Los operaciones inmobiliarias de Amancio Ortega castigan a Mapfre

Nunca llueve a gusto de todos. Aunque las recientes incursiones de Amancio Ortega en el mercado inmobiliario madrileño han despertado al sector de su atonía, también podrían haber lastrado con fuerza los balances de Mapfre. Sus operaciones, dicen los expertos, han fijado una nueva referencia de precios a la baja que terminaría por golpear sus ratios de solvencia.

A un año para que entre en vigor la normativa Solvencia II que eleva los requisitos de solvencia de las entidades aseguradoras europeas, el fundador de Inditex podría haber complicado las cosas a Mapfre. Y es que, su reciente compra de Torre Picasso a través de la sociedad Pontegadea podría forzar una revisión del precio en libro de los grandes inmuebles en los que, según expertos del sector, fundamenta su solidez financiera.

En este sentido, los expertos recuerdan que los fondos técnicos que configuran la cartera de máxima solvencia de las aseguradoras españolas está conformado en su gran mayoría por deuda soberana, sobre todo nacional, y grandes inmuebles. Activos considerados de máxima solvencia debido al respaldo de los Estados emisores en el caso de la deuda, y a la fortaleza y el difícil acceso del mercado en el segundo caso.

Una cartera que, sin embargo, hay que actualizar en precios con relativa frecuencia para mantener el pulso a la solvencia real de una aseguradora. Más en el caso de Mapfre, líder del sector en España y con una posición aventajada en buena parte de los mercados latinoamericanos. Ahora, pese a la leve mejoría de precios de su cartera de deuda, los precios de la compra de la emblemática Torre Picasso podría traducirse en un duro golpe a su contabilidad.

La sonada operación, mediante la cual FCC pudo despedirse de una importante partida de deuda, se cerró a un precio cercano a los 5.000 euros por metro cuadrado sobre rasante. Es decir, dejando gratis los sótanos del emblemático edificio madrileño de oficinas. Una cota que “fija los niveles máximos para valores unitarios (€/m²) que pueden alcanzar futuras operaciones de edificios de oficinas en Madrid para ubicación y volúmenes similares”, según Gustavo Martínez, consultor senior de inversión de Jones Lang LaSalle, en declaraciones para EL BOLETÍN.

Desde la consultora, una de las de referencia internacional en materia de negocios inmobiliarios, se considera que la operación del pasado diciembre “establece claramente un precio de referencia (benchmark como dicen los anglosajones) para edificios de oficinas ‘prime’ en Madrid”. Un subsector que había quedado huérfano de referencias en los últimos años “debido a la sequía de operaciones especialmente durante 2012”, apunta Martínez.

Algunos agentes inmobiliarios llegan a aventurar que el descuento del que gozó Amancio Ortega debería ser incluso mayor para grandes inmuebles no tan representativos ni tan bien situados como la Torre Picasso. Un factor que en el mercado ya se comienza a descontar y que, a medio plazo, sobre todo de cara a la normativa europea que entrará en vigor el próximo año, podría forzar a Mapfre y sus compañeras de sector a redoblar sus fondos técnicos para esquivar el deterioro de sus hasta ahora inmuebles de máxima solvencia.

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