De estas minusvalías, 9.995 millones de euros se corresponden con la unidad de activos financieros (que incluye los activos inmobiliarios procedentes de la adjudicación de activos financieros, es decir, los colaterales que funcionan como garantías de los préstamos adjudicados), mientras que 1.627 millones corresponden a la cartera inmobiliaria.
Fuentes de Sareb explican que su modelo pasa por que sus activos tengan minusvalías, es decir, que el precio de compra tienda a ser superior, en valor contable, al de venta.
Cabe destacar que el mandato del ‘banco malo’ es liquidar todos los activos ‘tóxicos’ traspasados por las entidades financieras desde su creación en 2012, para lo cual tiene un plazo de 15 años, que vence en 2027, un objetivo que puede que la entidad no consiga, según han reconocido las mismas fuentes.
Así, Sareb señala que el aumento de las minusvalías viene motivado por los costes de financiación, que se han incrementado «considerablemente», tras las reiteradas subidas de tipos de interés que están llevando a cabo los bancos centrales, con su correspondiente impacto negativo en la valoración contable de los activos.
Igualmente, indica que se ha producido una disminución de los valores de tasación como consecuencia de una nueva valoración externa de los activos, al tiempo que la propia Sareb ha realizado un análisis más profundo del valor de los activos de sus carteras con el objetivo de aproximarlos a su valor transaccional, aunque el valor que realmente obtenga Sareb por los activos dependerá del precio que se fije en cada operación.
Sareb señala, asimismo, que durante 2022 el deterioro de la cartera de activos destinados a alquiler social y asequible no se ha visto incrementado gracias a la gestión social, la cual permite preservar el valor de la misma. Estima que, de no haber realizado dicha gestión, el deterioro hubiese sufrido un incremento de hasta 350 millones de euros.
De esta forma, la valoración contable de la totalidad de la cartera de Sareb arroja la necesidad de tener constituido, a cierre de 2022, un fondo de deterioro de 11.621 millones de euros.
Igualmente, el informe recoge que la entidad cerró 2022 con unas pérdidas netas de 1.506 millones de euros, lo que supone una reducción del 7,4% respecto a los ‘números rojos’ de 2021, cuando perdió 1.626 millones de euros.
Tras aplicar este resultado, Sareb presenta unos fondos propios negativos de 2.546 millones de euros, frente a los 1.040 millones de euros que registraba a cierre de 2021. Asimismo, el patrimonio neto negativo alcanzó los 14.172 millones de euros, aumentando un 42,6% con respecto al ejercicio precedente.
Sareb recuerda, no obstante, que los fondos propios negativos no afectan a la continuidad de la actividad empresarial de la sociedad, por la exención, recogida en el Real Decreto-ley 6/2020, de la obligación de recomposición patrimonial.
AMORTIZACIÓN DE LA DEUDA
Durante 2022, y con cargo a la caja generada en dicho ejercicio, Sareb ha amortizado 2.388 millones de euros de deuda, gracias a unas subsanaciones de Bankia y BMN (ahora integradas en CaixaBank) que ha supuesto la amortización de deuda de 14,9 millones de euros y de 5,6 millones de euros, respectivamente, así como unas amortizaciones en efectivo de 2.367,2 millones.
Adicionalmente, en febrero de 2023 se materializó la amortización de 795,8 millones de euros aprobada por la Sociedad en diciembre de 2022. De éstos, 202,8 millones de euros se han amortizado con cargo a la caja generada en 2022, mientras que los 593 millones de euros restantes representan amortización extraordinaria con cargo a la caja estructural de Sareb.
Como consecuencia, la amortización de deuda de Sareb promovida durante 2022 ha ascendido a un total de 3.184 millones de euros, situándose la deuda viva en 30.481 millones de euros, un 9,45% menos que en 2021 y un 40% menos frente al importe de la deuda de 2012 de 50.781 millones de euros.
Además, Sareb prevé reducir la deuda en otros 1.000 millones de euros durante 2023, lo que supondrá que el importe caiga por debajo de los 30.000 millones de euros.
VENTA DE ACTIVOS
Asimismo, el ‘banco malo’ ha continuado avanzando en el proceso de desinversión de su cartera de activos, que en 2022 se redujo en 2.571 millones de euros, hasta los 26.324 millones de euros. Si se compara con la cartera recibida en origen, de 50.781 millones de euros, esta cifra supone una reducción del 48,2%.
En cuanto al número de activos, la cartera aumentó hasta las 217.285 unidades, como consecuencia del proceso de transformación de activos financieros en activos inmobiliarios.
La cartera total de préstamos se redujo en 2022 un 18,6% con respecto a la del cierre del 2021, hasta los 10.802 millones de euros. Esto supone una disminución de 2.462 millones de euros, habiendo reducido la compañía desde su origen un 72,6% su cartera de activos financieros.
La gestión y venta de préstamos supuso unos ingresos en 2022 de 699 millones de euros, un 11,7% menos que en 2021. Esta disminución viene motivada por la progresiva reducción del tamaño de este segmento de la cartera, así como por una estrategia de la propia Sareb de evitar la venta de préstamos con colaterales de alta calidad y, por tanto, con un recorrido de valor a través de una gestión inmobiliaria en Sareb.
Por su parte, la cartera total de activos inmobiliarios disminuyó un 0,7% respecto al ejercicio anterior. A cierre de 2022 el valor neto contable de la cartera ascendía a 15.523 millones de euros, lo que supone una reducción de 109 millones de euros.
En este sentido, Sareb señala que en 2022 alcanzó su récord histórico de venta de inmuebles, con 1.394 millones de euros, sin considerar las rentas facturadas por alquiler de inmuebles, frente a los 1.250 millones de euros de 2021, lo que supone un incremento del 11,5%.
En número de unidades –considerando activos residenciales, de suelo y terciario–, la compañía comercializó 18.671 unidades, lo que supone un incremento del 2,2% respecto al año anterior. Adicionalmente, en 2022 Sareb vendió 4.376 activos desde el balance de los promotores.
De este modo, las ventas de estos activos alcanzaron un volumen de 310 millones de euros (suelos) y 226 millones de euros (terciario), un 32% y un 49% más que en 2021, respectivamente. En residencial, las ventas se situaron en 825 millones de euros, un 5% menos que en 2021, debido principalmente a la ralentización de operaciones en la recta final del año por el traspaso de gestión a los nuevos servicers, Hipoges y Anticipa-Aliseda.
La compañía resalta que ha continuado priorizando la venta de los activos a través del mercado minorista (a particulares y empresas fuera del ámbito institucional) y administraciones públicas, que aportaron el 74% del total de ingresos por venta en 2022.
Con esta estrategia Sareb busca optimizar el precio de venta de sus activos y evitar los «importantes descuentos» que se exigen en los mercados institucionales.
