El número de compradores está retrocediendo conforme los bancos centrales elevan los tipos de interés al ritmo más rápido en décadas, lo que presiona a la baja el precio de la vivienda. Mientras, aquellos que se endeudaron beneficiándose de la era de los tipos negativos ahora se enfrentan a pagos mucho más altos.
El rápido enfriamiento del sector, una de las principales fuentes de riqueza d ellos hogares, amenaza con empeorar la situación económica mundial. Si bien, la caída no está cerca de los niveles que se registraron durante la crisis financiera de 2008, según señala la agencia Bloomberg en un artículo. La evolución del inmobiliario constituye una variable clave en la cuadratura del círculo de los bancos centrales, que quieren controlar la inflación sin dañar la confianza del consumidor y desencadenar una profunda recesión.
Mercados como Australia y Canadá se enfrentan ya a caídas de dos dígitos en el precio de la vivienda y los economistas creen que la recesión solo está comenzando. Hideaki Hirata de la Universidad de Hosei, execonomista del Banco de Japón, cree que el impacto total de las agresivas subidas de tipos de este año tardará en manifestarse en los hogares y que “observaremos una recesión sincronizada del mercado de la vivienda en 2023 y 2024”, informa Bloomberg.
El aumento del coste de las hipotecas afecta a la economía de múltiples maneras. Los hogares endeudados se aprietan el cinturón, mientras que unos préstamos más caros desalientan a los posibles compradores a entrar en el mercado, afectando a sus precios y la promoción.
ESPAÑA, UNO DE LOS PAÍSES MÁS VULNERABLES
Pero la exposición de los hipotecados al aumento de los tipos del dinero varia notablemente según el país. En EEUU, por ejemplo, la mayoría han apostado por préstamos a tipo fijo por hasta 30 años. Las hipotecas variables han representado, en promedio, alrededor del 7% de los préstamos convencionales en los últimos cinco años. Por el contrario, en otros países es común que el tipo fijo solo se mantenga en el primer año de vida del préstamo y que las hipotecas sean a tipo variable.
Es el caso de España. Fitch situó el pasado mes de mayo a nuestro país como uno de los países más vulnerables al cambio de política monetaria del BCE, tanto por la alta presencia de préstamos a tipo variable como por el mayor coste promedio sobre la renta disponible mensual.
NUEVA ZELANDA: AUGE Y POSTERIOR DESMORONAMIENTO
En otros países, hay una gran proporción de hipotecas que se renuevan de forma inminente. En Nueva Zelanda alrededor del 55% del valor pendiente de las hipotecas residenciales está en un tipo variable o en un tipo fijo que debe renovarse en el año hasta julio de 2023.
Nueva Zelanda, donde los precios subieron cerca de un 30% sólo en 2021, es un ejemplo del auge inmobiliario pandémico y su posterior desmoronamiento. El banco central ha subido las tasas de interés siete veces en los últimos 10 meses y los precios de la vivienda bajaron un 11% en julio desde los máximos alcanzados en noviembre del año pasado. Los economistas pronostican que pueden llegar a caer hasta un 20%.
AYUDAS PÚBLICAS EN COREA DEL SUR Y POLONIA
Algunos gobiernos han comenzado a intervenir para ayudar a los hipotecados. Es el caso de Corea del Sur, donde se han proporcionado fondos de unos 290 millones de dólares para ayudar a reducir la proporción de hogares con hipotecas de tasa variable.
También en Polonia, donde los pagos mensuales de algunas familias se han duplicado con el aumento del precio del dinero. El Ejecutivo intervino y aprobó a principios de año una moratoria de ocho meses. Esta medida acabó con los beneficios de los principales bancos, después de verse obligados a realizar provisiones por 2.780 millones de dólares.
También China está lidiando con una creciente crisis inmobiliaria vinculada a una ola de impagos de promotoras y prestatarios que retienen los pagos de hipotecas para viviendas sin construir. En otros países, las ondas también están comenzando a extenderse.
En Suecia, anteriormente uno de los mercados más populares de Europa, los precios de las viviendas han caído alrededor de un 8% desde la primavera, y la mayoría de los economistas ahora esperan una caída del 15%.
REINO UNIDO: EN LA CÚSPIDE DE UNA RECESIÓN DE LA VIVIENDA
Las caídas de precios también se están acelerando en el Reino Unido. El valor de las viviendas se mantiene estable o cae en casi la mitad de los distritos de Londres, según muestra un análisis de Bloomberg. Sin embargo, HSBC ha advertido que el país está en la “cúspide de una recesión de la vivienda” y que la demanda probablemente se desplomará un 20% durante el próximo año.
Alrededor de 1,8 millones de hipotecados del Reino Unido deben refinanciar su préstamo el próximo año. Los más vulnerables son los compradores primerizos que adquirieron casas cuando los precios se dispararon durante una exención fiscal del impuesto de timbre introducida en el verano de 2020 para impulsar el mercado durante la pandemia.
Mientras, en EEUU, Goldman Sachs estima que los precios se estanquen el año que viene, aunque ya hay señales de caídas en algunas regiones. Los vendedores están recortando precios en las zonas donde los precios se dispararon durante la pandemia porque atrajeron a teletrabajadores.
