Este desfase entre estadísticas refleja que cada organismo mide capas distintas del mercado. Mientras los notarios clasifican por forma jurídica, otros informes analizan cuántas viviendas acumula cada comprador o para qué adquiere el inmueble. El resultado es un mapa fragmentado en el que el particular sigue siendo mayoritario en las escrituras, pero la concentración patrimonial crece en zonas concretas.
Aunque el 90% de las firmas corresponden a personas físicas, casi la mitad de las nuevas compras van a grandes propietarios
Tras los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, se confirma que la estructura del mercado español continúa dominada por particulares, con 427.860 operaciones firmadas por personas físicas entre enero y agosto de 2025 y 49.519 por personas jurídicas. El peso del 10% de sociedades se mantiene estable, salvo el periodo 2011–2013, cuando alcanzaron entre el 17 y el 20%.
Sin embargo, los estudios basados en Catastro detectan que alrededor del 44% de las nuevas compras las realizan multipropietarios, una categoría que incluye tanto a empresas como a particulares con más de ocho viviendas. Asimismo, portales inmobiliarios estiman que el comprador inversor representa ya en torno a un cuarto de la demanda en algunos segmentos urbanos y turísticos.
La foto cambia según se mire quién firma, cuántos pisos acumula o cuál es la finalidad de la compra
Quién firma y qué compra cada tipo de comprador
Las estadísticas notariales muestran diferencias claras entre perfiles. Las personas físicas pagaron una media de 1.887 euros por metro cuadrado y compraron viviendas de 113 metros, mientras que las personas jurídicas abonaron 2.347 euros por metro cuadrado y adquirieron inmuebles de 136 metros.
Según el Consejo General del Notariado, los particulares tienden a comprar para uso residencial o patrimonial familiar, mientras que las sociedades lo hacen para inversión, actividad económica o gestión de activos.
Territorialmente, Baleares (15%), Comunidad de Madrid (14%) y Canarias (13%) registran los mayores porcentajes de operaciones corporativas. En Madrid, además, las compras de sociedades han aumentado un 40,9% respecto a 2007, un indicador del atractivo inversor de la región.
En Madrid y en los territorios turísticos el peso de sociedades y multipropietarios supera la media estatal
Por qué los datos del Notariado no coinciden con los portales
Las diferencias entre fuentes se deben a la metodología y al universo analizado:
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El Notariado clasifica por forma jurídica del comprador.
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Catastro identifica grandes tenedores según el número de viviendas acumuladas.
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Los portales segmentan por finalidad de la compra y analizan solo la demanda de sus plataformas.
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Algunos estudios se centran en grandes ciudades o zonas tensionadas, donde la inversión es más intensa.
Esto permite que una misma persona física sea a la vez comprador “particular” en las escrituras y multipropietario en Catastro, o que se contabilice como inversor en las encuestas de portales.
Cada fuente ilumina una parte distinta del mercado y no son comparables entre sí
El peso del comprador extranjero
El Notariado también confirma que los extranjeros firmaron el 21% de las compraventas en 2024 y el 20% en los primeros meses de 2025. El reparto es desigual: en Extremadura y Galicia, los nacionales superan el 96% de las operaciones, mientras que en Baleares (38%), Canarias (36%) y Comunidad Valenciana (34%) los extranjeros tienen un peso equivalente al de los compradores españoles.
En otras zonas costeras como Región de Murcia (27%), Cataluña (17%) o Andalucía (17%), su presencia sigue siendo significativa y se solapa con la demanda de inversión y de segunda residencia.
Perfil básico del comprador de vivienda
| Tipo de comprador | Forma jurídica | Precio medio €/m² | Tamaño medio (m²) | Finalidad predominante |
|---|---|---|---|---|
| Particular residente | Persona física | 1.887 | 113 | Uso residencial o patrimonial familiar |
| Sociedad | Persona jurídica | 2.347 | 136 | Inversión y gestión de activos |
| Multipropietario (8+ viviendas) | Física o jurídica | Variable | Variable | Alquiler e inversión |
| Comprador inversor | Mayoritariamente física | Variable | Variable | Rentabilidad, alquiler o reventa |
En conjunto, el cruce de fuentes refleja un mercado donde las escrituras siguen en manos de particulares, pero donde la concentración de vivienda y el peso de la inversión avanzan especialmente en zonas tensionadas, impulsando dinámicas muy diferentes dentro del mismo país.
