La vivienda continúa recuperado paulatinamente su atractivo como producto de inversión y las cifras lo demuestran. “En el primer semestre de 2017 destacan de nuevo las compraventas realizadas con motivo inversión, una cifra que alcanza el 28,74% y supera el 26,54% de hace un año”, según se desprende del XV Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), un estudio en que constata que “los inversores siguen encontrando buenas oportunidades en el mercado inmobiliario, así como una alta rentabilidad al poner la vivienda en alquiler”.
“Otro elemento importante para explicar la compra selectiva en algunos lugares de España es la existencia de un número significativo de inversores (extranjeros, pequeños ahorradores, jubilados…), y a ello ayuda que el mercado de viviendas en alquiler mantiene en los tres últimos años una rentabilidad bruta muy estable, registrando en el último trimestre un 4,3% (rentabilidad muy superior a la de la mayoría de activos alternativos, especialmente las cuentas de ahorro)”, según se afirma en dicho estudio del Grupo Tecnocasa.
A lo que se añade el hecho de que “en algunas zonas de las grandes ciudades con mayor incremento de precios, los alquileres turísticos están ofreciendo rentabilidades por encima de los dos dígitos”. En definitiva, y según los expertos de esta red de franquicias inmobiliarias, alrededor del 30% de las viviendas de segunda mano las compran inversores. Y hacen notar que “si fuese verdad (como apuntan algunas voces), que se está iniciando una nueva burbuja, esta burbuja sería muy distinta de la anterior (y mucho menos dañina) pues no está basada en el crédito sino en el ahorro”.
¿Y cuál es el perfil del comprador que actualmente adquiere una vivienda para obtener unos rendimientos y no para utilizarla como residencia habitual? Lázaro Cubero, responsable del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa explica que actualmente el inversor que adquiere una vivienda a través de sus franquicias es español, varón, mayor de 45 años y suele pagar al contado.
Cubero explica que según el análisis que ha hecho esta inmobiliaria del comportamiento de la demanda en los últimos seis meses la franja de edad de los compradores que adquieren una casa como vivienda habitual está entre los 26 y los 44 años, mientras que en el caso de los inversores el 53% son mayores de 45 años. Recalcando que “aunque existe un porcentaje significativo de inversores entre los 25 y 44 años (44,34%), apreciamos cómo la edad del inversor se desplaza hacia franjas más altas (a partir de los 45 años). En este perfil, el porcentaje de clientes de entre 45 y 54 años es mayor, 32,75% respecto al 19,74% de compradores de primera vivienda”. Y ocurre lo mismo con los clientes de 55 años o más, que son también más numerosos en el caso del perfil inversor (21,15% frente al 12,56% del comprador de primera vivienda).
En cuanto a la situación laboral, este analista destaca que mientras que la predominante para el perfil del comprador que compra una vivienda para usarla como residencia habitual es el contrato indefinido (69,72%), en el caso del inversor, la situación laboral que predomina es la de autónomo (37,38%), – frente al 11,96% del comprador de vivienda habitual- y en segundo lugar predominan los contratos indefinidos, que tiene el 36,18% de los compradores por inversión. Además destacan el número de pensionistas que compran por motivo de inversión (14,66%), una proporción más elevada que en el caso del comprador de primera vivienda (10,28%).
Cabero resalta que el peso de los autónomos en la inversión residencial ha ido aumentado desde el 29,78% registrado en el primer semestre de 2014 hasta el 37,38 actual, mientras que porcentaje de pensionistas ha bajado del 17,61% de 2014 al 14,66% del pasado semestre.
Un dato a tener en cuenta es el sexo de los inversores “ya que mientras que la proporción hombre-mujer en vivienda habitual está totalmente equilibrada (50,89% y 49,11%), en el caso del perfil inversor predomina más el varón (65,88%) que la mujer (34,12%). Y también hay que señalar que se compra de manera individual, ya que “por motivo inversión, predomina claramente el comprador único (64,09%) respecto a las compras hechas por más de un comprador (35,91%)”.
En relación a la procedencia, y según el citado análisis de la demanda, el perfil del comprador de primera vivienda está compuesto por españoles en un 80,34% de los casos, y de un 19,66% de extranjeros. Con relación a los inversores, el 85,90% fueron españoles y el 14,10%, extranjeros.
Sin hipoteca
Lázaro Cubero explica que el comprador que adquiere un piso a través de la red de franquicias de Tecnocasa es un pequeño inversor, “no grandes inversores ni personas jurídicas sino un particular que suele adquirir una o dos propiedades en la zona donde reside, ya que conoce bien el mercado de la zona y conoce los precios tanto de venta como las rentas que puede obtener por el alquiler”. Dicho comprador también sabe –tal y como subraya este analista- que “los precios han dejado de caer, por lo que estima que el recorrido a futuro es de subida y como tiene el dinero y sabe la rentabilidad que está obteniendo del banco entonces decide invertir en ladrillo”.
Es por ello, que el comprador inversor utiliza el contado en mayor proporción (78,41%) que el comprador de primera vivienda (33,15%). Por su parte, en el comprador de vivienda habitual predomina más la compra hecha con hipoteca o con algún tipo de financiación externa (66,85%), siendo esta forma de pago minoritaria en el caso de los inversores (21,59%).
Respecto a las zonas más de moda para invertir en Madrid y Barcelona, Lázaro Cubero explica que los barrios de la capital catalana más populares entre los inversores son el Gótico-Borne, la Barceloneta y Gràcia Nova, mientras que en Madrid destaca el distrito Centro, el Paseo de Extremadura, Tetuán, Prosperidad y Carabanchel. El representante de Tecnocasa explica que rango de inversores que se decantan por comprar en el centro de Madrid es muy amplio ya que hay inversores de fuera de la ciudad que eligen dicho enclave por ser un valor seguro, mientras que el que compra en Carabanchel es vecino de la zona, conoce bien el barrio y piensa en alquilar y después, habitualmente, en dejar el inmueble a sus hijos.
