Así consta en una sentencia, a la que tuvo acceso Europa Press, en la que se estima el recurso de casación interpuesto por Fidere contra el fallo, de noviembre de 2021, que reconoció el citado derecho de retracto de las viviendas de las que eran arrendatarios los demandantes. Así, ahora se desestima su pretensión.
Los hechos se remontan a octubre de 2013 cuando la EMVS vendió a Fidere un total de 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a las personas demandantes.
Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada, según la citada agencia.
En su argumentación, el Alto Tribunal explica que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden.
En concreto, el artículo 25.7 contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de ‘venta conjunta’ previstos en él.
Estos supuestos son el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).
En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa, según la agencia.
Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio. A su vez, según la Sala, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empiece la aplicabilidad del citado artículo, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados.
“Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley”, señalan los magistrados.
En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.
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