Pros y contras de comprar ahora una segunda vivienda

Los expertos dicen que aún se pueden encontrar muy buenas oportunidades en la costa y obtener financiación gracias a la oferta en poder de los bancos. ¿Es un buen momento para comprar una segunda residencia en la playa o en la montaña? Si usted se está haciendo esta pregunta sepa que los expertos inmobiliarios consideran que ahora hay ocasión de encontrar buenas oportunidades, ya que este tipo de viviendas –que son las que más rebajas han sufrido durante la crisis, con caídas de precios entre un 40% y un 50%- todavía no han empezado a recuperarse. Con el añadido, de que en la actualidad “los bancos tienen mucho producto en costa que quieren comercializar lo que es un punto a favor del cliente a la hora de conseguir financiación”, tal y como resalta Manuel Gandarias, director de Gabinete de Estudios de Pisos.com.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, afirma que “a pesar de que el mercado de primera vivienda ha comenzado a reactivarse desde hace más de un año, no ha ocurrido lo mismo con la vivienda vacacional, un segmento donde todavía pueden hallarse chollos” y explica que -aunque en zonas como la Costa del Sol, Baleares o Canarias la situación ha comenzado a mejorar y los precios tienden a estabilizarse- es en Alicante, Murcia, Castellón y Valencia donde todavía pueden descubrirse las mejoras ‘gangas’, debido a un “exceso brutal de oferta”.

Duque informa que “por 30.000 euros se puede comprar una casa en una localidad costera del Levante a menos de un kilómetro del mar, especialmente gracias a la oferta que tienen los bancos” y dice que para comprobarlo basta con darse ‘una vuelta’ por las webs inmobiliarias de las entidades financieras.

Para demostrarlo, el representante Alfa Inmobiliaria hace notar que, por ejemplo, en la web Solvia.es se puede encontrar un apartamento en Torrevieja de 59 metros cuadrados por 37.400 euros o que en anida.es, la inmobiliaria del grupo BBVA, hay un apartamento en Gandía de 53 metros cuadrados por 25.700 euros”.

Tanto el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria como el director de Gabinete de Estudios de Pisos.com señalan que lo primero que hay que tener claro es si se quiere adquirir la vivienda para su uso y disfrute o si se pretende comprar como inversión, aunque en ambos supuestos, y como siempre que se habla de comprar un inmueble, lo prioritario es meditar mucho su ubicación.

En el caso de que se quiera comprar para ir los fines de semana o en vacaciones hay que tener muy en cuenta la distancia, debido a que si está excesivamente lejos al final “acabas no yendo” y te verás obligado a vender o alquilar, mientras que en caso de que sea haga como inversión habría que estudiar con detenimiento la facilidad de acceso o los servicios públicos cercanos con los que cuenta el piso, manifiesta Gandarias.

Además, conviene hacer ‘muchas cuentas’ en el supuesto de que nuestra intención sea comprar para alquilar, un exhaustivo análisis económico en el que no hay que olvidar la estacionalidad, los precios de alquiler que se están pagando en la zonas, además de añadir a los costes de adquisición de la casa los gastos de mantenimiento. “No hay que olvidar que hay pagar el IBI, el recibo de la comunidad, el agua, la luz, los gastos de la piscina o de conservación, con el añadido, incide Gandarias, de que tendremos que abonar unos gastos de gestión por realizar tareas como limpieza de la casa con cada cambio de inquilino, si esas tareas no los hacemos nosotros mismos”.

Sobre si es mejor decantarse por una zona de montaña o de costa a la hora de invertir, tanto Duque como Gandarias consideran que en España siempre es más conveniente elegir una vivienda en la costa, ya que nuestro país mantiene una posición muy destacada en el ranking internacional de turismo de playa lo que incrementa la posibilidad de alquilar la vivienda a inquilinos extranjeros.

Diferencias hipotecarias

Otra cuestión a valorar es la financiación y si decidimos hacer esta segunda compra con una hipoteca, hay que saber que los préstamos para una segunda vivienda tienen algunas diferencias con respecto a las de primera residencia según detalla Pau Montserrat, director editorial de iAhorro.com, comparador de productos financieros.

Lo primero que destaca el representante de iAhorro.com es que no hay una “hipoteca típica para la segunda vivienda” y que estas no son mucho más caras, solo “un poquito” ya que se mueven entre el Euríbor+1,5 y Euribor +0,99. Tampoco suelen variar en cuanto al plazo de amortización, es decir llegan a los 30 años, remarcando este experto que la diferencia consiste en que los requisitos que exigen los bancos para concederlas son más duros y te dan menos financiación al no considerarse un inmueble de “primera necesidad”.

Precisa Pau Montserrat que si para una primera vivienda, la entidad financiera suele dar el 80% del valor de tasación, en el caso de una segunda vivienda otorgan el 60-70% del mismo “con lo cual tienes que tener más ahorros”. Y además, precisa que si “tienes una hipoteca para tu primera vivienda ésta tiene que ser residual, si no es muy difícil que te la den”.

Y ¿por qué son más duros los bancos a la hora de conceder este tipo de hipotecas? Pues, primero, “porque saben que un cliente dejará de pagar antes una hipoteca de una segunda residencia que de su hogar y, por tanto, suele haber más morosidad”; y en segundo lugar, por una cuestión de garantía hipotecaria, “ya que en un inmueble en zonas turísticas, la gestión de los impagos es más complicada y suelen tener más problemas para ponerlas en el mercado”.

El consejo del representante de iAhorro.com para el cliente que tiene una hipoteca pequeña por su primera casa y quiere pedir otra para una segunda es “cancelar la primera hipoteca” y que después “te den un segundo préstamo con dos garantías”. Para explicar en qué consiste pone un ejemplo: Una familia que tiene una residencia de 200.000 euros con una hipoteca de la que le quedan 30.000 euros por pagar y que no tiene ahorros debería pedir una hipoteca de 270.000 euros, que te dan en un solo préstamo con dos garantías: la de la que tienes ahora y la de la que compras. Aunque como norma general Montserrat cree que lo recomendable sería no adquirir una segunda vivienda si no tienes la primera pagada, y especialmente no comprar sin tener ahorros.

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