La política de vivienda en Madrid pivota sobre un mismo patrón: poner “suelo público” en manos privadas durante décadas a cambio de “rentas tasadas” y la “reversión” final de los inmuebles. Sobre el papel suena equilibrado; en la práctica, el ritmo de entrega, los precios efectivos y la letra pequeña de acceso cuestionan su utilidad para hogares jóvenes y precarios.
La promesa de alquiler asequible choca con los precios finales y con plazos largos de ejecución
“Quién”, “cómo” y “por cuánto”: un modelo que no termina de cuadrar para el inquilino
El Ayuntamiento ha cedido 25 parcelas por 45 años para construir 2.134 viviendas en once distritos mediante “derecho de superficie”. Las reglas limitan la renta y prometen que las familias no destinen más del 25% de sus ingresos al alquiler, pero las primeras entregas no llegarán hasta 2026 y, mientras, la presión del mercado sigue al alza. La Comunidad, por su parte, exhibe entregas en el Plan Vive y fija un esfuerzo máximo del 35% de ingresos, aunque la experiencia real muestra renuncias y desistimientos por precios finales y gastos añadidos. La promesa de alquiler “asequible” choca con la capacidad real de pago y con plazos largos de tramitación y obra.
Mucha demanda y pocas llaves: el Plan Vive registra solo un 1,86% de solicitudes aprobadas
Los números que preocupan al ciudadano
El Plan Vive declara 4.745 viviendas entregadas hasta julio de 2025 frente a 157.641 solicitudes. Solo 2.939 contratos firmados (1,86%) y un 28% de renuncias o desistimientos por no poder asumir costes que superan los 700 euros al mes evidencian el desajuste entre el producto y los ingresos de buena parte de los aspirantes. En paralelo, el precio del arrendamiento sigue tensionado: el precio del alquiler en Madrid encadena subidas interanuales de dos dígitos y la asequibilidad supera el umbral “sano” del 30%, lo que aprieta aún más a quienes tratan de acceder a vivienda protegida en renta. Mucha demanda, pocas llaves y condiciones que dejan fuera a hogares con ingresos por debajo del umbral exigido.
La Operación Campamento destina 10.700 viviendas pero solo 1.100 serán en alquiler
Campamento: gran operación, poco alquiler
La Operación Campamento promete 10.700 viviendas sobre suelo estatal en Latina. De ellas, 7.000 serían protegidas, pero solo 1.100 en alquiler; el resto se orienta a la venta con distintos regímenes de protección. Es un proyecto estratégico por escala y reequilibrio urbano, sí, pero vuelve a relegar el alquiler asequible en un contexto de precios disparados. Una operación clave por tamaño que aporta poco parque de alquiler en relación con su magnitud.
Grandes actuaciones sobre suelo público en Madrid (situación a julio de 2025)
| Actuación | Modelo | Viviendas previstas | Estado (jul. 2025) | Plazo (años) | Regla de esfuerzo |
|---|---|---|---|---|---|
| Cesión municipal 25 parcelas | Derecho de superficie (Ayto.) | 2.134 | En obra; primeras entregas 2026 | 45 | 25% de ingresos |
| Plan Vive (lotes autonómicos) | Concesión demanial (CAM) | 13.000 | 4.745 entregadas; comercialización en curso | 50 | 35% de ingresos |
| Operación Campamento | Gestión pública estatal | 10.700 | En tramitación urbanística | — | No aplica (solo 1.100 en alquiler) |
| EMVS — parque municipal | Arrendamiento público (Ayto.) | — | Gestión y adjudicación permanentes | — | Según baremo municipal |
Qué falla de cara al ciudadano
Primero, la accesibilidad real: topes de renta que, con garaje, trastero o IBI repercutido, superan los 700 euros mensuales y empujan a renunciar a aspirantes que no alcanzan ingresos suficientes.
Segundo, la latencia: se anuncian miles de viviendas mientras las entregas se espacian y los plazos se alargan.
Tercero, la orientación del parque: grandes operaciones con mayor peso de venta protegida que de alquiler en una ciudad donde lo urgente es ampliar el parque arrendaticio asequible. Sin más alquiler asequible neto, sin gastos añadidos y sin acelerar entregas, el modelo no alivia a quienes más lo necesitan.
Madrid sí está movilizando “suelo público”, pero el éxito social no se medirá por licitaciones ni por metros edificables, sino por llaves entregadas a precios asumibles para salarios reales. Con la demanda disparada y el esfuerzo exigido en el 25–35%, el reto es pasar del titular a la factura mensual del inquilino y ajustar el modelo: más alquiler, menos extras y más velocidad.
