El mercado hipotecario español sigue dando síntomas de calentamiento a la espera de que entre en vigor la nueva ley. Así lo refleja la última actualización de los ‘Indicadores del Mercado de la Vivienda’ del Banco de España, que muestra por ejemplo que el plazo al que los españoles se hipotecan no había sido tan alto desde hacía siete años y los bancos nunca habían prestado tanto dinero en relación con el valor de la vivienda.
En concreto, el plazo medio de las nuevas hipotecas se situaba al cierre de 2018 en 289 meses, es decir, algo más de 24 años. No había sido tan alto desde septiembre de 2011, cuando se situaba en 291 meses. El máximo histórico de la serie se alcanzó en 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, y fue de 339 meses (algo más de 28 años).
Asimismo, los bancos nunca habían prestado tanto dinero en relación con el valor de tasación de la vivienda. Al cierre de 2018 el porcentaje si situaba en el 66,5%, por encima del 65,90% de septiembre, que ya era el más alto de una serie histórica que arrancó en 2004 (cuando era del 65,30%). En 2007, justo antes de que estallase la burbuja, el máximo que se llegó a alcanzar fue del 63,80% del valor de tasación. El tipo medio de las nuevas hipotecas subió además una décima, hasta el 2,3%, después de haberse mantenido estable en el 2,2% desde 2017.
No obstante, las últimas cifras publicadas por el Banco de España muestran que en el último trimestre se concedieron menos hipotecas ‘de alto riesgo’. Así, el porcentaje de préstamos hipotecarios otorgados por un importe superior al 80% del valor de tasación se situó al cierre del año en el 14,9% de todo el nuevo crédito hipotecario concedido, cifra que se compara con el 15,4% del tercer trimestre.
Estas hipotecas están consideradas de alto riesgo –para la banca y para el hipotecado-, ya que a medida que se aproxima el importe del préstamo al 100% del valor de tasación, más probable es que un descenso en el precio de la vivienda, como el que ocurrió cuando estalló la burbuja inmobiliaria, tenga consecuencias catastróficas. La serie histórica del Banco de España, que arrancó en 2004, muestra que el pico máximo se alcanzó en junio de 2006, cuando este tipo de préstamos representaba nada menos que un 18% de todo el crédito nuevo concedido.
El Banco de España todavía no ha actualizado los datos del esfuerzo teórico anual que supone la hipoteca, y que a septiembre del año pasado se situaba en el 32,8% de los ingresos, por encima del 32,5% del trimestre anterior.
A la espera de la nueva ley hipotecaria
El pasado mes de febrero, el Congreso de los Diputados dio luz verde con más de dos años de retraso a la nueva ley hipotecaria, que se publicará en el BOE en los próximos días y entrará en vigor tres meses después. El nuevo texto pretende ampliar la transparencia de los contratos y aumentar la protección de los clientes, si bien el Banco de España ha advertido de que conllevará un encarecimiento de los préstamos.
