Janet Yellen, que fuera presidenta de la Reserva Federal y actualmente es secretaria del Tesoro de EEUU, reconoció el mes pasado su preocupación por “las presiones que crearán los precios más altos de la vivienda para las familias que compran una vivienda por primera vez o tienen menos ingresos”, según publica Financial Times. Poco antes, en nunio, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, apuntó que “la desconexión entre los precios de la vivienda y los desarrollos económicos más amplios durante la pandemia conlleva riesgos de correcciones de precios”.
El diario británico recuerda que debido a que los precios de la vivienda no están incluidos directamente en el cómputo de la inflación que da forma al mandato de los bancos centrales, esas instituciones no están obligadas a tratar de sofocar los precios cuando suben. Tienen el mandato de mantener la estabilidad financiera, pero la mayoría no ve el mercado de la vivienda como una fuente principal de riesgo. Los economistas también citan razones estadísticas para mantener los precios de la vivienda fuera de las medidas de inflación.
“Un índice de precios al consumidor tiene como objetivo medir el consumo, mientras que la compra de una casa es la compra de un activo que no se consume de la misma manera que otros artículos”, explicó la Oficina de Estadísticas Nacionales del Reino Unido en 2016 cuando evaluó su cobertura de costes de vivienda en inflación.
Así como excluyen los cambios en el valor de otras inversiones como acciones, bonos, bitcoin u oro, no quieren incluir el elemento de inversión de la propiedad de la vivienda. Pero eso deja los servicios de vivienda adquiridos mediante la compra de una vivienda (refugio, espacio habitable, ubicación y seguridad de tenencia) fuera de muchas estadísticas oficiales de inflación, recuerda FT.
Abarcar este ámbito no es tan fácil como podría pensarse. Algunas autoridades estarían estudiando estimar el cambio ene el precio del alquiler. Mientras, en la Unión Europea, Eurostat y el BCE prefieren un método de “adquisiciones netas” que buscaría medir el precio cambiante de la compra de viviendas pero no el terreno en el que están construidas, una de las partes más obvias del elemento de inversión. Sin embargo, todavía no está clara la forma de dividir los precios de la vivienda en vivienda y terreno.
El BCE solicitó este año a Eurostat que incluyera los costes de las viviendas ocupadas por sus propietarios en su cálculo de inflación de la eurozona, pero lo cierto es que el banco central lo ha estado solicitando desde 2000.
En todo caso, Lagarde ha dicho que el impacto en la inflación general de la eurozona de incluir las viviendas sería “bastante mínimo”. “Hay períodos de tiempo en los que esos costes de consumo son un poco más altos y hay períodos en los que son un poco más bajos”, dijo.
“Es poco probable que cambie las reglas del juego para la política monetaria, la implementación de Eurostat llevará mucho tiempo y, mientras tanto, no está claro cómo el BCE incluirá la vivienda en sus decisiones”, explica a Financial Times, Richard Barwell, jefe de investigación macro de BNP Paribas Asset Management.
¿Cambio de mandato de los bancos centrales?
Por supuesto, una opción es que directamente el precio de la vivienda entre dentro del mandado de los bancos centrales. A principios de este año, Nueva Zelanda se convirtió en el primer país en exigir a su banco central que evaluase los efectos de sus decisiones de política monetaria sobre el objetivo del gobierno de respaldar precios de vivienda más sostenibles.
El Banco de la Reserva de Nueva Zelanda ha interpretado su nuevo mandato de manera restrictiva: intervenir cuando los precios de la vivienda se consideran insostenibles. En su declaración de política monetaria de mayo, definió la sostenibilidad como no estar en territorio de burbuja y declaró que “los factores estructurales explican los altos precios de la vivienda” y los bajos tipos de interés hacen que los precios más altos sean sostenibles.
Sin embargo, una subida de los tipos tendría efectos perniciosos sobre el crecimiento económico, por lo que el equilibrio parece difícil de alcanzar. Los gobiernos y los bancos centrales probablemente seguirán preocupándose por la asequibilidad, pero con una capacidad limitada para abordarla, concluye FT.
