Antes del estallido de la crisis inmobiliaria no era raro conseguir hipotecas que ofrecían financiación con importes equivalentes al precio de compra, o incluso superiores, como pretexto para pagar los gastos de constitución de la hipoteca y tramitación de la compraventa, la reforma de la casa, la compra de los electrodomésticos nuevos y, ¿por qué no? la adquisición de un coche nuevo.
Todos sabemos cómo terminó esa historia.
No obstante, algunas entidades bancarias han vuelto a flexibilizar la concesión de las hipotecas, hasta el punto de que es posible encontrar hipotecas que financian el 100%.
¿Qué requisitos hay que cumplir para conseguir una hipoteca que financie el 100% del precio de compra?
Lo primero que debes tener en cuenta es que los bancos no están dispuestos a conceder el 100% de financiación a cualquier persona. Al fin y al cabo, las hipotecas actuales que fueron financiadas al 100% tienen unos niveles de morosidad que duplican al de las hipotecas tradicionales al 80%.
Obviamente, un banco lo que quiere es que el cliente devuelva su préstamo hipotecario sin contratiempo alguno y en los plazos y condiciones pactadas.
Por ese motivo, las entidades bancarias suelen establecer una serie de condiciones fundamentales:
– Debe disponerse de un perfil financiero impecable. Eso implica disponer de ingresos elevados que excedan en, al menos, 3 veces la cuota mensual de la hipoteca.
– Ha de contarse con estabilidad laboral, lo que implica un puesto fijo, así como una antigüedad laboral que haga menos probable un despido.
– Deben aportarse garantías complementarias, como son la presentación de otras propiedades o disponer de avalistas.
– El nivel de endeudamiento debe ser lo más bajo posible. El límite habitual está en el 40% de los ingresos habituales. Así mismo, y bajo ningún concepto, se puede aparecer en un fichero de morosidad.
– Finalmente, la antigüedad como cliente del banco también podría suponer un punto favorable, siempre y cuando a lo largo de su trayectoria como cliente no haya habido problemas de solvencia, por supuesto.
¿Dónde y cómo se puede conseguir una hipoteca por el 100% del valor de compra?
Existen varias alternativas para conseguir una hipoteca por el 100% de financiación.
Inmuebles embargados propiedad de los bancos
En primer lugar, se puede optar por la compra de un inmueble que sea propiedad del banco. Las entidades financieras acumulan una gran cantidad de pisos y casas como consecuencia de la ejecución de las hipotecas impagadas. Como es natural los bancos están deseando librarse de semejante cantidad de activos, así que están dispuestos a financiar el 100% del precio de compra.
Si quieres encontrar estos pisos, te recomendamos dos alternativas:
– Consulta los folletos informativos de las propias entidades bancarias o sus portales web. De hecho, muchas entidades han creado sus propias inmobiliarias con el fin de gestionar la venta de sus inmuebles. Las más importantes son Hay de Bankia, Altamira de Banco Santander, Servihabitat de CaixaBank y Solvia de Banco Santander.
– Consulta los pisos gestionado por el SAREB –también conocido como “banco malo”, el cual adquirió buena parte de los activos inmobiliarios de los bancos rescatados. No obstante, el propio SAREB suele utilizar las inmobiliarias de los grandes bancos para gestionar la venta de sus propios inmuebles.
Contratación de un intermediario financiero
Los intermediarios financieros o brokers están especializados en la negociación con las entidades bancaria y cuentan con una excelente relación con éstas.
Siempre y cuando estés dispuesto a costear sus honorarios –que rondan entre el 1% y el 5% del importe financiado- es probable que logres una hipoteca por el 100% del precio de compra.
Compra un inmueble por un precio inferior al valor de tasación
La bajada de precios en el mercado no sólo ha supuesto la aparición de verdaderas gangas, sino que también puede propiciar la contratación de hipotecas que financien hasta el 100% del valor del inmueble.
Por regla general, los bancos toman como referencia el valor de tasación del inmueble para establecer los límites de financiación del mismo.
Si el valor de tasación del inmueble resulta ser superior al precio de compra, nada impide que el banco esté dispuesto a ofrecerte una cantidad equivalente a dicho precio.
¿Cuáles son las características de una hipoteca por el 100% de la vivienda del inmueble?
Todas las hipotecas tienen características similares, con independencia del importe que financien. No obstante, la elevada financiación proporcionada en estos casos, también implica la concurrencia de unos aspectos específicos.
– Los plazos de amortización tienden a ser más largos, después de todo el importe a devolver es también mayor del habitual. No es extraño que estos contratos hipotecarios tengan una duración de 30 o incluso 40 años.
– En el caso de comprar los pisos propiedad de los bancos, puedes ahorrarte los costes de tasación del inmueble, dado que las propias entidades ya los han realizado. Esto supone un ahorro de entre 200 y 400 euros.
Medita bien la solicitud de una hipoteca por el 100% de la financiación
No creas que por el hecho de estar financiándote el 100% del valor de la vivienda o del precio de compra, el banco está haciéndote un favor.
En realidad, estás asumiendo una mayor deuda y, probablemente, un compromiso a más largo plazo.
El límite habitual de financiación del 80% no es un capricho de los bancos, sino un mecanismo para asegurarse de que el comprador haya demostrado cierta capacidad de ahorro, lo cual disminuye las probabilidades de morosidad.
Se te ofrecen el 100%, eso significa que vas a pagar los intereses del 100% del precio.
Por ese motivo, te recomendamos que:
– Limites el nivel de endeudamiento que la hipoteca pueda suponerte, sumando otros préstamos o crédito pendientes. Se recomienda que el nivel de endeudamiento no exceda del 35% de tus ingresos habituales. Por lo que, si tienes una nómina de 2.000 euros, el importe sumado todas tus cuotas mensuales por préstamos –incluyendo la hipoteca- no deberían superar los 700 euros.
– No contrates otros productos financieros que no necesitas, pues contribuirán a aumentar tus gastos mensuales.
No solicites mayor financiación de la que realmente necesitas, por el sólo hecho de tener más liquidez para tu día a día. Ese estilo de vida tan sólo te conducirá a la ruina.
