El informe inmobiliario 2025 señala que el mercado residencial atraviesa una ola expansiva inédita desde 2007. En los últimos 12 meses se registraron 700.000 compraventas, un 19,7% más que en el mismo periodo anterior, según el INE. Sin embargo, la promoción de obra nueva no logra acompañar este ritmo y la escasez de oferta aumenta la tensión.
La escasez explica casi el 40% de la subida de precios
En el periodo de mayo a mayo se autorizaron 132.000 nuevas viviendas, un 13% más. Pero la diferencia con la demanda sigue siendo “un factor crucial” que presiona al alza los precios. El déficit acumulado podría explicar hasta el 39% del encarecimiento de la vivienda, lo que pone de relieve la urgencia de reactivar la promoción residencial.
La falta de oferta en las grandes ciudades y zonas costeras con fuerte demanda turística se ha convertido en un cuello de botella para el mercado. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga concentran la mayor presión, mientras que en la España interior el desajuste es mucho menor.
El desajuste entre oferta y demanda se ha convertido en el principal motor de la escalada de precios en el mercado inmobiliario
| Indicadores del mercado inmobiliario (junio 2025) | Dato |
|---|---|
| Déficit estimado de vivienda | 515.000 – 765.000 |
| Compraventas en 12 meses | 700.000 (+19,7%) |
| Viviendas visadas (mayo-mayo) | 132.000 (+13%) |
| Peso de la demanda extranjera | 18% (133.000) |
El informe advierte de que, aunque hay señales de sobrevaloración en algunos indicadores, el contexto no es comparable al boom de los 2000. La solidez financiera de hogares, promotores y del propio sistema bancario reduce el riesgo de una corrección brusca.
El papel de la demanda extranjera
La población extranjera está siendo un motor esencial del actual ciclo expansivo. En el último año, el 18% de las compraventas fueron realizadas por ciudadanos extranjeros, alcanzando 133.000 operaciones, máximo histórico.
Más de la mitad de estas compras corresponden a residentes, mientras que un 44% procede de no residentes. Este perfil ha cambiado: mayor diversidad de nacionalidades y un creciente interés por zonas menos tradicionales. A los habituales focos del Mediterráneo y los archipiélagos se suman ahora Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba.
El aumento de la demanda extranjera está modificando los patrones del mercado y elevando los precios en determinadas provincias
El comprador extranjero no residente suele tener mayor capacidad adquisitiva, lo que se refleja en precios más altos y una preferencia por viviendas de gama media-alta o alta. Esto está influyendo directamente en la evolución de precios en determinadas provincias.
Déficit estructural y presión migratoria
La conclusión principal del estudio es clara: la oferta sigue siendo insuficiente para absorber una demanda impulsada por la formación de nuevos hogares y los flujos migratorios. Esta brecha mantiene bajo presión el mercado y subraya la urgencia de acelerar la construcción de vivienda asequible.
La falta de vivienda asequible amenaza con perpetuar las dificultades de acceso para amplias capas de la población
La situación obliga a vigilar la evolución de la promoción residencial, ya que la tendencia actual amenaza con perpetuar un déficit que ya está condicionando el acceso a la vivienda para amplias capas de la población.
