Según el último Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por iAhorro durante el primer semestre de 2025, se ha dado un pequeño reajuste a la baja de la presión en capitales como Madrid, Barcelona o Málaga. Sin embargo, en otras ciudades medianas como Jerez de la Frontera, Salamanca o Granada se registran subidas interanuales bastante significativas.
De acuerdo al citado estudio, San Sebastián sigue siendo la ciudad más tensionada de España, con un índice de tensión de 95,3 sobre 100. Allí, pese a la bajada de las hipotecas, según los datos de iAhorro, a la hora de hacer los cálculos del salario medio que deberían ingresar los ciudadanos de la capital guipuzcoana para poder acceder a una vivienda, este supera los 5.500 euros netos al mes para no superar el ratio de endeudamiento recomendado (no se debe destinar más del 35% del salario a la hipoteca).
Esto se debe a que el precio medio de la vivienda en San Sebastián roza los 5.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el coste total de un piso estándar de 100 m² por encima del medio millón de euros.
Por detrás, Madrid y Barcelona. En la capital del país, pese a que el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados cae un 2,8% en seis meses, desde los 458.900 euros registrados en enero de 2025 a los 445.900 euros de este julio, aunque si comparamos estos datos con los registrados el mismo mes de 2024 la subida es de un 1,69%, desde los 438.500 euros de entonces. De esta manera, el salario necesario para poder asumir la hipoteca media de una vivienda de estas características en la capital se sitúa en los 4.371 euros netos mensuales, “lo cual sigue dejando fuera de juego a la mayoría de los hogares”.
Igualmente, en Barcelona vemos una bajada del 5,49 puntos en su índice de tensión en los últimos seis meses y una subida de 2,32 puntos respecto a hace justo un año. Así, se mantiene en niveles muy elevados (77,5 sobre 100). También el precio medio de la vivienda cae 15.400 euros respecto al dato de enero, por lo que la hipoteca media se reduce más de 120 euros al mes. Sin embargo, el salario necesario para acceder a una vivienda sigue superando los 4.300 euros netos mensuales, una cifra muy por encima de la media nacional, que está en los 2.183 euros.
Capitales con los niveles de tensión más bajos
Por el contrario, algunas capitales del interior de la Península registran los niveles de tensión más bajos del país, así como precios de vivienda considerablemente más asequibles. Ciudad Real, con un índice de tensión de apenas 27,1 puntos sobre 100, lidera la clasificación de las menos tensionadas. Allí, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados ronda los 128.700 euros, y el salario necesario para hacer frente a una hipoteca tipo no llega a los 1.400 euros netos mensuales.
Le siguen otras ciudades como Ourense y Zamora, ambas con una puntuación de 25,5 sobre 100 en el nivel de tensión inmobiliaria; además de Cáceres (25,9 puntos) o Palencia (26,6 puntos sobre 100). Igualmente, en todas ellas con salarios necesarios para poder acceder a una hipoteca están por debajo de los 1.500 euros.
La tensión se dispara en ciudades medianas
El Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por iAhorro ofrece una radiografía clara del desajuste entre oferta, precios, hipotecas y salarios de un total de 65 ciudades españolas, entre las que no solo están las 50 capitales de provincia, si no que se incluyen otras por su relevancia poblacional y dinamismo económico.
Por ejemplo, en el estudio entran algunas ciudades como Jerez de la Frontera, que destaca este primer semestre de 2025 por su aumento en el índice de tensión sube un 15,31% en apenas seis meses, de registrar 39 puntos en enero a 44,97 puntos actualmente. Este auge se debe, sobre todo, al aumento del precio medio de las viviendas allí disponibles, que se dispara desde los 143.890 euros hasta los 213.332 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados. Así, pese a la bajada de los tipos de interés de las hipotecas, la cuota mensual media que pagarían sube más de 200 euros, y el salario necesario para comprar una casa supera ya los 2.090 euros netos al mes.
Además, si hacemos la comparativa con los datos anotados hace justo un año, en julio de 2024, vemos que la subida es aún mayor, de hasta un 24,71% ya que entonces la tensión se situaba en los 36,06 puntos y también el precio medio de la vivienda era mucho más bajo: no llegaba a los 140.000 euros de media (138.600).
Además de Jerez, si vemos sobre todo la comparativa anual, destacan los casos de Salamanca y Granada. Concretamente en la ciudad castellanoleonesa ha pasado de los 27,14 puntos de julio de 2024 hasta los 34,55 actuales (+23,3%) y en Granada el aumento ha sido similar, al pasar de los 30,6 puntos de tensión que registraba hace un año hasta los 36,99 de este mes de julio de 2025 (+23,05%).
La oferta de vivienda disponible crece solo un 3,37%
Respecto a los datos de oferta de vivienda disponible, en el primer semestre del año ha aumentado un poco a nivel general. Actualmente en España hay 15,33 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes, un 3,37% más que en enero de este año (14,83), pero un 1,22% menos que en julio de 2024 (15,52%).
En este sentido San Sebastián, Madrid y Barcelona, que son las ciudades más tensionadas, no están entre las que menos oferta de vivienda tienen. En la capital donostiarra hay 9,6 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, un dato que baja hasta las 8,7 de Madrid y sube hasta las 13,7 viviendas en la Ciudad Condal.
Pamplona es actualmente la capital de provincia con menos oferta de vivienda disponible, con apenas 5,2 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, según los últimos datos del mencionado barómetro.
Le siguen en escasez de oferta ciudades como Toledo (6,2 viviendas por cada 1.000 habitantes), Huelva (6,7) y Jaén (6,9).
No obstante, si ampliamos el abanico a las ciudades que no son capitales, Leganés es la que registra el menor número de viviendas disponibles de España, con tan solo 3,83 por cada 1.000 habitantes, aunque este dato ha subido un poco respecto al 2,62 registrado en enero. Eso sí, el precio de las viviendas disponibles en esta ciudad madrileña sigue en ascenso: de los 235.500 euros que costaba de media una vivienda de 100 metros cuadrados en enero de 2025, hasta los 238.900 euros actuales.
