La investigación analiza la evolución del fenómeno en los diez municipios más poblados de España durante el periodo 2011–2021, comparando por primera vez su intensidad y expansión a lo largo de una década completa.
Tras la entradilla, el estudio sitúa el foco en cómo barrios tradicionalmente ajenos a estos procesos comienzan a mostrar señales claras de transformación social, lo que anticipa nuevos impactos urbanos y residenciales en ciudades fuera de los grandes polos metropolitanos.
El estudio confirma que la gentrificación ya no es exclusiva de las grandes capitales y empieza a consolidarse en ciudades medianas
Un índice para medir la gentrificación urbana
El análisis se apoya en una herramienta específica creada para el estudio: el Índice de Gentrificación, que resume en un único valor, comprendido entre 0 y 1, la intensidad del proceso en cada ciudad. Este indicador combina la velocidad del cambio durante la década con la intensidad socioeconómica, a partir de ocho variables demográficas, sociales y del mercado del alquiler.
Las ciudades analizadas son Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria, para las que los investigadores han elaborado mapas interactivos que permiten identificar los barrios con mayor presión gentrificadora.
El Índice de Gentrificación permite comparar ciudades y barrios mediante un valor sintético entre 0 y 1
Diferencias territoriales entre grandes y medianas ciudades
El estudio detecta un aumento generalizado de las variables asociadas a la gentrificación, aunque con importantes diferencias territoriales. Barcelona y Madrid lideran casi todos los indicadores, tanto por intensidad como por extensión del proceso.
En cambio, en las ciudades medianas, la transformación es más localizada, concentrándose sobre todo en centros históricos, barrios colindantes y, en el caso de ciudades costeras, en zonas del litoral.
Las ciudades insulares, Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria, destacan por mayores niveles de rejuvenecimiento demográfico y atracción de población internacional, mientras que Valencia y Bilbao registran un fuerte aumento de población universitaria, de personas ocupadas en categorías laborales altas y de residentes con mayor nivel educativo.
El encarecimiento del alquiler como factor clave
El mercado del alquiler aparece como uno de los elementos centrales del proceso. Según el estudio, todas las ciudades analizadas han registrado subidas relevantes del precio del alquiler, salvo Zaragoza y Murcia, donde los incrementos se concentran en zonas muy concretas del municipio.
Los aumentos más intensos se observan en Barcelona, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria, donde el encarecimiento del alquiler actúa como un factor acelerador de la sustitución residencial.
El alza del alquiler es uno de los rasgos más comunes del proceso de gentrificación en las ciudades analizadas
Situación comparada por ciudades
| Ciudad | Intensidad de la gentrificación | Principales áreas afectadas |
|---|---|---|
| Barcelona | Muy alta | Sagrada Familia, Sant Antoni, Sant Martí, Sants–Montjuïc |
| Madrid | Muy alta | Tetuán, Arganzuela, Carabanchel, Latina |
| Valencia | Alta | Extramurs, Russafa |
| Málaga | Alta | Centro, Trinidad, Mármoles |
| Sevilla | Media | Casco Antiguo, Triana |
| Zaragoza | Media-baja | Casco Histórico, Universidad |
| Bilbao | Alta | Abando, Casco Viejo |
| Palma de Mallorca | Alta | Centro histórico este y litoral |
| Las Palmas de Gran Canaria | Alta | Guanarteme y zonas costeras |
| Murcia | Baja y dispersa | Oeste del centro y pedanías |
Impacto social y advertencias del estudio
El trabajo se basa en el Censo de Población y Viviendas de 2011 y 2021 del INE y en el Índice de Precios del Alquiler del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana entre 2011 y 2019, y ha sido elaborado por los investigadores Carlos Sanz-Pérez, Antonio López-Gay y Riccardo Valente, del CED-UAB.
Los resultados confirman que la gentrificación altera profundamente la estructura social de las ciudades, contribuyendo al aumento de la segregación socioespacial, a la expulsión de población vulnerable, a la pérdida de diversidad social y a la intensificación de las desigualdades metropolitanas.
“Estamos ante un proceso que redefine quién puede vivir en qué barrio”, advierte Sanz-Pérez, que señala que áreas antes ajenas a la gentrificación empiezan a registrar valores elevados del índice, anticipando nuevas olas de desplazamiento residencial.
Retos para las políticas públicas urbanas
Los autores subrayan que las herramientas de medición desarrolladas en el estudio pueden resultar clave para el diseño de políticas públicas, especialmente en los territorios donde la gentrificación empieza a manifestarse.
Garantizar el uso residencial de la vivienda y evitar la expulsión de vecinos de sus hogares se convierten, según el estudio, en prioridades para avanzar hacia ciudades más equitativas y socialmente cohesionadas.
