La concentración de compradores foráneos en destinos turísticos, unida a la limitada oferta de vivienda nueva y al uso de la hipoteca como herramienta de inversión, está dificultando cada vez más el acceso a la vivienda para los residentes.
El mercado inmobiliario presenta un desequilibrio creciente entre la demanda internacional, el limitado ritmo de construcción de nueva vivienda y el auge de las hipotecas solicitadas con fines de rentabilidad más que de uso residencial. Esta combinación está creando mercados altamente tensionados, donde la competencia por el producto disponible incrementa el precio final y limita la capacidad adquisitiva de los compradores locales.
La demanda extranjera supera el 30% en zonas turísticas y empuja al alza los precios
La concentración geográfica dispara la tensión
La presencia de compradores extranjeros varía significativamente por territorio. En las Islas Canarias y Baleares, así como en la Comunidad Valenciana (28%) y Murcia (22%), su peso alcanza o supera el 30% del total de operaciones. Este nivel de demanda internacional actúa como un factor de presión adicional en mercados donde los precios ya son tradicionalmente elevados.
En paralelo, existen cinco comunidades autónomas que no llegan al 4%, destacando Extremadura, con apenas un 1,58%, lo que evidencia un mapa inmobiliario profundamente desigual y crecientemente polarizado.
La falta de obra nueva amplifica el desequilibrio en los territorios más tensionados
La obra nueva no cubre la demanda
La oferta de vivienda nueva continúa siendo insuficiente para absorber la demanda creciente. Aunque se registran unas 48.000 transacciones mensuales en España, los visados aprobados de nueva construcción no superan los 7.500, lo que supone cerca del 15% del total. Esta brecha impide aliviar la presión especialmente en los territorios donde la demanda extranjera es más intensa.
El mercado hipotecario, cada vez más orientado a la inversión
La inversión se ha convertido en el principal motivo para solicitar una hipoteca, presente en el 65% de los casos. El coste medio del crédito se sitúa en el 3,12%, con tipos fijos en el 2,87%, variables en el 3,38% y mixtos en el 3,22%. Esta orientación inversora añade un componente especulativo que compite con los compradores cuyo objetivo es adquirir una vivienda para residir.
Las cuotas hipotecarias consumen ya hasta el 58% del salario entre los jóvenes
El impacto salarial crece entre los jóvenes
El esfuerzo económico necesario para afrontar una hipoteca se ha incrementado notablemente. De media, las cuotas absorben el 35% del salario, pero entre los jóvenes de hasta 24 años ascienden al 58%, y alcanzan el 40% en el tramo de 25 a 35 años. En los territorios con mayor presencia extranjera, donde los precios de salida son más altos, esta presión se intensifica todavía más.
Coste medio de las hipotecas
| Tipo de hipoteca | Tipo de interés medio (%) |
|---|---|
| Fija | 2,87 |
| Variable | 3,38 |
| Mixta | 3,22 |
| Media total | 3,12 |
