Las empresas vuelve a adquirir sus sedes, una operación “totalmente desaparecida” durante la crisis.
Las cosas empiezan a cambiar tímidamente en el mercado de oficinas de Madrid. Aunque el volumen de contratación se mantiene prácticamente estable, las rentas de los enclaves ‘prime’ han subido por primera vez desde 2008, lo que ha animado a algunas compañías a plantearse a comprar sus sedes, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
Y ¿por qué están empezado a plantearse las empresas a acceder a la propiedad de inmuebles para ocuparlos? pues porque los precios de compra por metro cuadrado resultan interesantes y, de paso, se blindan ante futuras subidas de los alquileres. Además, las empresas pueden vender posteriormente esos metros y quedarse como inquilinos, aprovechando que las oficinas vuelven a ser objeto de deseo para los inversores
.
Una tendencia que se apoya en que las empresas tienen mayor liquidez pero también en que es más fácil obtener un crédito de los bancos, tal y como recalca Ilan Dalva, director nacional de Agencia de BNP Paribas Real Estate.
Dicho experto quiere dejar claro que de momento es escaso el número de las empresas que dan el paso y se deciden a comprar sus sedes, -16 adquisiciones en 2014 en Madrid—, pero también hace notar que es un hecho significativo habida cuenta de que la “figura de comprador usuarios había desaparecido completamente desde el inicio de la crisis por las dificultades económicas de las empresas y sus problemas para financiarse”. Recordando que durante estos años, la estrategia de las empresas ha sido la contraria, recurrir al sale & leaseback’ (la empresa vende un inmueble de su propiedad a un grupo inversor y se queda como inquilino) como fórmula de financiación.
“No es que estemos diciendo que las empresas estén locas por comprar su oficina, ya que el interés principal de las empresas no es tener un activo inmobiliario en cartera, sino que existe un cierto interés por este tipo de producto por la percepción de los empresarios sobre la futura mejora de sus flujos de caja, la creencia de que las rentas han tocado suelo” y que van a empezar a subir y de que los precios de venta ya no van a caer
.
El directivo de BNP Paribas Real Estate asegura que últimamente han aumentado las peticiones de compra de activos pequeños, de producto bueno y con superficies menores de 500 m², especialmente por parte de pymes que reclaman entre 200 y 300 m².
Sin embargo las oficinas que desean no son un producto fácil de encontrar. Espacios de este tamaño sólo las hay en el centro de la capital en edificios mixtos (oficinas y residencial) y en la periferia ( especialmente en Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y en la N-II, en el eje de Barajas) y estas oficinas periféricas no interesan a los usuarios a la hora de comprar ya “porque la recuperación de las rentas no se prevé a corto plazo más que para el centro de negocios, por lo que solo tienen salida compradora los que están en el interior de la M-30, que es donde han subido los alquileres.
Por lo demás, el mercado de usuarios sólo ha mostrado un avance “muy tímido en los últimos meses. Y Dalva pone como ejemplo que en 2014 se contrató total de 370.000 m², unas cifras que superaron ligeramente los 365.000 m² de 2013, pero que aún están muy lejos de la medida histórica de ocupación de oficinas que era de 550.000 m² y que en 2007 casi llegó al millón de metros cuadrados
.
Sin embargo, la presión generada por la demanda se ha traducido en un incremento de la renta prime en el eje Castellana-Recoletos del 10% respecto al valor de cierre de 2013 y del 11% de las rentas medias en el anillo interior de la M-30. Y a cierre de 2014, la renta prime alcanzaba los 26 €/m2/mes en tanto que la renta media en la zona centro se situaba en 16 €/m2/mes.
Entre las últimas operaciones de este tipo que cita la consultora por el grupo Liberbank de un complejo de dos edificios de 13.500 m2 en Fuente Mora nº2 de Madrid, propiedad de Sareb, que la entidad irá ocupando de forma paulatina. Otros ejemplos en Madrid serían la compra por la empresa Duro Felguera del edificio de 16.000 m2 ubicado en Vía de los Poblados nº7, propiedad de GMP o los 40.000 m2 adquiridos por la empresa de marketing y comunicación WPP en Ríos Rosas. Asimismo, Bother Ibérica adquirió 2.000 m2 del edificio Julián Camarillo 57 durante el segundo trimestre de 2014.
El interés de los usuarios por adquirir sus propia sede puede aumentar en los próximos meses ya que para 2015, la consultora espera “mejores condiciones en la demanda neta”, puesto que prevé un crecimiento de entre el 10% y el 20% de la contratación de oficinas derivada de una potencial mejora del empleo.
