Hasta 2013 no había operaciones de suelo residencial, excepto por parte de los bancos que llegaban a acuerdos con los promotores a cambio de terrenos para darles salida. Las cooperativas de viviendas afianzan su protagonismo en el mercado inmobiliario madrileño y lo hacen beneficiadas por la aversión al riesgo de bancos y propietarios del suelo, dada la tranquilidad que supone para ellos el hecho de tener asegurados los compradores finales de los pisos.
Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank, recuerda que hasta 2013 no había operaciones de suelo residencial, excepto por parte de los bancos que llegaban a acuerdos con los promotores a cambio de terrenos para darles salida, pero recalca que actualmente las cosas han empezado a cambiar y explica que entre los actores que están animando el panorama promotor destacan las gestoras de cooperativas.
¿Y por qué sucede? Pues, principalmente, y según el directivo de esta consultora inmobiliaria, debido a que a la hora de conceder financiación para la promoción residencial las entidades financieras ya no quieren correr riesgos pero también por el hecho de que los propietarios de terrenos están convencidos de que si quieres vender el suelo al mejor precio hay que venderlo a una gestora de cooperativas, ya que “son los más van a pagar”.
Roberto Moratalla, director de gestión de Cooperativas de TAU Gestión S.A, una gestora de cooperativas con más de 30 años de experiencia, reconoce que el buen momento que atraviesa la autopromoción, especialmente en Madrid, se debe a la seguridad que aporta a los bancos el hecho de que el proyecto tenga garantizados los compradores de antemano.
Estos expertos ponen como ejemplo del buen momento que atraviesa las cooperativas -y de lo fuerte que apuestan a la hora de hacerse con un terreno- las ventas de suelo que han hecho las Administraciones Públicas que acabaron en manos de cooperativas. Recuerdan que el Ministerio de Defensa adjudicó a la gestora de cooperativas Domo Gestión -para la cooperativa de Residencial Maravillas- el codiciado solar ubicado en la madrileña calle de Raimundo Fernández-Villaverde en el que construirá 355 viviendas libres, imponiéndose en la puja a empresas tan importantes como Ferrovial o Pryconsa; y también que la gestora de cooperativas Ibosa compró las cocheras de Metro de Madrid para construir 443 viviendas, en uno de los proyectos residenciales más ambiciosos de la capital.
Roberto Moratalla explica que para entender este ‘boom’ de la autopromoción también hay que destacar que la fórmula de la cooperativa ha dejado de promover casi exclusivamente viviendas con protección pública para edificar también vivienda libre e incluso de lujo “con la misma normalidad”.
Y este resurgimiento del sistema cooperativo ha ido en paralelo a una mayor profesionalización, ya que en la actualidad lo habitual es que sean las gestoras las que hacen todo el trabajo contratadas por las cooperativas: se encargan de captar a los socios y de gestionar totalmente el proyecto (buscar el terreno, adquisición del suelo, financiación, contratación de los técnicos obtención de permisos y licencias, elaboración del proyecto, control de la construcción, gestión de cobros y pagos, etc.
Ventajas de la autopromoción
Entre las ventajas de la promoción de viviendas mediante el sistema cooperativo, el directivo de TAU destaca que además del ahorro en el precio de la vivienda (al eliminar el beneficio del promotor) otro aspecto fundamental es el hecho de que el piso que se promueve se ajusta a los deseos de los cooperativas que, además, tienen un control tanto de la calidad del proyecto residencial, como de los costes , ya que todo se decide “de manera asamblearia y democrática.
En relación al ahorro en el precio, aunque se estima que puede llegar a un 30% si se compara con los pisos de promotores privadas, el directivo de TAU rechaza dar cifras, aunque si recalca que se sabe que el precio será más barato que el de una promoción privada de similares características y en la misma zona.
Pero si el control de la calidad y los costes se colocan en el lado de los ‘pros’ para los cooperativistas, en el lado de los ‘contra’ habría que situar el hecho de que un proyecto gestionado en régimen de autopromoción los tiempos de entrega de los pisos están más abiertos, lo que no ocurre cuando se trata de una promotora privada.
Otro dato a tener en cuenta a la hora de decantarse por una cooperativa para adquirir un piso es que, aunque los planes de pagos suelen ser accesibles y adaptarse a la capacidad económica de los socios cooperativistas, en la actualidad se están exigiendo desembolsos iniciales importantes de entre el 10% y el 30% del coste final del piso, cantidades que se suelen estar más cerca del 30% que del 10%, según Moratalla, y que se utilizan habitualmente para pagar el suelo.
Como conclusión, el directivo de TAU Gestión, subraya que a pesar de que la crisis ha dejado una cierta mala imagen del sistema cooperativista “nuestra experiencia es que al final merece la pena y la gente queda contenta”.
