José Luis Rodríguez Zapatero acaba de alquilar un piso con opción a compra en una zona de lujo de Madrid. Se trata de hacer los números y de ver si la decision ha sido la correcta así como de valorar la conveniencia de la estructura usada (alquiler con opción a compra).
Vamos a partir de las cifras de las que se habla en prensa con el fin de hacer las cuentas. Para ello partiremos de algunas suposiciones que nos ayudarán a situarnos.
ALQUILER
Precio de alquiler de mercado: 5.500 euros (la prensa habla de una horquilla de 5.000-6.000 euros).
Partiremos de, que como se realiza una rebaja al tratarse de una opción a compra, el alquiler es de 4.750 euros/mes.
Gastos de comunidad: inexistentes al tratarse de una casa unifamiliar.
Gastos de IBI: suponemos que 1.500 euros/año. Partimos de que los mismos los paga el propietario y no el inquilino.
El alquiler en el mercado es de 5.500*12= 66.000 euros
El alquiler real que se embolsa el propietario de la vivienda es de 64.500 euros/año en caso de que alquiler hubiera pagado el precio de mercado.
En el caso de que 4.750 euros/mes el alquiler anual es de 57.000 euros
El alquiler tras gastos para el propietario es de 55.500 euros (=57.000-1.500)
PRECIO DE VENTA
Precio de venta: 1.250.000 euros
Gastos de transacción (que paga el comprador): IVA 4% y gastos de notaría y registro de 5.500 euros
4% de 1.250.000= 50.000 euros
Precio de venta efectivo= 1.250.000 + 50.000 +5.500= 1.305.500 euros
RENTABILIDADES
En el caso de un alquiler de mercado (sin opción a compra)= 64.500/1.305.500= 4,64%
En este caso, llevaría al inversor 20,24 años recuperar su inversion, o 1/0,0464
En caso de que el alquiler pactado sea más barato que la media del mercado con el fin de usarlo como gancho para vender el piso en el futuro= 55.500/1.305.500= 4,25%
En este caso, llevaría al comprador (ZP), 23,52 años adquirir la propiedad
¿Es Buena o mala la opción de José Luis Rodríguez Zapatero?
Depende del precio de opción de compra y del precio de arriendo. Lo que está muy claro es el hecho de no comprar la casa ahora, es una decision muy inteligente.
Casas como la alquilada se depreciarán un rango del 15-20% en 2013 cuando la tasa de paro llegue al 27,5%. Como vimos en la adquisición de vivienda de Luis de Guindos en La Moraleja (Madrid), las bajadas en el segmento de lujo en el gran Madrid, están en el rango del 35% (barrio de Salamanca) o el 25% en el Viso hasta el 65% en zonas de La Moraleja.
Si el precio de ejercicio de la opción es el mismo que el precio de venta posible en este momento, esta opción no será ejercida ya que en el momento de su vencimiento, el precio de mercado será muy inferior al pactado por las partes a día de hoy.
Lo que podrían haber hecho Sonsoles y José Luis es haber pactado un alquiler con derecho a compra con las siguientes características:
• Precio de alquiler sustancialmente inferior al del mercado haciendo creer al propietario que existe una voluntad clara de adquirir la casa en el momento de expiración del derecho de compra a pesar de ser falso. En las relaciones mercantiles, y dentro de la legalidad vigente, todo vale;
• El día en el que de posible ejercicio de la opción, no ejercerla, renegociar fuertemente a la baja el alquiler o bien buscar otra vivienda para su alquiler o compra, es sí, lo anterior con fuertes descuentos respecto a los precios de 2012;
• Usar el gancho de adelantar varias mensualidades con el fin de negociar muy a la baja el precio de arriendo
¿Qué habría sucedido si la vivienda fuera propiedad de una institución financiera?
Sabemos que las anteriores venden sus inmuebles un 10-70% por encima del precio al que lo hacen los particulares. En este caso digamos que el sobreprecio habría sido del 20% por simplificar. Esto es:
• Precio de venta banco 1.250.000 euros;
• Precio de venta particular 1.042.000 euros
Bajada del precio de mercado de esa propiedad en 12 meses, el 15% respecto a precio actual, o un de 1.042.000 euros a 885.416 euros
Gastos de financiacón (en caso de que el propio banco preste el dinero a la pareja):
• Precio de venta teniendo en cuenta gastos de transacción: 1.305.500 euros
• Euribor a 1 año + 0,3%, a día de hoy 0,95%;
• Gastos por intereses en un año, el 0,95% de 1.305.500 euros o 12.402 euros (sin amortización de crédito)
Pédida en el primer año:
• Intereses 12.402 euros;
• Pérdida patrimonial 1.205.000- 885.416= 364.584 euros;
• Gastos de transacción (IVA + notaría y registro) 55.500 euros;
• IBI 1.500 euros
Total= 433.986 euros
Pérdida no realizada por haber escogido la opción de compra en vez de haber comprador; dos opciones
Si alquiler de 66.000; 433.986-66.000 = 367.986 euros
Si alquiler de 55.500; 433.986- 55.500= 378.486 euros
En resumen:
• Buena opción la Sonsoles y José Luis;
• Podría haber sido major si hubieran apretado fuertemente en el alquiler algo fácilmente factible en estos momentos;
• Se puede usar el alquiler con opción como gancho para que el propietario baje fuertemente la renta aunque sepamos de antemano que nunca ejerceremos la opción;
• En 12 meses han de renegociar a la baja el alquiler de nuevo;
• Hasta 2016-2018, cuando se estabilicen los precios de los pisos, ni tocar;
• Por haber elegido esta estructura en vez de la compra, se han ahorrado un rango de 367.986-378.486 euros solo en un año
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos). También se le puede encontrar en: www.borjamateo.com
