El mercado inmobiliario español encadena trimestres de escasez de stock, con impacto directo en la capacidad de elección de los compradores y en la presión sobre los precios. El patrón es desigual según plazas: los grandes focos de demanda recortan oferta al límite y solo algunas ciudades mantienen colchón sobre sus mínimos
Capitales: mínimos generalizados con excepciones
En casi todas las capitales de provincia la oferta disponible está en su nivel más bajo de la serie. Entre los grandes mercados, Madrid, Valencia, Sevilla, Bilbao, San Sebastián o Alicante están en mínimos, mientras Málaga y Barcelona conservan margen respecto a sus suelos. La brecha entre ciudades anticipa un otoño con competencia intensa por las mejores ubicaciones y plazos de venta más cortos en las zonas con menos producto
Grandes mercados respecto a su mínimo
| Ciudad | Diferencia vs. mínimo |
|---|---|
| Málaga | +17% |
| Barcelona | +30% |
La mayoría de grandes capitales operan ya con stock en su mínimo histórico, con Málaga y Barcelona como excepciones
Dónde falta más y dónde sobra respecto al suelo
Junto a los mínimos absolutos, hay capitales muy próximas a su nivel más bajo: Badajoz (+2%), Santander (+3%), Melilla (+3%), Logroño (+5%) y Albacete (+7%). En el extremo contrario, la oferta en Granada (+232%) está muy por encima de su mínimo, seguida de Cáceres (+107%), Ourense (+94%), Córdoba (+86%) y Jaén (+80%)
Capitales cerca del mínimo
| Capital | Diferencia vs. mínimo |
|---|---|
| Badajoz | +2% |
| Santander | +3% |
| Melilla | +3% |
| Logroño | +5% |
| Albacete | +7% |
Capitales más alejadas del mínimo
| Capital | Diferencia vs. mínimo |
|---|---|
| Granada | +232% |
| Cáceres | +107% |
| Ourense | +94% |
| Córdoba | +86% |
| Jaén | +80% |
El mapa muestra dos Españas: ciudades pegadas al suelo de stock y otras con colchón amplio sobre sus mínimos
Provincias en mínimos y calendario de los suelos
El número de provincias con oferta en mínimos históricos asciende a 26, incluyendo Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid, Sevilla o Valencia. Entre las más alejadas de su suelo destacan Granada (+173%), Ourense (+154%), Alicante (+138%), Cáceres (+113%), Jaén (+108%), Córdoba (+93%), Málaga (+89%) y Girona (+87%)
Provincias más alejadas del mínimo
| Provincia | Diferencia vs. mínimo |
|---|---|
| Granada | +173% |
| Ourense | +154% |
| Alicante | +138% |
| Cáceres | +113% |
| Jaén | +108% |
| Córdoba | +93% |
| Málaga | +89% |
| Girona | +87% |
En cuanto al timing de los suelos locales, la mayoría se alcanzó en 2014; Pontevedra registró su mínimo en el primer trimestre de 2015, y Santander y Melilla en el primer trimestre de 2025
Los mínimos se concentraron en 2014, con excepciones puntuales que han actualizado el suelo en 2025
Qué implica para el comprador y para la obra nueva
Con la oferta tan comprimida, los compradores encuentran menos alternativas y mayor competencia, especialmente en capitales donde el stock está en mínimos. La consecuencia probable es una presión sostenida sobre precios y un trasvase de demanda hacia obra nueva y periferias, a la espera de que nuevas promociones y vivienda vacía reciclada alivien el cuello de botella
La fotografía del segundo trimestre confirma una escasez estructural de viviendas en venta: a escala nacional el stock roza el suelo de la última década y media y, en buena parte del mapa urbano, ya se ha quebrado. El ajuste puede prolongarse si no llega más producto al mercado
