Las empresas se animan a coger las maletas: ¿es buen momento para cambiar de oficina?

Trabajador ordenador oficina
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Con la recuperación económica las empresas se están animando a cambiar de sede especialmente por una cuestión de obsolescencia, lo que aumenta la contratación de oficinas. Un ejemplo lo encontramos en Madrid, donde CBRE calcula en 142.000 los metros cuadrados de oficinas contratados entre julio y septiembre, cifra que lo convierte en el mejor tercer trimestre de la última década, a pesar de ser este un periodo caracterizado tradicionalmente por una menor actividad debido al periodo vacacional. Con el añadido de que desde enero, la contratación acumulada en Madrid se sitúa en casi 400.000 m2, el mejor dato desde 2008. Algo parecido ocurre en Barcelona que supera las cifras registradas en 2017 tanto en volumen de contratación como en número de operaciones en los datos trimestrales y acumulados, con lo perspectivas hasta finales de año son muy optimistas, según dicha consultora inmobiliaria.

Visto el dinamismo que muestra el mercado de oficinas, la cuestión que pueden plantearse las empresas es si buen momento para cambiar de sede, una pregunta a la que José Mittelbrum, director nacional de Oficinas de CBRE responde afirmativamente. Este experto considera que es buen momento para mudarse desde el punto de vista económico “ya que las rentas de Madrid y Barcelona aún no han recuperado los niveles pre-crisis y son entre un 25% y un 30% más baratas que durante el boom, pero están empezando a subir y se espera que los alquileres suban hasta el 5% anual durante los próximos tres años. Y destaca que actualmente, las compañías que estén ubicadas en oficinas antiguas y que se hayan quedado pequeñas pueden optar a un producto nuevo y de calidad, especialmente en Madrid donde “hay muchos proyectos en marcha, hace tras no había ni una grúa”.

Además, este experto cree que el empresario debe valorar que a pesar de que el precio por metro cuadrado de una oficina nueva sea más caro que el de su sede actual, el traslado puede originar un ahorro, ya que gracias a las nuevas tecnologías en los nuevos espacios de trabajo se necesitan menos metros cuadrados por cada puesto laboral, “por lo que las compañías pueden permitirse pagar un poco más por el metro ganando a cambio flexibilidad, calidad, mejor ubicación e imagen corporativa”.

Ana Zavala, directora nacional Agencia Oficinas en Savills Aguirre Newmantambién está de acuerdo en que “el momento es bueno porque las tendencias de las oficinas han cambiado mucho en los últimos tiempos y hay edificios de oficinas actualizados a nivel tecnológico, con espacios flexibles y que se ajustan a lo que hoy piden las empresas inquilinas, muy centradas en atraer y retener talento a través del bienestar de sus empleados”. Sin embargo, Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank aclara que es momento para el cambio “si la oficina que se ocupa no se adapta a las nuevas formas de ocupar los espacios, no responden a las necesidades de la compañía, estamos en edificios obsoletos o en zonas que dificultan la vida de los empleados por falta de servicios o comunicaciones”, ya que “si lo que se busca es un ahorro de costes permaneciendo en la misma zona esto es casi imposible si nos movemos en el interior de la M30 y más complicado según queramos localizarnos más cerca de este anillo ya que las rentas están subiendo de manera progresiva sobre la primera periferia” e informa que “en las zonas actualmente demandadas nos encontramos un rango de renta desde los 10€/m²/mes hasta los casi 40€/m²/mes”.

Espacio disponible y zonas demandadas

El representante de Knight Frank explica que “de los más de 1,7 millones de metros cuadrados disponibles en Madrid, la cifra se reduce radicalmente a menos del 50% si empezamos a descartar edificios obsoletos, zonas sin fácil transporte o servicios, o que no han sido reformados o construidos recientemente”. Mientras que la directiva de Savills Aguirre Newman precisa que “la disponibilidad dentro de la M30 es muy baja, en torno al 6%. Mientras que AZCA se concentra el mayor volumen de oficinas de calidad disponible y la periferia cercana bien comunicada ofrece buenas opciones.

Desde Savills Aguirre Newman también subrayan que la mayoría del mercado continúa en edificios desactualizados a pesar de las rehabilitaciones y actualizaciones realizadas por los propietarios lo que da lugar a que se produzca una brecha de rentas entre los edificios de oficinas rehabilitadas y de máximas calidades frente a los edificios de oficinas en los que las actualizaciones son más moderadas, ya que la demanda es capaz de reconocer estos beneficios dentro de sus empresas y adecuarlos a sus cuentas de resultados.

El hecho de que se esté agotando la oferta de calidad de oficinas, especialmente en la zona más primer de la capital, afecta principalmente a consultoras, bufetes de abogados y empresas internacionales que buscan más representatividad, una escasez que está provocando la vuelta del producto ‘llave en mano’, como el acuerdo que ha alcanzado con Colonial Catalana Occidente para contar con una nueva sede en el barrio de Méndez Álvaro de Madrid en un proyecto de más de 20.000 m2

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Respecto a las zonas más demandadas, Raúl Vicente señala que “Madrid evoluciona según las tendencias del resto de ciudades internacionales con una clara tendencia de la demanda hacia el centro de las ciudades”. Por lo tanto las zonas más demandadas son Interior de la M30 (48% de la absorción total) y aquellas de la primera periferia del Municipio de Madrid que dispongan de buenos transportes y comunicaciones como la Avenida de América en la salida de la A2, Avenida de Manoteras, Campo de las Naciones, Julián Camarillo o poblaciones como Pozuelo. Existen zonas como el Barrio de Salamanca, Méndez Álvaro, Pozuelo o Las Rozas donde la disponibilidad no es suficiente para satisfacer a la demanda existente.

El principal motivo por el que se mudan las compañías, según Ana Zavala- es que “l necesidades de los usuarios han cambiado y huyen de los edificios que impidan tener grandes espacios colaborativos abiertos, luminosos, atractivos y técnicamente eficientes donde cada vez se valora más la sostenibilidad y el concepto “wellness” enfocado a la satisfacción de los empleados dentro del espacio de trabajo. Explica que “a pesar de que Madrid como ciudad de tamaño medio mueve una cantidad muy importante de transporte privado, los nuevos medios como la bicicleta y el patinete hacen que cada vez se soliciten más instalaciones de vestuarios con duchas algo que en los principales edificios de ciudades como Londres o Ámsterdam se dan por descontado”. Y apunta como otros puntos muy valorados por las compañías “los puntos de recarga eléctrica para coches o la posibilidad de utilizar salas multiuso para reuniones o eventos”.

“Hoy los usuarios son muy exigentes, quieren edificios eficientes con sellos de sostenibilidad como LEED o BREEAM y de bienestar para sus empleados, como la certificación WELL, además con la última tecnología y máximas calidades” y “a cambio están dispuestos a pagar rentas más altas por edificios de estas características en buenas localizaciones”. Ya que “está claro que estas nuevas necesidades son difíciles de encontrar si el edificio no es de nueva construcción o ha sido rehabilitado recientemente”. destaca la directiva Savills Aguirre Newman, quien explica que

Knight Frank resalta que esta tendencia a contratar oficinas más modernas que está dinamizando el mercado –especialmente en Madrid y Barcelona- no se debe exclusivamente al empuje de los sectores tecnológicos y de medios ya que se están moviendo todos los sectores incluidos los más tradicionales como el de la Abogacía aunque aquí el avance sea algo más lento. “Todos los sectores se están modernizando y adaptando a las nuevas necesidades con el fin, no de mejorar necesariamente su imagen si no de mejorar su operatividad y su capacidad de atracción y retención del talento sobre sus empleados.

Además, todos estos expertos recuerdan que el sector de los coworkings está en auge. Las nuevas tecnologías, la flexibilidad para crecer o decrecer y la oportunidad de conocer a otras empresas con las que colaborar hacen que este modelo de espacio de trabajo haya llegado con fuerza a Madrid y Barcelona y en breve creo que se extenderá a otras ciudades españolas.

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