En el caso de la ciudad de Madrid, con un incremento en los precios entre junio y diciembre del 1,49% y una inflación media del 7,28%, la caída en términos reales se sitúa en el 5,79%. Mientras, en Barcelona, la variación descontando el IPC general -del 7,9%- a la subida del 1,07% en este periodo, asciende al -6,83%.
“En España se está produciendo un ajuste en términos reales del precio de la vivienda. Ajuste que es previsible que continue a lo largo del 2023, al menos mientras dure la escala de tipos de interés y el Euribor siga cotizando por encima del 3%”, advierte Tecnocasa, si bien añade que la situación actual “no es ni mucho menos la vivida en 2008”.
SOBREVALORACIONES DE PRECIOS: UN 16% EN MADRID Y UN 18% EN BARCELONA
En la presentación de ambos informes este martes, Lázaro Cubero, director de Análisis de Tecnocasa, ha destacado que “ahora la negociación del precio final de venta es más clara que hace unos meses y que a mayor tiempo a la venta, la rebaja necesaria en el inmueble es mucho mayor, pudiendo superar el 10% del precio de salida”.
Cubero también ha destacado que muchos propietarios sobrevaloran sus viviendas al ponerlas en el mercado, con una sobrevaloración del 16% en Madrid y del 18% en Barcelona, algo que “no tiene sentido” en el contexto económico actual. “Son estos inmuebles los primeros en sufrir una importante rebaja con el objetivo de estar en línea con la nueva realidad económica”, añade.
EL IMPACTO EN LA DEMANDA DE LA SUBIDA DE TIPOS
A este estudio, que cuenda ya con 36 ediciones, se le une un nuevo informe sobre el impacto en la demanda de la subida de los tipos de interés hipotecarios, del que se desprende que, con los precios actuales, en un hipotético escenario de tipos de interés al 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca. Además, este segmento podría canalizarse hacia el alquiler, en un mercado ya de por sí tenso y con poca oferta disponible.
“Dada la escasa oferta de alquiler en las grandes ciudades, se podría ver un aumento de la tensión en los precios. Una tensión que ya vemos actualmente, pues el precio del alquiler crece un 3,21% a nivel nacional y sitúa en el metro cuadrado en 11,88 euros”, apunta el informe.
El alquiler más alto se encuentra en Barcelona (15,84 €euros/metro cuadrado), seguida de Madrid (14,55 euros/metro cuadrado), con una variación del 10% y del 7,30% respectivamente. También disminuye de manera considerable la oferta de inmuebles en alquiler, un 27% a nivel nacional, un -38% en Madrid y un -41,5% en Barcelona.
INDICADORES DE RIESGO DE LAS HIPOTECAS
El Informe sobre el mercado de la vivienda también analiza los principales datos relativos a la concesión de hipotecas. En el segundo semestre de 2022, la hipoteca media en España se sitúa en 120.206 euros, un 1,6% más que hace un año. La ciudad de Barcelona (con una hipoteca media de 151.857 euros y una variación del 1,2%) es la población con la hipoteca más alta. En Madrid es de 130.895 euros (1,1%). El importe más bajo está en Valladolid (64.109 euros).
Según Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa, los indicadores de riesgo de las hipotecas durante el segundo semestre de 2022 mostraron estabilidad y están en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican los últimos años.
Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se situó en el segundo semestre de 2022 en el 71%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el 33%. Otro dato que está en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 88% de los nuevos hipotecados cuenta con un contrato laboral indefinido y, en general, el plazo de la hipoteca no supera los 28 años (27,8 años en el segundo semestre de 2022), lejos de los 35 años de 2007.
