Los expertos aconsejan perder el miedo a las obras y si no hay presupuesto optar por las nuevas herramientas que preparan el inmueble para su comercialización. Después de conocer que la vivienda de segunda mano ha perdido, de media, un 45,5% de su valor en los últimos nueve años, muchas personas se preguntan si ahora es buen momento para vender pero también si, antes de dar este paso, conviene acometer alguna reforma para hacer el inmueble más atractivo a los posibles interesados y obtener una mayor rentabilidad.
Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa considera que ahora es un buen momento para vender debido a que “hay una demanda embalsada, que es solvente y vuelve al mercado que ha coincidido con una reapertura del crédito y con el hecho de que los precios han dejado de caer” lo que provoca que se tarde menos tiempo en encontrar comprador, explicado que en 2013 el plazo medio para cerrar la venta era 13, 2 meses; en 2014 bajó a los 11,5 meses y el año pasado volvió a descendió hasta colocarse de media 10,6 meses.
Aunque esta experta también quiere dejar claro que “lo que ha cambiado después de que la crisis es que si antes se vendía todo, ahora se venden los pisos bien ubicados y no en todas las plazas”, subrayando que el vendedor debe ser consciente de que posiblemente tendrá que rebajar su precio de salida, incluso hasta un 15%, por lo que hace notar que es un valor añadido que la vivienda esté en buen estado de conservación.
Y es que Beatriz Toribio recalca que dado que ya no se vende cualquier cosa -a diferencia de lo que ocurría en el boom- la clave está en marcar la diferencia, especialmente si en la zona en la que se encuentra el piso que se quiere vender hay stock, ya que entonces es casi imprescindible acometer una rehabilitación.
La representante de Fotocasa explica que la importancia de la reforma a ejecutar depende, lógicamente, del estado de la casa y del presupuesto del vendedor, pero precisa que debido a que muchas veces se vende la vivienda por necesidades económicas, y ante la imposibilidad de hacer reformas costosas, se está imponiendo contar con los servicios de profesionales de home staging, empresas que se decidan a preparar un inmueble para su comercialización y que se ocupan de hacer un ‘lavado de cara’, de adecentar las viviendas para que, con una mínima inversión, se vendan más rápidamente y se revaloricen.
¿Qué es el home staging?
Carmen Sánchez, responsable de Arco _Interiores, una firma que se dedica a hacer home staging desde hace dos años, explica que la traducción de este término inglés es poner en escena una casa, es decir, de presentarla en el mejor estado, algo que recuerda debe ir acompañado de una “buena estrategia de precio”.
“El trabajo que se hace es como una obra de teatro, creando una especie de escenario para que el comprador se imagine cómo puede ser su vida en esa casa”, señala Sánchez, quien resume su tarea como la de hacer “el marketing a la casa”, y aclara que la idea es que “el supuesto comprador se imagine viviendo en el inmueble, con sus propias cosas, para lo cual sobran la mayoría de las pertenencias del propietario precisando que los ejes principales de su trabajo son limpiar, despejar y despersonalizar, además de eliminar los pequeños desperfectos.
Dice que, en caso de su empresa, ofrece un servicio al vendedor en cuatro fases y que no hace falta que el cliente contrate las cuatro: la primera es un análisis de la propiedad en la que se dice lo que el inmueble necesita para mejorar la imagen de su propiedad y que cuesta entre 150 y 300 euros dependiendo del tamaño de la casa. La segunda fase se compone de limpieza, pintura, iluminación, interruptores, lechadas azulejos persianas, etc…cuyo presupuestos dependerá de lo que haya que hacer, mientras que la tercera fase que es despersonalizar y decorar, con la idea de convertir la vivienda “en una especie de piso piloto de bajo coste”.
Finalmente, la cuarta fase sería realizar un reportaje fotográfico inmobiliario, básico para realizar una buena venta, un servicio que cuelen incluir casi todos los home staging y que puede costar un máximo de 150 euros.
Esta profesional del home staging explica que en el caso de pisos que estén habitados la idea es tratar de despejar los espacios de recuerdos, figuritas, adornos para que no den una imagen ‘abigarrada’ y el comprador perciba el verdadero tamaño de las estancias por lo que se suelen eliminar los objetos del propietario, por lo menos en la mayoría de las dependencias; mientras que en el caso de los pisos deshabitados y vacíos se opta por colocar muebles de cartón que se visten con telas, cojines etc… Para dar una idea de los precios Carmen Sánchez informa que comprar muebles de cartón para una vivienda de 3 dormitorios puede costar unos 700 euros, pero que no necesariamente se tiene que ‘amueblar’ toda la casa sino que se puede hacer parcialmente.
Que una reforma no te frene
Sin embargo hay ocasiones en que puede no ser suficiente con una puesta a punto para cerrar una transacción y puede ser conveniente realizar una obra de mayor calado. >Manuel Gandarias, director de Gabinete de Estudios de Pisos.com, dice que tanto el vendedor como el comprador deberían perder miedo a las reformas, ya que el propietario desaprovecha la oportunidad de obtener un mejor precio y el veces el comprador se queda con la primera imagen del piso y no ve las posibilidades reales que tiene el inmueble que podría rehabilitar una vez adquirido.>
Por ello, Reparalia -empresa especializada en el cuidado del hogar y en la gestión integral de siniestros y reparaciones- ha elaborado un listado de las cinco razones por las que ha perder miedo a reformar las casas antiguas, una tarea que puede acometer tanto el propietario que está pensando en vender como en el comprador que ha encontrado un inmueble que le gusta pero al que le falta una rehabilitación para quedar impecable.
Mito 1: La ubicación de los pisos antiguos los encarece. Desde Reparalia se explica que por el contrario dichas viviendas tienen la mejor relación ubicación/precio, y suelen ofrecer una mayor posibilidad de negociación, entre otras cosas, porque suelen necesitar alguna reforma y soportan una menor carga financiera que permite al vendedor rebajar el precio.
Mito 2: Cuanto más vieja sea la casa, `peor´ será la reforma . Esta compañía aclara que una vez hemos asegurado que el estado general del edificio es bueno, se aplica la máxima de `cuanto peor, mejor´, ya que es más fácil y eficaz `empezar de cero´ que `tapar parches´, y porque a mayor volumen de negocio se consiguen mejores precios.
Mito 3: Lo que me gasto en la reforma lo puedo invertir en un piso nuevo más grande. Dicha empresa especializada en reparaciones explica que “según los datos a nivel nacional del Consejo General del Notariado, el coste medio del metro cuadrado de los pisos de segunda mano se sitúa en los 1.381€, mientras que el de los pisos nuevos asciende a 1.741€. Es decir, que en un piso de 100m2 la diferencia entre elegir casa antigua frente a vivienda nueva podría llegar a suponer un ahorro de hasta 36.000€, un presupuesto con el que los expertos de Reparalia calculan que se podría realizar: la reforma de la cocina con muebles incluidos, la reparación completa de dos baños, limpieza de paredes y pintura de todos los espacios, así como cambiar ventanas, colocar parquet o tarima y renovar la instalación eléctrica y de calefacción.
Mito 4: El mantenimiento de un piso antiguo es más caro. Esta compañía señala que “hay muchos puntos que te ahorrarás a largo plazo haciendo reforma de un piso usado. Por ejemplo, las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en urbanizaciones con piscina, jardines e instalaciones deportivas que pueden conllevar el incremento del gasto de la comunidad. Además, los pisos nuevos están sujetos a un 10% de IVA, mientras que los de segunda mano soportan el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que varía entre un 6% y un 8%”.
Mito 5: Las obras son un rollo. Admiten que es probable que durante un tiempo la vivienda no esté habitable, pero hacer realidad la vivienda de tus sueños y poder adaptar cada estancia a tus necesidades es altamente reconfortante y divertido.
Con una conclusión final “si, después de todo, al final quieres venderla… Ten en cuenta que tras la reforma se habrá revalorizado en más de un 10%.
