Los diferenciales de las hipotecas, ¿una ‘trampa’ a largo plazo?

Pese a la apertura del crédito, los diferenciales actuales a los que se ofrecen las hipotecas casi duplican a los que existían antes del estallido de la crisis. Los bajos tipos de interés y la reapertura del grifo del crédito se han traducido en un resurgimiento del mercado hipotecario. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce: si bien el Euríbor se encuentra en sus mínimos históricos, los diferenciales son sensiblemente más altos que los que se ofrecían antes de la crisis, un factor muy a considerar teniendo en cuenta la larga duración de este tipo de préstamos.

El Euríbor a un año, que sirve de referencia para la mayor parte de los préstamos hipotecarios, se situó en el 0,059% en diciembre tras haber bajado en 0,27 puntos durante el conjunto del año. El escenario de tipos bajos ha llegado para quedarse un buen tiempo, pero muy difícilmente –y tampoco sería recomendable- durará los 40 años a los que se llegan a ofrecer las hipotecas en España.

Para tomar perspectiva, el Euríbor llegó a rozar el 5,4% hace ocho años (5,393% en julio de 2008) y no es descartable que antes o después vuelva a alcanzar cotas similares o incluso superiores, a las que los clientes que han contratado su hipoteca recientemente deberán enfrentarse con unos diferenciales muy superiores a los que se ofrecían en 2008.

Antes del estallido de la crisis, era habitual encontrar diferenciales inferiores al 0,50% respecto al Euríbor, para pasar a dispararse muy por encima del 2% durante los momentos de mayor restricción del crédito. Si bien durante el pasado 2015 los bancos volvieron a abrir el grifo e incluso iniciaron una guerra de ofertas, parece muy complicado que a corto o medio plazo puedan encontrarse unos tipos tan competitivos como los de hace cinco años. Actualmente, los préstamos más baratos se ofrecen con un diferencial de entorno a un 1%.

Además, el actual escenario de bajos tipos de interés también deja menos margen de maniobra para no dañar sus márgenes a los bancos, que en todo caso condicionan la concesión de la hipoteca a la vinculación del cliente, especialmente a través de la domiciliación de la nómina.

De acuerdo con un análisis del comparador HelpMyCash, la hipoteca más barata de este arranque de año es la Hipoteca Freedom + de Banco Mediolanum, que se ofrece a un interés de Euríbos más 0,90%. A cambio, la entidad solo requiere contratar un seguro de vida y domiciliar la nómina.

La Hipoteca Naranja de ING Direct se encuentra en la segunda posición del ranking. El interés de este préstamo es de Euríbor más 0,99%, con un plazo hasta 40 años, 80% de financiación para primera vivienda y totalmente libre de comisiones. Además, solo obliga a vincularse con dos seguros de la entidad, el de hogar y el de vida.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en octubre del año pasado se constituyeron 19.195 hipotecas, un 7,1% más que un año antes. El importe total de las hipotecas concedidas para adquirir una vivienda se situó en 2.144,2 millones de euros, el 18,7% más que en el mismo mes de 2014.

Del total de hipotecas que se constituyeron en octubre, más de la mitad, el 53,1% se hicieron sobre una vivienda, añaden los datos del INE, que también desvelan que el 90,3% de estos préstamos se referenciaron a un interés variable, frente al 9,7% que lo hicieron a un tipo fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 92% de los nuevos contratos.

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