Una reforma integral puede costar entre 8.000 y 10.000 euros –y hasta 14.000 si es energética- pero puede revalorizar el inmueble de cara a su posterior venta o alquiler hasta un 25%. La ubicación es el elemento primordial a la hora de elegir una vivienda, según los expertos, por lo que el mal estado de un piso no deber asustar al posible comprador de un inmueble que -si tiene buen ojo y ve posibilidades a una casa- debe saber que con una buena rehabilitación podrá tener el piso de sus sueños, con el añadido de que con la reforma también aumentará su valor si su intención es venderlo después o ponerlo en alquiler.
El hecho de que la máxima location funcione no sólo en los negocios sino también en el mercado residencial provoca que la ubicación sea lo que más cuenta a la hora de comprar un piso, independiente de su antigüedad, lo que repercute lógicamente en su precio, según explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com.
Según un estudio elaborado por el portal inmobiliario Pisos.com, en función de la antigüedad, y contrariamente a lo que se podría pensar, los pisos más caros son los que tienen entre 10 y 20 años y cuatro de cada cinco viviendas principales en España tienen menos de 50 años. La vivienda tipo de esta edad cuesta 211.790 euros y tiene 131 m² de superficie media. El segundo lugar lo ocupan los pisos más antiguos. Así, los que superan las cinco décadas tienen un precio medio de 196.725 euros y un tamaño medio de 123 m².
¿Y por qué sucede esto? Pues porque estos pisos tienen la mejor relación ubicación precio, y al estar mejor situadas, las viviendas con mayor edad suelen tener un precio más alto que las de reciente construcción.
Miguel Ángel Alemany, director general de Pisos.com destaca que “es un error establecer una relación directa entre la antigüedad de una vivienda y su precio de mercado, puesto que existen otros factores determinantes”. Para Alemany, uno de los criterios esenciales es la ubicación: “Las zonas céntricas acumulan la mayor proporción de vivienda antigua y esta no es precisamente la más económica, sino todo lo contrario”. En este sentido, el responsable del portal indica que “el desarrollo inmobiliario de las ciudades hacia la periferia no evita que las residencias más cotizadas sigan estando en pleno centro, un sobreprecio al que hay que sumar, generalmente, la realización de reformas”.
Ello sucede debido a que los pisos más antiguos -que mayoritariamente suelen encontrarse más próximos a los cascos antiguos de las poblaciones- se benefician de mejores servicios y comunicaciones frente a las nuevas viviendas que se suelen encontrar en zonas peor comunicadas por transporte público y con menores servicios. Además, otra clave que explicaría que el precio por metro cuadrado, por ejemplo en el centro de Madrid, sea más caro que en la periferia, es la escasez de suelo disponible para construir nuevas promociones en esa zona.
Por estas razones, desde Pisos.com consideran que es una buena alternativa comprar para rehabilitar, siempre que el inmueble en cuestión cumpla unos mínimos de habitabilidad, una tendencia que ha impulsado la rehabilitación especialmente durante los últimos años de la crisis. “Empresas y particulares se han dedicado a adquirir viviendas a buen precio para rehabilitarlas y venderlas posteriormente, obteniendo un buen diferencial en la operación”, recalca Gandarias.
Alberto Aceña, Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) – después de dejar claro que la rehabilitación ha sido “la tabla de salvación del sector de la construcción durante los años de crisis en los que desapareció por completo la obra nueva- también considera que hoy es un buen momento para compra un piso bien situado aunque necesite un lavado de cara, ya que los precios de la vivienda han tocado suelo. Explicando, además, que actualmente existen muchas ayudas para la rehabilitación tanto del Ministerio de Fomento como de las distintas Comunidad Autónomas y ayuntamientos. Haciendo hincapié en que “en las grandes ciudades españolas, especialmente en los cascos históricos, hay un buen número de inmuebles de los años 60 muy rehabilitables”.
A la pregunta de qué hay que hacer cuando hemos echado el ojo a un piso que nos gusta pero que necesita una buena reforma, ambos expertos responden que lo primero es descartar que el edificio en el que se encuentra sufra problemas estructurales y es imprescindible que, si su antigüedad lo requiere, haya superado satisfactoriamente la Inspección Técnica de Edificio (ITE).
Posteriormente, recomiendan pedir presupuesto para saber si el coste de la obra se ajusta a nuestro bolsillo antes de decidirse a comprar, dejando claro que consideran conveniente contar con el asesoramiento de un profesional en reformas antes de acometer la compra de una vivienda antigua
Alberto Aceña explica que el inmueble puede necesitar solo una reforma estética, o una integral, y en este último supuesto aconseja aprovechar para realizar una rehabilitación energética, por el ahorro de costes que supondrá para el nuevo propietario y la revalorización del inmueble para su posterior venta o arrendamiento.
El presidente de la ANERR señala que la asociación ha elaborado un “circuito práctico de la rehabilitación” que se resume en cuatro pasos:
1. Diagnóstico, que hace un profesional y en el que informa al cliente qué es lo que le hace falta al inmueble.
2. Soluciones; cuando las empresas proponen al cliente las distintas opciones que hay en el mercado para mejorar las carencias detectadas en la vivienda.
3. Financiación. ¿Cómo pago la reforma y búsqueda de subvenciones.
4. Solicitud de ofertas para que el interesado pueda elegir entre distintas alternativas.
Sobre las subvenciones para rehabilitar una casa, Aceña explica que la asociación informa gratuitamente a los interesados de las ayudas existentes a través de la Oficina de Financiación de la de Rehabilitación Edificatoria (OFRE) añadiendo también el hecho de que los bancos también han empezado a ofrecer financiación para este tipo de reformas.
Respecto a los precios, y solo a modo orientativo, Aceña señala que para un piso de unos 90 metros cuadrados, una reforma estética, la denominada popularmente como de cocina y baños puede costar entre 3.000 y 5.000 euros; una reforma integral estándar costaría entre 8.000 y 10.000 euros; mientras que una integral energética supondría un desembolso de entre 12.000 y 14.000 euros, una inversión que se recuperaría vía ahorros energéticos.
Concluyendo, que la rehabilitación integral de un piso, especialmente si es energética, puede ser una muy interesante inversión para el comprador que se decida a acometerla ya que puede incrementar el valor patrimonial del inmueble en un 25%.
