El informe semestral del Consejo General del Notariado confirma que el mercado inmobiliario español sigue siendo atractivo para los extranjeros, aunque con un cambio de perfil. Los residentes en España concentran ya más del 60% de las operaciones, mientras que los no residentes retroceden, en un contexto de tipos altos y precios al alza. El valor medio pagado por los compradores foráneos sube 7,6%, hasta 2.417 euros/m², el nivel más alto desde 2020.
El cambio de tendencia refleja un desplazamiento hacia la compra de vivienda habitual frente a la segunda residencia de costa
Los residentes impulsan el crecimiento mientras los no residentes se enfrían
El peso de los compradores extranjeros sobre el total del mercado se situó en 19,3%, por debajo del 20,3% de 2024 y del 21,3% de 2023.
Entre enero y junio, los residentes extranjeros aumentaron sus operaciones 6,4%, hasta representar 60,9% del total. En cambio, las de no residentes descendieron 4,1%, hasta 39,1%. Este comportamiento contrasta con el del segundo semestre de 2024, cuando ambos grupos crecían de forma similar.
Evolución general (primer semestre 2025)
| Indicador | Dato | Variación interanual |
|---|---|---|
| Total operaciones de extranjeros | 71.155 | +2% |
| Peso sobre total del mercado | 19,3% | –1 punto |
| Residentes | 60,9% | +6,4% |
| No residentes | 39,1% | –4,1% |
Asturias y Castilla y León lideran las subidas; retrocesos en Canarias y Baleares
La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros creció en la mayoría de comunidades. Asturias (+30,8%), Castilla y León (+25,9%), Galicia (+14,3%) y Castilla-La Mancha (+11,7%) encabezaron los avances. Los descensos más pronunciados se dieron en Canarias (–7,7%), Baleares (–6,8%), Navarra (–3,7%) y Comunidad Valenciana (–3,6%).
Variación interanual por comunidad autónoma
| Comunidad | Variación (%) |
|---|---|
| Asturias | +30,8 |
| Castilla y León | +25,9 |
| Galicia | +14,3 |
| Castilla-La Mancha | +11,7 |
| Madrid | +9,8 |
| Canarias | –7,7 |
| Baleares | –6,8 |
| Navarra | –3,7 |
| Comunidad Valenciana | –3,6 |
El precio medio alcanza 2.417 euros/m² y amplía la brecha con los nacionales
El valor medio pagado por extranjeros se situó en 2.417 euros/m², un 7,6% más que en 2024. Los no residentes pagan un promedio de 3.126 euros/m², frente a 1.912 euros/m² de los residentes y 1.809 euros/m² de los compradores nacionales. El encarecimiento se concentra en Madrid (+17,1%), La Rioja (+16,3%) y Canarias (+14,1%), con solo dos regiones a la baja: Extremadura (–3,5%) y Cantabria (–2,8%).
Precio medio por tipo de comprador
| Tipo de comprador | Precio medio (€/m²) | Variación (%) |
|---|---|---|
| Extranjeros no residentes | 3.126 | +8 |
| Extranjeros residentes | 1.912 | +10,3 |
| Compradores nacionales | 1.809 | +9,1 |
Regiones con mayor subida de precios
| Comunidad | Variación (%) |
|---|---|
| Madrid | +17,1 |
| La Rioja | +16,3 |
| Canarias | +14,1 |
| Murcia | +12,2 |
| Cataluña | +10,9 |
| Extremadura | –3,5 |
| Cantabria | –2,8 |
Comunidad Valenciana y Andalucía concentran la mayoría de operaciones
La Comunidad Valenciana sigue siendo el destino preferido, con 11.025 compraventas de no residentes (39,6%), seguida de Andalucía (6.733; 24,2%), Canarias (2.666), Cataluña (2.351) y Murcia (2.121). Entre los residentes, la Comunidad Valenciana repite como primera con 9.515 viviendas (22%), por delante de Cataluña, Andalucía y Madrid.
Principales comunidades por volumen de compraventas (1S 2025)
| Comunidad | No residentes | Residentes |
|---|---|---|
| Comunidad Valenciana | 11.025 | 9.515 |
| Andalucía | 6.733 | 6.677 |
| Cataluña | 2.351 | 8.909 |
| Madrid | 1.980 | 4.620 |
| Murcia | 2.121 | 2.050 |
Reino Unido y Marruecos, principales compradores; suben Portugal y Países Bajos
Los británicos lideran la lista con 5.731 operaciones (8,1%), seguidos por Marruecos (5.654; 7,9%) y Alemania (4.756; 6,7%). Crecen con fuerza Portugal (+22,8%), Países Bajos (+18,6%) y Estados Unidos (+14,3%), mientras que caen Rusia (–17,4%) y Polonia (–11,1%)
Ranking por nacionalidades (primer semestre 2025)
| País | Operaciones | Cuota (%) |
|---|---|---|
| Reino Unido | 5.731 | 8,1 |
| Marruecos | 5.654 | 7,9 |
| Alemania | 4.756 | 6,7 |
| Países Bajos | 3.980 | 5,6 |
| Bélgica | 3.215 | 4,5 |
| Rumanía | 2.985 | 4,2 |
| Italia | 2.610 | 3,7 |
| Portugal | 2.540 | 3,6 |
| Estados Unidos | 2.300 | 3,2 |
| Francia | 2.170 | 3,1 |
El mercado de vivienda extranjera en España mantiene su fortaleza, pero con una composición más estable y orientada a largo plazo. Los residentes extranjeros ganan peso y apuntalan la demanda, mientras el turismo inmobiliario retrocede. Con los precios al alza y la financiación más exigente, el segundo semestre marcará si el interés internacional se consolida o si comienza una fase de ajuste.
