El tiempo medio que pasa desde que se pone una vivienda en alquiler hasta que se firma el contrato ha permanecido estable desde 2012 y actualmente es de 39 días. El alquiler de viviendas ha salido reforzado de la crisis, tanto del lado de la oferta como de la demanda, ya que quien busca una casa lo considera una opción más que interesante para tener un ‘hogar’ sin la espada de Damocles de una hipoteca y el propietario contempla esta fórmula con buenos ojos ante las dificultades de vender su inmueble.
Además, las grandes capitales “tienen una demanda muy importante de alquiler”, según Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, quien también señala que desde 2013 existe “una tendencia a largo plazo de algunos inversores por comprar viviendas en las grandes ciudades con el objetivo de alquilarlas” y que muchos de los inmuebles que están saliendo ahora al mercado “antes no estaban ocupados”.
Esta demanda en las grandes ciudades tiene su reflejo en los precios, según se desprende del II Informe sobre el mercado del alquiler, estudio anual que elabora el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, en el que se constata que aunque desde el pasado año precio por metro cuadrado del alquiler en España ha bajado un ligero 0,81% en 2015 respecto al año pasado, sin embargo, en Madrid y Barcelona el precio del alquiler ha crecido (un 4,67% en Madrid y un 6,19% en Barcelona).
En el conjunto de España, el precio medio por metro cuadrado del alquiler en 2015 ha sido de 8,47 euros, mientras que en Madrid ha sido de 10,54 euros y en Barcelona ha llegado a 10,81 euros por metro cuadrado.
En cuanto a la rentabilidad que se puede obtener de un piso comprado para ponerlo en alquiler, en el conjunto de España se ha situado en el 6,76%. Si nos fijamos en las grandes ciudades, en Madrid el porcentaje ha sido este año del 7,68%, mientras que en Barcelona la rentabilidad se ha situado en el 6,01%.
Además, según dicho informe la subida en las rentas de Madrid y Barcelona, y las registradas en otras capitales de provincia durante lo que llevamos de año de las que da fe el portal inmobiliario pisos.com refleja un cambio de tendencia que podría extenderse al resto del país a medio plazo, por lo que todo apunta a que ahora es un buen momento para que un propietario ponga su inmueble en alquiler.
Si se decide a dar el paso de alquilar su vivienda sepa que, según el informe de Tecnocasa, el tiempo que pasa desde que se pone una vivienda en alquiler hasta que se firma el contrato” ha permanecido estable desde 2012 y actualmente es de 39 días, y en ese periodo, la vivienda recibe una media de 8 visitas.
Lógicamente el tiempo que tarde un propietario en quitar el cartel de ‘se alquila’ dependerá muchos factores que están en manos del arrendador, por lo que la directora general de Arrenta (Asociación para el Fomento del Alquiler), Mercedes Robles, da un primer consejo a los ‘aspirantes a casero: “Se puede alquilar de forma rápida, pero siempre sin precipitarse”. Recalcando que “es conocido, que los inquilinos seleccionan varias viviendas para luego elegir la que van a alquilar” y hay que tener en cuenta que “el arrendador más ágil en dar respuesta y sobre todo facilidades, es el que lo alquila antes”.
Además, de esta recomendación inicial, desde Arrenta facilitan otras pautas para ayudar al propietario a la búsqueda del inquilino perfecto.
Decálogo para alquilar rápido y seguro
1. Apostar por la flexibilidad en la negociación sin perder la seguridad del propietario. Para ello, los seguros de impago de alquiler es la mejor herramienta para alquiler sin riesgos. Sirven de seguridad preventiva porque se analiza el riesgo del inquilino y seguridad en caso de conflicto al abonarse las rentas impagadas.
2. Las apariencias engañan. No se deje engatusar. Analice bien al arrendatario. Su perfil personal y económico.
3. No se precipite. Las prisas son malas consejeras.
4. Cuando se contrate un herramienta de protección de alquiler, que ésta garantice una rápida respuesta, a ser posible en menos de 24 horas.
5. Si trabaja con inmobiliarias, compruebe su reputación, deje claro lo que necesita y no de exclusividad. Déjese asesorar. Varias agencias de distinta zona de actuación agiliza la búsqueda de candidatos para el alquiler.
6. Disponer de horario flexible y amplio para mostrar el inmueble o bien que sea la agencia quien tenga las llaves del inmueble para enseñarlo.
7. Mantener siempre el inmueble en las mejores condiciones posibles, limpieza.
8. Si se inclina por alquilarlo por su cuenta, sin agencia, publicar el anuncio en los principales portales de alquiler en Internet, además de carteles en ventanas, terrazas y periferia del inmueble.
9. Destacar las mejores características del inmueble para que llamen la atención, servicios públicos cercanos (colegios, transportes, centros de salud, hospitales, etc..).
10. Por último, asegurarse de que el precio que se pide no está por encima, para ello un previo estudio de mercado de la zona sería necesario.
Eduard Solé, uno de los socios fundadores de Monapart, una red inmobiliaria especializada en casas bonitas, también facilita una serie de recomendaciones a quién se plantea poner su casa en alquiler, de las que la primera es pensar que “quien alquile tu casa será un público parecido a ti mismo cuando la compraste, por lo que no se pueden dejar en la vivienda elementos que a ti no te sirven”, lo que quiere decir que está prohibido “utilizar el inmueble como trastero”.
Señala que, igualmente, hay que tener claro si se va a alquilar a inquilinos de corta estancia (que necesitan una residencia provisional por estudios o cuestiones laborales), o de larga estancia (familias con niños que preferirán estar en un mismo enclave por los colegios de sus hijos). Para los inquilinos de larga estancia considera este experto que es mejor dejar la vivienda vacía, con los elementos básicos (horno, cocina y campana) y ofrecerles un periodo de carencia en las tantas, para que ellos adquieran su propio ‘ajuar’ a su gusto; mientras que en el caso de inquilinos que vayan a estar poco tiempo es conveniente dejar el piso totalmente amueblado con una premisa de sentido común: “No se puede alquilar la vivienda de la abuela, así como está, a una pareja joven o un grupo de estudiantes”.
Acertar con el precio
Solé recuerda, igualmente, que “acertar con el precio es vital para no perder rentabilidad tanto por arriba como por abajo, ya que si el inmueble es caro y lo tienes vacío perderás dinero cada mes que no lo tengas alquilado, mientras que si es demasiado barato, tu rentabilidad será menor a la que podrías obtener con un precio de mercado”. Haciendo hincapié en que “si el precio es competitivo tendrás más de una persona interesada en el piso y te permitirá tener mayor capacidad para elegir un inquilino de acuerdo a tus preferencias.
Para encontrar el precio equilibrado el representante de Monapart cita dos opciones: ayudarte de un profesional inmobiliario o hacerlo uno mismo a través de Internet buscando un piso similar al tuyo en tu zona para ver que rentas se están pidiendo para conocer cuáles son tus competidores.
Lógicamente recomienda tener el piso recién pintando y en las mejores condiciones, reparando cualquier desperfecto o avería y a la hora de publicitarlo también recalca la conveniencia de que las fotografías las realice un profesional “porque una buen presencia y una buena imagen da valor a la vivienda”.
Tampoco hay que olvidarse de tramitar el certificado de emergencia energética que tiene que hacer un técnico y que acredita el consumo de energía que tiene la vivienda, certificado que es obligatorio para toda España por si no se hace puede dar lugar a una sanción.
Dejarlo todo bien atado
Una vez puesto el piso a punto y después de que se ha encontrado inquilino llega la hora de cerrar el trato, una tarea en la que también es conveniente tener en cuenta una seria de cautelas de las que informa la directora general de Arrenta.
En primer lugar, Mercedes Robles explica que una vez se ha llegado a un acuerdo verbal es conveniente hacer una reserva, como ocurre en una compraventa- en la que el arrendatario da un señal, que el arrendador devolverá si es él que se echa atrás y que perderá el inquilino en caso de ser él que cambie de opinión. Además, deja claro que no se deben entregar las llaves de la vivienda mientras no haya contrato, para evitar el riesgo de tener ‘okupas’.
Respeto al contrato, Eduard Solé recuerda que en el caso de vivienda habitual la ley establece que tenga una duración mínima para al propietario de tres años y de seis meses en el caso del inquilino, mientras que la directora general de Arrenta subraya que como el contrato se hará en base a la Ley de Ordenamientos Urbanos será conveniente llevar la normativa a la hora de firmar el contrato para solventar cualquier duda legal.
Otra cuestión que no se puede olvidar es el propietario tiene que pedir un mes de fianza por ley, para sufragar posibles desperfectos, cantidad que deberá ser depositada en un organismo público, que es el IVIMA en el caso de la Comunidad de Madrid. Asimismo, el casero puede pedir al inquilino un mes o más de renta en carácter de depósito, para hacer frente a posibles impagos.
Entre las cautelas que deberá tener el ‘casero’ a la hora de elaborar el contrato también se considera conveniente, para evitar problemas futuros que todas las personas, mayores de edad, que vayan a ocupar el inmueble lo firmen y que lo firme también el avalista, si lo hubiera; además, se aconseja rubricarlo en todas sus páginas.
Por otra parte, Arrenta propone incluir en el contrato un inventario de todos los bienes del piso y desde Monapart se dice que si es con fotografías mejor que mejor.
A la hora de designar las notificaciones es aconsejable poner otra dirección, además del domicilio arrendado, (la dirección de trabajo del inquilino o de algún familiar), para poder comunicar legalmente cualquier medida al arrendatario en caso de que éste abandonara el inmueble.
Y es que como recalca la directora general de Arrenta “hacer un buen contrato de arrendamiento ahorra muchos problemas futuros, por lo que es vital informarse antes para que este no sea papel mojado” para lo cual existen empresas especializadas que pueden asesorar, aunque informa que -para el caso de que el propietario del mueble desee confeccionar el mismo su contrato- en la web de la Asociación para el Fomento del Alquiler hay modelos de contratos que pueden descargar de forma gratuita.
