El euríbor a 12 meses cerró julio en el 2,079 % de media, su nivel más bajo desde agosto de 2022, según el Banco de España. Esta caída, unida a la decisión del BCE de mantener los tipos oficiales —facilidad de depósito en el 2 % y refinanciación en 2,15 %—, dibuja un escenario de tregua monetaria que ya alivia las cuotas variables.
En el listado de mejores hipotecas fijas que elabora Rastreator, se pueden encontrar ofertas por debajo del 2,5 % TIN. Según su responsable de hipotecas, Sergio Carbajal, el hecho de que el euríbor ronde el 2 % ha llevado a la banca a centrar su estrategia en el tipo fijo: ocho de cada diez hipotecas tramitadas en el comparador son fijas.
Del índice a la cuota: cuánto baja realmente
Si una hipoteca de 150.000 € a 25 años se revisa de un interés del 5 % (euríbor 4 % + margen 1 %) a un 3 % (euríbor 2 % + margen 1 %), la mensualidad baja unos 165 € –de 877 € a 712 €– según cálculos propios basados en la fórmula estándar de amortización francesa. El ahorro libera renta disponible y reduce la probabilidad de impago, algo que el BCE vigila para evitar rebrotes de inflación.
El BCE pisa el freno … y el mercado gira al fijo
Sergio Carbajal resume la posición del supervisor: “Mientras la inflación siga anclada cerca del objetivo del 2 % y no haya sobresaltos geopolíticos, no se barajan nuevos recortes antes de otoño”. Con ese telón de fondo, el mercado hipotecario español consolida un giro estructural:
- El 80 % de los préstamos contratados en Rastreator son a tipo fijo, según datos internos de julio.
- La subrogación hipotecaria creció un 24 % ese mismo mes dentro del comparador, impulsada por clientes que buscan blindar la cuota antes de que el ciclo cambie.
Radiografía oficial: hipotecas en máximos de dos años
Los últimos datos del INE confirman el momento dulce:
- 42.274 hipotecas sobre vivienda en mayo, un +54,4 % interanual.
- Tipo medio inicial del 2,91 % en esos nuevos préstamos.
El comprador de primera vivienda vuelve a escena: cuotas más bajas y empleos más estables favorecen la emancipación, mientras la oferta de alquiler sigue tensionada.
Ventana de oportunidad para subrogar
Blindar un tipo fijo ahora tiene sentido si…
- Tu horizonte es de largo plazo (≥10 años).
- El diferencial que te ofrecen no supera 35-40 puntos básicos sobre la mejor oferta vista.
- Los costes de cambio (tasación, comisión de reembolso, gestoría) se amortizan en menos de tres años.
Posibles nubarrones para el segundo semestre
- Shock energético: Un alza repentina del precio del crudo o del gas reavivaría la inflación; el BCE podría detener las futuras bajadas de tipos o incluso revertirlas, arrastrando al euríbor al alza. El Banco de España ya advierte de esta vulnerabilidad en su último informe de estabilidad .
- Enfriamiento del empleo: Las encuestas del BCE muestran que los bancos endurecen los criterios de concesión cuando aumenta la percepción de riesgo económico. Un repunte del paro encarecería los diferenciales y reduciría la financiación disponible .
- Fin de las exenciones de comisiones: La suspensión de las comisiones por amortización anticipada y por pasar de variable a fijo vence el 31-12-2024 (Real Decreto-ley 8/2023). Sin prórroga, las entidades podrían repercutir ese coste subiendo el tipo nominal o las vinculaciones .
Si se materializa cualquiera de estos factores, el coste de las hipotecas podría aumentar antes de que acabe el año. Mantenerse informado y comparar ofertas será clave para adelantarse a posibles cambios.
Claves prácticas
- Sigue el euríbor semanalmente; la caída podría agotarse cerca del 2 %.
- Comparar es obligatorio: usar plataformas neutrales como Rastreator ahorra tiempo y dinero.
- Haz números realistas: calcula tu esfuerzo financiero con un colchón del 25 % por si los tipos rebotan.
El verano de 2025 marca la primera bocanada de aire para los hipotecados: euríbor en mínimos de tres años, tipos oficiales en pausa y una avalancha de ofertas fijas competitivas. Nada garantiza que la calma dure, pero el momento actual permite consolidar la financiación familiar en condiciones históricamente favorables. La clave pasa por informarse, comparar y actuar con agilidad antes de que el ciclo vuelva a girar. Es el contexto ideal para revisar hipotecas variables, explorar subrogaciones o cambiar de banco si eso implica mejorar condiciones. Además, algunas entidades están ofreciendo bonificaciones adicionales a quienes domicilien nóminas o contraten seguros vinculados. Aunque el ahorro mensual pueda parecer modesto a corto plazo, el impacto acumulado en el tiempo puede superar los miles de euros. En un entorno tan incierto, aprovechar esta ventana puede marcar la diferencia en el equilibrio financiero del hogar.
También es el momento perfecto para negociar con la actual entidad bancaria, ya que muchas están dispuestas a igualar o mejorar condiciones de la competencia con tal de retener clientes solventes. A ello se suma la aparición de nuevas fintechs que simplifican el proceso de cambio hipotecario y permiten comparar ofertas de forma más transparente y rápida. La información es poder, y en este caso, también es ahorro.
