El mercado hipotecario español venía de un ejercicio especialmente dinámico. En 2025 se superaron las 500.000 hipotecas sobre vivienda, el mayor nivel desde 2010, impulsado por tipos relativamente bajos frente al resto de Europa y por la intensa competencia entre entidades financieras.
El aumento del precio del petróleo por la guerra en Oriente Medio ha reactivado el temor a más inflación y a nuevas subidas de tipos
La guerra en Oriente Medio presiona la inflación y los tipos
El conflicto en Irán ha provocado un fuerte aumento del precio del petróleo, lo que eleva las previsiones de inflación en las economías occidentales. Si el encarecimiento de la energía se mantiene, los bancos centrales podrían verse obligados a mantener o incluso subir los tipos de interés.
El Banco Central Europeo se reúne la próxima semana y, aunque el mercado no espera una subida inmediata, los inversores ya descuentan que el organismo podría endurecer la política monetaria a lo largo de este año.
Ese cambio de expectativas ya se está reflejando en los mercados financieros. La rentabilidad de la deuda pública, incluida la española, ha repuntado, lo que encarece la financiación tanto para los Estados como para los bancos.
El euríbor ya refleja el nuevo escenario económico y se aproxima a los niveles registrados hace un año
El euríbor frena la rebaja de las cuotas hipotecarias
El euríbor a 12 meses, el indicador más utilizado para calcular las hipotecas variables en España, ya incorpora el nuevo contexto económico.
La media provisional de marzo se sitúa alrededor del 2,35%, muy cerca del 2,398% registrado en el mismo mes del año pasado.
Eso implica que, si el índice terminara el mes en esos niveles, seguiría existiendo un pequeño ahorro para los hipotecados respecto a hace un año, pero mucho menor del que se esperaba hace solo unas semanas.
| Impacto aproximado del euríbor | Datos estimados |
|---|---|
| Hipoteca media considerada | 150.000 euros |
| Diferencia anual estimada en cuota | menos de 50 euros |
| Euríbor medio provisional marzo | 2,35% |
| Euríbor marzo 2025 | 2,398% |
El resultado es que el alivio para las familias con hipotecas variables podría reducirse a menos de 50 euros al año para un préstamo de unos 150.000 euros, una cifra muy inferior a la que se preveía con un euríbor más bajo.
El sector financiero cree que la etapa de hipotecas extremadamente baratas está llegando a su fin
Fin de la ‘guerra hipotecaria’ entre bancos
El nuevo escenario económico también afecta a quienes buscan ahora financiación para comprar vivienda. Los bancos han comenzado a endurecer las condiciones de las nuevas hipotecas, con mayores intereses y más exigencias para los clientes.
Según la Asociación Hipotecaria Española, el tipo medio de los préstamos para compra de vivienda se situó en 2,762% en enero, claramente por debajo del 3,37% de media en la zona del euro.
| Tipo medio de hipotecas | Porcentaje |
|---|---|
| España (enero 2026) | 2,762% |
| Zona del euro | 3,37% |
La fuerte competencia del sector, especialmente entre entidades digitales o de menor tamaño, había llevado a ofrecer hipotecas con precios muy reducidos. Algunos ejecutivos del sector consideraban incluso que los tipos estaban “demasiado bajos”.
En ese contexto, grandes entidades como Santander o BBVA habían reducido voluntariamente su cuota de mercado en el negocio hipotecario a la espera de un entorno de tipos más elevados.
Ahora, con el impacto económico de la guerra de Irán, el sector financiero da prácticamente por terminada la llamada “guerra hipotecaria” y anticipa que los precios de las hipotecas en España tenderán a subir.
El crédito hipotecario seguirá disponible, pero con condiciones más exigentes para los compradores de vivienda
Más cautela en la concesión de hipotecas
Pese al endurecimiento del entorno económico, los expertos no prevén un cierre del crédito. El profesor de Economía de IE University, Juan Carlos Martínez, descarta una contracción fuerte de la financiación debido a la elevada liquidez del sistema bancario.
Sin embargo, los analistas advierten de que si el escenario internacional empeora, los bancos podrían elevar los intereses y endurecer los requisitos para conceder préstamos.
Ese cambio afectaría tanto a hipotecas variables, vinculadas al euríbor, como a hipotecas mixtas y fijas.
La preferencia de los compradores por la estabilidad también se ha reforzado en los últimos años. Según el Instituto Nacional de Estadística, más del 63% de las hipotecas firmadas en diciembre se realizaron a tipo fijo, reflejo del temor de los hogares a las oscilaciones del euríbor.
El mercado hipotecario español sigue mostrando dinamismo, pero la combinación de guerra, energía cara e inflación amenaza con marcar el final de una de las etapas de financiación de vivienda más competitivas de los últimos años.
