Hipotecas de alto riesgo: dos de cada diez préstamos sufragan el 100% o más de la casa

¿Qué esfuerzo realizan los españoles para poder comprarse una vivienda? ¿Hasta qué punto los bancos asumen riesgos a la hora de conceder una hipoteca? Un reciente artículo analítico publicado por el Banco de España puede ayudar a encontrar respuesta a estas preguntas. En concreto, de acuerdo con un informe publicado hoy, en casi dos de cada diez préstamos hipotecarios el banco concede el 100% (o incluso más) del precio pagado por el cliente para comprar su casa.

La institución que dirige Pablo Hernández de Cos estudia en su análisis la “ratio de la hipoteca concedida sobre el precio pagado por la vivienda (préstamo-valor)”, un indicador utilizado habitualmente para evaluar la fortaleza o vulnerabilidad de la situación financiera de los hogares. “Un valor elevado de esta variable indica que los hogares realizan un desembolso reducido en el momento de la compra de la vivienda y, por tanto, tendrán que hacer frente a pagos relativamente elevados durante la vida del préstamo”, explica el Banco de España.

De acuerdo con los resultados de este artículo, “en torno al 9% de las hipotecas se concedieron en 2016 por la totalidad del precio de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad”. Ese mismo año, último analizado, “un 10% de las hipotecas en la muestra enlazada excedía el precio de transmisión declarado en el registro”. Eso sí, el porcentaje es 15 puntos inferior al que se observaba en 2010.

Si en vez del valor de transmisión se analiza el valor de tasación, los resultados del estudio son menos polémicos. “En 2016 se siguió observando una alta proporción de hipotecas cuya ratio préstamo-valor de tasación estaba en torno al valor del 80%, si bien dejó de observarse el relativamente elevado número de hipotecas concentradas en torno al valor del 100% (un 5% del total en la muestra enlazada)”.

Tal y como explica el Banco de España, para medir las ratios ‘préstamo-valor de la vivienda’ en España en el momento de la compra se usan principalmente dos indicadores de precios: el importe de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad y el valor de tasación. Aun cuando la compraventa y la constitución de una hipoteca se refieran a la misma vivienda, el valor de tasación puede diferir del precio de transmisión. Por ejemplo, el precio de mercado de un inmueble puede verse afectado por expectativas de cambios en la edificabilidad de terrenos o por la posible instalación de infraestructuras en el área. Por el contrario, el valor de tasación de un activo inmobiliario no debe recoger la influencia de hechos cuya realización futura no esté asegurada.

El valor de tasación se utiliza para el cálculo de los requerimientos de capital que ha de mantener una entidad financiera. El valor de transmisión, por su parte, sirve como base imponible para el impuesto sobre el valor añadido (en viviendas de nueva construcción) o para el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (en viviendas de segunda mano).

En general, la mediana de la ratio préstamo-valor entre 2004 y 2007 se habría situado entre el 70%, si se utiliza el valor de tasación, y el 107%, de acuerdo con el precio de transmisión. A partir de 2010 se redujo la diferencia entre ambas ratios, al mantenerse en torno al 70% la ratio préstamo-valor que utiliza el valor de tasación y caer al 80% la que emplea el valor de transmisión.

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