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El mundo al revés: ¿acabará el cliente cobrando intereses por su hipoteca?

El mundo al revés: ¿acabará el cliente cobrando intereses por su hipoteca?
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La banca insiste en que el tipo de interés de un préstamo no puede ser negativo.

lunes 07 de octubre de 2019, 08:23h

El euríbor, el indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables en España, ha caído en picado. Aunque las últimas medidas adoptadas por el BCE le han hecho subir ligeramente, todavía se encuentra cerca de sus mínimos históricos (cerró agosto en el -0,356%), algo que ha creado una situación insólita: miles de hipotecados, aquellos cuyos préstamos tienen un diferencial menor, se hayan colocado en intereses negativos. Con este escenario, surgen múltiples preguntas: ¿los clientes con hipotecas negativas podrían acabar recibiendo dinero, en vez de tener que pagarlo?, ¿afectará de alguna manera a la cuota hipotecaria que pagan cada mes?, ¿dará lugar a reclamaciones, abriendo un nuevo frente judicial a la banca?

El punto de mira está puesto sobre lo que ocurrirá con las hipotecas españolas que tienen intereses negativos, por tener los diferenciales más bajos, que serían varios miles, y que –según >strong>Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash.com- son muchas de las que se firmaron entre 2006 y 2010.

Para la patronal bancaria la cosa sigue estando muy clara. Desde la Asociación Española de Banca (AEB) recuerdan que “la nueva ley de Crédito Inmobiliario establece que el tipo de interés remuneratorio en operaciones a tipo de interés variable nunca podría ser negativo (art. 21,4)”. Y hacen notar que “la norma simplemente precisa algo que está en la racionalidad de los contratos de préstamo, puesto que su contrapartida es el pago de un tipo de interés compensatorio que está pactado”. “En nuestra opinión el tipo de interés de un préstamo no puede ser negativo”, afirman contundentemente desde la AEB en declaraciones a elboletin.com.

Opiniones encontradas

¿Y qué dicen los expertos jurídicos al respecto? Pus no hay unanimidad al respecto. Hay abogados que apoyan la opinión de la banca, con una interpretación de lo que establecen el Código Civil y el Código de Comercio que cerraría totalmente la posibilidad de que el cliente cobre por su hipoteca y otros que interpretan que las mismas normas posibilitan que el hipotecado perciba dinero por esos intereses negativos.

Por ejemplo, Carlos Doñoro Ayuso, experto en intermediación de la Oficina de Intermediación Hipotecaria del Colegio de Alcalá de Henares -una de las entidades impulsadas por el Consejo General de la Abogacía a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria- da la razón a la banca. Y lo hace acudiendo al Código Civil, concretamente citando el artículo 1265 que estable la causa como uno de los elementos esenciales de todo contrato.

Señala este abogado que “la causa de un contrato de préstamo, sea o no sea hipotecario, es que el prestamista, en este caso el banco, reciba una remuneración por el dinero que presta, en forma de interés por parte del deudor, por lo que es el pago de dicho interés lo que justifica la existencia de dicho préstamo, es decir, su casa, por lo que si dejara de recibir el contrato podría ser anulable”. Aclara que pretender que el prestatario cobrara por el préstamo recibido haría que ese contrato fuera un contrato sin causa, un contrato, nulo y el banco podría rescindirlo porque pierde toda la causa. Insistiendo en que “si el banco no recibe esa remuneración se revierte completamente el objeto del préstamo para ambas partes”. Y aclara que si el “prestatario no tiene que pagar dinero sino que lo recibe sería un contrato de préstamos totalmente pervertido, es, por poner un ejemplo, como si en un contrato de arrendamiento el inquilino recibiera un dinero por tener a su disposición una vivienda”.

Dicha argumentación es la que hace que este experto en Derecho Bancario considere “jurídicamente inviable” que el hipotecado cobre por su hipoteca y “un escenario que no se va a producir”, Si ve posible, sin embargo, que estos préstamos hipotecarios se queden a interés cero, ya que estima que dicha posibilidad “no llega al caso de pervertir la causa del contrato, puesto que en este supuesto el prestatario se limita a devolver el dinero” e informa que hay situaciones, como excepción a la regla, en la que la lay contempla el préstamo sin intereses como en el caso de préstamos entre familiares.

Doñoro reconoce que asuntos como éste siempre hay posiciones encontradas y que siempre puede haber algún tribunal que aprecie lo contrario. Y lo cierto es que hay otros abogados que difieren de este razonamiento y le quitan la razón a los bancos. Es el caso de Fernando Zunzunegui, profesor de Derecho Bancario de la Universidad Carlos III quien piensa que es una contradicción es que la banca se niegue a pagar a los hipotecados con intereses negativos “cuando una parte importante de la deuda pública de la eurozona cotiza con intereses negativos” y también tiene intereses negativos la tasa que cobra el BCE a los bancos por sus depósitos.

Dicho experto en Derecho bancario cree que el banco debe pagar al hipotecado “porque es lo que ha pactado y es lo que dice el contrato”, por lo que considera que hay justificación para reclamar. “La banca cobra por tomar dinero prestado del BCE por lo que también estaría obligada a pagar a sus clientes hipotecados cuando el diferencial pactado sobre el euríbor da un resultado negativo”.

Zunzunegui recuerda que ni el Código Civil ni el Código de Comercio dicen nada sobre que haya que cobrar intereses por recibir un préstamo. Asegura que lo que establece el Código Civil, por el contrario, es que lo que resulta obligado es lo que se ha pactado entre las partes”. Por lo que está referenciado a un interés variable, en este caso el euríbor, al que en caso se le suma un diferencial y “cuando el tipo negativo supere el diferencial, el banco se verá obligado a pagar al cliente dado que es lo pactado”. Y también hace notar que el Código de Comercio dice que lo legal es lo que pactan las partes pero también que “los préstamos no devengarán interés si no se hubiere pactado por escrito” y lo mismo reza en el Código Civil Mercantil que en su artículo 1755 “No se deberán intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado”, por lo que considera que hay justificación para reclamar su pago.

En el mismo sentido se pronuncia el representante de HelpMyCash, quien considera que el banco debería aplicar el interés negativo, por lo que la cuota resultante para los siguientes meses debería ser más baja, ya que la entidad debería restar esos intereses al capital pendiente. “Hay un contrato que dice que el interés se calcula con el euríbor más el diferencial y si esta suma da negativa, el interés que se aplica debe ser igualmente negativo”.

Eso no significaría, en opinión de Riera, que se vaya a abrir la ‘veda’ y que se firmen hipotecas negativas, “como las que está concediendo el banco danés Jyske, lo que implica que no solo no se pagan intereses, sino que se cobra por pedir un préstamo”, dado que “la nueva ley hipotecaria, establece en su artículo el 21.4 que el interés de un préstamo hipotecario para personas físicas no podrá ser inferior al 0%, por lo que para dar hipotecas negativas habría que cambiar la norma”.

Y eso es precisamente lo que critica Zunzunegui, que después de dejar claro que no cuestiona su legalidad, considera que “la nueva ley hipotecaria crea una asimetría financiera, contraria a la situación en la que está el mercado, que no permite el ajuste financiero que pretendía el BCE y que es contraria a lo que pretendía el Banco Central Europeo con su política monetaria. “La banca ha logrado incluir una cláusula de intereses cero en la nueva ley hipotecaria” cuando cada vez más empresas tienen que pagar a los bancos por dejar su dinero en ellos, añade.

Pequeñas cantidades

Miquel Riera reconoce que “estamos hablando de cantidades de dinero muy pequeñas” y explica que para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más un diferencial del 0,3% estaríamos hablando de 70 euros al año como mucho”. Al tiempo que recuerda que estas hipotecas se firmaron hace muchos años por lo que la mayor parte de los intereses ya se han pagado, ya que se abonan en la primera parte de vida de la hipoteca.

Otra cuestión que hay que tener en cuenta es que para que el banco aplique estos intereses negativos el contrato no debe tener ninguna cláusula suelo, por lo que quedarían excluidas todas las hipotecas firmadas desde el pasado 26 de junio que es cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Con estos datos en la mano, y a modo de resumen, el analista de HelpMyCash.com concluye que “si tienes un hipoteca, sin cláusula suelo, cuya suma del euríbor más el diferencial de negativo y la firmaste antes del 16 de junio, en teoría el banco te tiene que aplicar dicho interés negativo, lo que podría suponer que tu mensualidad se rebaje”.

Muchas consultas

Francisco García, director jurídico de Arriaga Asociados, afirma que han recibido consultas pero no reclamaciones. Y apunta que, en su opinión, estas reclamaciones, en caso de producirse, serían residuales dado que estos diferenciales tan bajos fueron muy “excepcionales”.

Otra razón por la que descarta a priori una ola de reclamaciones es que cree que la banca no hará una aplicación incorrecta puesto que el sector tiene demasiados frentes abiertos y este sería un “incumplimiento contractual que es muy fácil de demostrar”. “A la banca se la está mirando con lupa y no se la va a pillar en algo como esto. Eso no quiere decir que los hipotecados bajen la guardia. Aunque sean cantidades pequeñas, hay que estar pendiente”, añade.

El representante de Arriaga discrepa del de HelpMyCash y no cree que los hipotecados vean reducir inmediatamente su mensualidad. Estima que la cuota se va a mantener pero que se dedicará más dinero a amortizar capital con lo que el préstamo se amortizará antes, lo que supone una rebaja y un ahorro. Su consejo: comprobar el cuadro de amortización y ver si se amortiza el capital más rápido, lo que al final supondrá una reducción en la cuota. Sin olvidar que esta actualización no es inmediata sino que tiene que coincidir con la revisión de la hipoteca.

¿Y qué dice las asociaciones de consumidores?, Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) hace una petición a la banca y una advertencia. Les solicita que apliquen los intereses negativos con “alegría” ya que “afortunadamente” para los bancos el número de hipotecas en esta situación es bastante excepcional, y se trata de cantidades pequeñas, recordando que los hipotecados han pagado religiosamente cuando el euríbor subía “y ahora no tiene por qué regalar nada a las entidades financieras, igual que la banca no les ha regalado nada como debe ser”.

El presidente de Adicae advierte que en caso contrario “pasarán a la acción, con denuncias colectivas y demandas extrajudiciales ante el Ministerio de Economía”. Y señala que esta sería una cuestión que debería abordar la futura la Agencia de Protección de los Derechos de los Consumidores Financieros que el presidente Pedro Sánchez, cuando no estaba en funciones, se comprometió a crear.

Ana M. Pastor

Convencida de que “la información es poder” pero no para los periodistas sino para todos los mortales, he convertido la manía de escribir noticias en mi modo de vida y de pagar facturas. “Peleada” con los números y la economía, me centro en la información nacional y de Madrid, esa que llaman “local” pero que es la que puede resultar más útil por ser la más cercana. Los problemas sociales, laborales y vecinales son mi pan de cada día. Con un objetivo: dar “cancha” a las minorías.

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