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Fiebre inmobiliaria: las socimis ya gestionan más activos que el ‘banco malo’

Grúas de obra

El ladrillo en alquiler no frena su entrada en bolsa: ya hay 51 socimis en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y junto a las grandes cinco que cotizan en el mercado continuo su valor de mercado suma 38.759 millones de euros.

En diciembre de 2017 había en el MAB unas 44 socimis con un valor conjunto superior a los 12.200 millones de euros, un 60% más que un año antes, ya que en una veintena de sociedades se han incorporado en ese periodo.

Su capitalización conjunta, sumada a las cinco inmobiliarias cotizadas en el mercado continuo (Axiare, Hispania, Colonial, Merlin y Lar España) resultaba al cierre de 2017 alrededor de 22.000 millones de euros, por lo que el valor del ladrillo en el mercado bursátil ha crecido más de un 75% en menos de medio año.

Según estima la consultora Gesvalt, las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimis) acumulan en España más de 10.300 activos. Pero la cifra de inmuebles individuales puede ser mucho mayor al “darse el caso de que edificios de viviendas u oficinas que son propiedad exclusiva de la socimi computen como un único activo y no por el total de los elementos que contienen”, explica la inmobiliaria.

Estas sociedades inspiradas en los REIT estadounidenses (Real Estate Investment Trust) se crearon en España en 2009 para reactivar la inversión inmobiliaria mediante plataformas cotizadas centradas en comprar y rehabilitar inmuebles urbanos destinados al alquiler. Es decir, extraen la rentabilidad del arrendamiento de sus activos inmobiliarios.

Pero su despegue real en España no llegó hasta 2014, tras la modificación de la ley que relajó los requisitos y promovió expectativas más suculentas para los accionistas. Están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades (IS) y disfrutan de una bonificación casi total (95%) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A cambio, deben dedicar el 80% de sus activos al alquiler y repartir dividendos anualmente.

Aunque pagan los impuestos derivados del reparto de beneficios a sus accionistas, asumen una tributación total mínima de menos de la mitad que cualquier sociedad mercantil, y de ahí su entrada en tropel al mercado alternativo en apenas dos años: en 2015 existían unas ocho sociedades, pero en 2016 se crearon 17 y un año después casi una veintena.

Al final de 2017 las viviendas representaban más del 21% de las carteras de estas inmobiliarias cotizadas, que no hacen ascos a ningún tipo de activos: oficinas, locales, hoteles, naves industriales, terrenos, gasolineras, centros comerciales, residencias de estudiantes o de la tercera edad.

El éxito de estas sociedades es tal que ya se las puede considerar, conjuntamente, la mayor inmobiliaria del país: han superado al llamado ‘banco malo’, que acumula 37.179 millones de euros en inmuebles actualmente.

Tras cinco años intentando deshacerse de parte de su cartera, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, con un 49% de acciones en manos públicas) ha logrado colocar unos 13.500 millones en ladrillo.