Precio de la vivienda
Los mayores incrementos en el precio de la vivienda nueva y usada se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y en la costa mediterránea, según el mencionado estudio. En este sentido, la variación interanual, que es tres décimas superior a la registrada en el último trimestre de 2025, se ha intensificado de forma ininterrumpida desde el cuarto trimestre de 2024, momento en el que el precio marcaba un incremento interanual del 4,2%.
“Desde el mínimo registrado tras la crisis inmobiliaria (verano de 2015), la vivienda nueva y usada en España se ha encarecido un 68% y está un 4,5% por debajo de los máximos de 2007”, afirma Tinsa. Descontando el efecto de la inflación (en términos reales), el valor se ha incrementado un 32% desde el mínimo de 2015 y se mantiene un 34% por debajo de los máximos de 2007.
“A comienzos de 2026, el impacto de las pasadas bajadas de tipos, que sí estaba muy presente en enero de 2025, ha sido ya absorbido por el mercado y la tendencia hacia una estabilización de las transacciones resulta razonable”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
El conflicto de Oriente Medio introduce un factor de incertidumbre para los próximos meses. “La posible afectación en la tasa de inflación y en los tipos de interés de referencia puede impactar en la demanda residencial, que afrontará tensiones contrapuestas entre el enfriamiento que pueden causar la incertidumbre económica, la pérdida de poder adquisitivo y el mayor coste hipotecario, por un lado, y, por otro, el dinamismo que puede aportar la inversión en un activo que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas”, comenta Cristina Arias.
De las 19 comunidades y ciudades autónomas, 14 registran variaciones interanuales nominales superiores al 10%, frente a las 11 de trimestre anterior. Los mayores crecimientos en el precio de la vivienda nueva y usada se registran en Comunidad de Madrid (+19,2%), Comunidad Valenciana (19,1%), Castilla-La Mancha (18,8%), Canarias (17,8%), Cantabria (16,2%), Región de Murcia (16%) e Islas Baleares (15,5%).
En el extremo contrario, Extremadura, Ceuta, La Rioja y Melilla muestran crecimientos inferiores al 8% interanual.
A nivel provincial se registra una intensificación de los aumentos de precio en 40 de las 52 provincias. Las variaciones interanuales son superiores al 10% en 34 de ellas: los mayores aumentos se ubican en Madrid y algunas provincias limítrofes, las islas, la costa mediterránea y la cornisa cantábrica, recoge el citado análisis.
Los crecimientos más intensos se localizan en las provincias de Toledo (+23,2%), Albacete (+19,6%), Madrid (+19,2%), Santa Cruz de Tenerife (+19%), Alicante (+18,3%) y Castellón (+18%). Zamora es la única provincia donde la vivienda es más barata que hace un año (-3,8% interanual).
Madrid mantiene fuertes intensidades de crecimiento y Barcelona se intensifica este trimestre. Los precios aumentaron en la provincia de Madrid un 19,2% interanual (frente al 19,6% en el cuarto trimestre) y un 3,7% trimestral (frente al 4,1% anterior).
Por su parte, la provincia de Barcelona experimenta un impulso en los precios y registra una variación del 11% interanual (frente al 9,6% previo), y de un 3,1% trimestral (+3,3% previo).
Un total de 7 provincias superan los precios máximos de la serie histórica en términos nominales, aunque excluyendo el efecto de la inflación, todas se sitúan por debajo, a excepción de Baleares, que recupera su valor máximo desde 2007 (-0,1%).
“Aunque las capitales son el foco de las mayores tensiones de precios, se observa que el dinamismo se está trasladando también a la provincia”. En este sentido, un total de 18 capitales aumentan sus precios con mayor intensidad que la provincia (frente a 28 del trimestre anterior), dos capitales muestran la misma variación y otras 32 aumentan sus precios con menor intensidad que la provincia a la que pertenecen.
Hasta 30 capitales de 52 superan la referencia del 10% de variación interanual, frente a las 20 del trimestre anterior. Las mayores tensiones se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y costa mediterránea. Concretamente, las capitales con mayor crecimiento interanual en el primer trimestre fueron Santander (+20,9%), Albacete (+20,8%), Pontevedra (+19,8%) y Sevilla (+18,1%).
Madrid registra el quinto mayor impulso interanual de todas las capitales, aunque reduce ligeramente su intensidad y alcanza el +17,9% interanual, frente al +20,9% previo. La vivienda en Barcelona también intensifica su tendencia al alza y alcanza el + 11,5% interanual, frente al +8,3% del trimestre anterior.
Entre las capitales, solo Palencia (-1%) muestra un valor €/m2 inferior al de hace un año.
El ranking de las capitales más caras supera la barrera de los 4.000 €/m2 con San Sebastián en primera posición (4.975 €/m2), Madrid (4.600 €/m2) y Barcelona (4.417 €/m2). Entre los 3.000 y los 4.000 €/m2 se encuentran Palma de Mallorca (3.439 €/m2) y Bilbao (3.140 €/m2). En el extremo contrario, las viviendas con menor valor €/m2 se localizan en Palencia (1.256 €/m2), Zamora (1.270 €/m2), y Lugo (1.282 €/m2).
Doce capitales, frente a las 10 del trimestre previo, superan los máximos de la burbuja en términos nominales. A las ciudades de Palma de Mallorca (+32,3 % sobre el máximo de 2007), Madrid (+18,9 %), Pontevedra (+18,1%), Málaga (+15,5 %), Santa Cruz de Tenerife (+15 %), Valencia (+13,8 %), San Sebastián (+9,9 %), A Coruña (+8,4 %), Melilla (+6,6 %) y Alicante (+1,1 %) se añaden Barcelona (+3,8 %) y Sevilla (+1,9 %).
Los hogares residentes destinarían de media en España un 33,9% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca. El número de provincias que superan este trimestre el 35% (“nivel de esfuerzo considerado razonable”) se mantiene en ocho: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso de mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 54%. Le siguen Málaga y Madrid, con un 49%.
El análisis del esfuerzo teórico de compra en las capitales refleja que en 15 de 52 (16 en el trimestre anterior) se supera el nivel de esfuerzo de 35% considerado razonable. Se exige más del 45% de la renta disponible (accesibilidad crítica) en Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).
Con accesibilidades por encima de lo razonable, pero por debajo de niveles críticos (esto es, entre el 35% y el 45% de tasa de esfuerzo) se sitúan las capitales de Valencia, Bilbao, Santander, Alicante, Granada, Girona, Pamplona y Vitoria.
En el grupo de las seis mayores capitales españolas, según Tinsa, Sevilla y Valencia se acercan al nivel de accesibilidad crítico (43% en ambos casos), mientras que Zaragoza se mantiene en línea con la media nacional (33,8%).
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