fondos que holgaran sus balances como directamente para la conversión de deuda bancaria o de bonistas en acciones cotizadas. Tal ha sido el caso de Quabit, que ha vivido este proceso por partida doble dadas las dificultades económicas por las que ha atravesado en los últimos años su inversor de referencia, el también inmobiliario Grupo Rayet.
Quabit, que no es otra que la heredera de la antigua Astroc del punto álgido de la burbuja del ladrillo español, también ha logrado mantenerse a flote y tiene planes de reconversión para no perderse la paulatina recuperación del negocio inmobiliario. Una vez mejorada la estabilidad de sus estados financieros con los métodos ya comentados, el objetivo es dar paso a una nueva socimi con la que levantar del mercado entre 400 y 500 millones de euros. Los trabajos para conseguir el debut de Bulwin Investments, que es el nombre escogido para la nueva sociedad, ya se han iniciado tanto en la conformación de su cartera de activos como en cuestiones legales, por lo que desde el comienzo del proyecto se ha contado con los servicios de la consultora especializada Knight Frank, a la que incluso se ha prometido un puesto como consejero independiente en la nueva compañía.
También se respiran aires de cambio en Realia, la hasta hace poco filial inmobiliaria de FCC y Bankia -por herencia ésta de Caja Madrid. De hecho, la cotizada ha sido protagonista de una de las luchas por el poder más milimétricamente calculada de los últimos años en Bolsa española. Por su control pujaron tanto la española Hispania -hija del aluvión de socimis del ejercicio pasado- como el magnate mexicano Carlos Slim a través de su brazo ladrillero Carso. El segundo salió victorioso con una oferta de 0,58 euros por acción frente a los 0,49 que ofreció su rival, cotas que en ambos casos se quedaron por debajo del precio de un mercado que había descontado que la pugna abierta podría traducirse en una progresiva mejora de ofertas.
A pesar de estas especulaciones, el precio de las pujas no subió e incluso Hispania retiró la suya antes de que terminase el proceso de aceptación de ofertas, que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) hizo coincidir por considerarlas efectivamente rivales. Ninguno de los dos compradores quería hacerse con más de un 30% del capital social de la inmobiliaria para no activar una cláusula que hubiera dado capacidad a los bancos para reclamar el pago automático de deudas. Slim, tras haberse asegurado la adquisición del casi 25% que obraba en manos de Bankia, tenía previsto proceder después a una primera ronda de saneamiento -que ya ha iniciado con el pertinente anuncio de ampliación de capital- con el fin de proceder después a la negociación con la banca acreedora en un espacio de tiempo que podría no demorarse ya mucho.
Muy distinta ha sido la suerte que han corrido en esta mesa de diálogo cuatro antiguos embajadores del sector: Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Nyesa Valores y Fergo Aisa. Las dos primeras, protagonistas de las quiebras financieras más abultadas de la historia empresarial española, parecen estar a un paso de su definitiva desaparición. La tercera cuenta ya con el visto bueno a su convenio acreedor, pero sus dificultades económicas persisten. La última de la lista, está a un paso de atravesar el duro camino del concurso culpable, lo que dificultará muy mucho su retorno a la normalidad por un periodo que, a priori, se antoja largo.
Cuando las deudas empujan al abismo de la quiebra
El proceso de liquidación de Martinsa-Fadesa comenzó ya el pasado mes de octubre, cuando el juez que instruye su accidentado proceso concursal decretó la apertura de la fase de venta de un primer lote de 33 activos de la compañía. Mientras tanto, además, siguen las luchas judiciales entre sus antiguos accionistas de referencia. Un mes antes, en septiembre, el tribunal encargado de supervisar la situación de Reyal Urbis rechazaba la propuesta de convenio presentada por la compañía al considerar que algunas de las propuestas contenidas en un documento que apuesta fuerte por la dación en pago de acciones e inmuebles -como en los días del preconcurso- son contrarias a la ordenación legal vigente.
Para el caso de Fergo Aisa, sus administradores concursales son los que han visto indicios de que la anterior cúpula directiva de la inmobiliaria pudo haber sido responsable última de haber precipitado a la firma al abismo de la quiebra. De confirmarse estas sospechas, se desataría la declaración de concurso culpable y además de dilatarse el proceso se introducirían cambios en el mismo. No hay que olvidar que el regulador multó a sus anteriores directivos en pleno preconcurso por malas prácticas de mercado.
Más esperanzador es el caso de Nyesa Valores, que después de haber protagonizado la mayor quiebra financiera acaecida hasta la fecha en Aragón, que tras la entrada en su capital de acreedores como el Popular y OHL parece poner rumbo a la superación definitiva de su concurso. A pesar de contar con el visto bueno a su convenio desde mediados del año pasado, la persistencia de sus problemas económicos y los retrasos en la aplicación de este plan de salvamento han impedido que la inmobiliaria vuelva a cotizar con normalidad en el Mercado Continuo en el que lleva suspendida desde septiembre del año 2011.
La que sí ha logrado superar sus dificultades financieras tras un drástico programa de ajuste de negocios y capitales es la catalana Renta Corporación. La compañía se ha convertido en el ‘ave fénix’ del sector al haber logrado remontar su concurso de acreedores en espacio de solo un año y cuatro meses. El verano pasado, el juzgado que instruía su causa aprobó la propuesta de convenio que ya había sido refrendada por la banca prestamista. Un año después, se ha presentado un nuevo plan estratégico que, además, se ha ganado el aplauso del mercado liderando por entonces los avances del mercado durante varias sesiones consecutivas.
De nuevo, a la cabeza del ránking
Ante este panorama, no es de extrañar que GMP Property, una de las inmobiliarias líderes en oficinas en arrendamiento en el centro de Madrid haya anunciado sus planes de salir a Bolsa antes de que pase un año. La firma ya dio sus primeros pasos hacia este destino en septiembre del año pasado, cuando se constituyó como socimi. Controlada por la familia Montoro y con el fondo soberano de Singapur entre sus accionistas, en unos meses podría unirse a la lista de debuts del sector que solo en lo que va de año cuenta con los nombres de Autonomy Spain, Corpfin Capital Prime Retail, Fidere Patrimonio -con Blackstone detrás-, Obsido, Trajano Iberia -con el respaldo de la banca privada de Deutsche Bank-, Uro Property y Zaragoza Properties.
Las operaciones que están detrás de estos estrenos convertían a España en el sexto mercado inmobiliario global a cierre del primer semestre del año. Un total de 8.500 millones de euros se habían contabilizado en operaciones dentro de las fronteras nacionales, según la consultora especializada CBRE, que estima que para final de año se habrán registrado la entrada de inversiones por al menos 4.500 millones más. Un avance significativo si se tiene en cuenta en que en el ejercicio 2013 el ‘ladrillo’ español ocupaba el puesto número 16 en cuanto a destino de fondos internacionales.
