Diversas fuentes del sector y múltiples informes coinciden en que la corrección podría ser más profunda y rápida que la registrada en la crisis de 2008, especialmente si los valores terminan acercándose a la renta mediana de los hogares.
El enfriamiento del mercado de vivienda en EEUU se intensifica con caídas de valor generalizadas, demanda debilitada y un aumento del inventario que recuerda a patrones previos a 2008. Informes y analistas del sector anticipan descensos significativos en los próximos años.
Más de la mitad de las viviendas del país han perdido valor en el último año, según datos recientes del mercado
La ralentización se refleja en los principales indicadores disponibles: más del 53% de las viviendas estadounidenses ha perdido valor en los últimos doce meses y el precio mediano apenas avanza por encima del 1% interanual. La combinación de tipos de interés elevados, seguros más caros, presión fiscal y exceso de oferta está provocando un freno abrupto en la actividad. Fuentes del mercado coinciden en que el país afronta un ciclo de ajuste prolongado, con riesgos añadidos en las regiones que vivieron una mayor sobreexpansión durante la pandemia.
La vivienda sigue siendo poco asequible para millones de hogares pese al frenazo de los precios
Enfriamiento visible en precios, ventas y confianza
Los datos recientes sitúan el precio mediano de venta en torno a 440.000 dólares, con un crecimiento interanual muy moderado. Paralelamente, la proporción de viviendas que se deprecian es la mayor desde 2012. La accesibilidad continúa tensionada por el elevado coste de las hipotecas y por pólizas de seguros cada vez más altas en zonas expuestas a riesgos climáticos.
La actividad también se ralentiza: miles de vendedores han retirado anuncios ante la falta de compradores dispuestos a asumir los precios de salida, lo que refleja un mercado “atascado” donde ninguna de las dos partes quiere mover ficha.
El exceso de inventario y el retraimiento de la demanda están bloqueando el mercado en numerosas áreas metropolitanas
Un mercado partido: el lujo resiste y la vivienda asequible comienza a reactivarse
Las operaciones siguen concentrándose en el segmento de viviendas de lujo, cuyos precios han continuado creciendo. En contraste, el tramo de precios más accesible —entre 100.000 y 250.000 dólares— muestra un repunte reciente en la actividad, lo que podría empujar a la baja la mediana nacional en los próximos meses.
En mercados sobrecalentados del Sunbelt y el sur del país, como algunas zonas de Florida, ya se registran descensos interanuales en torno al 6%-7%.
Escenarios para 2026: un ajuste prolongado y sin comprador de último recurso
Las fuentes consultadas apuntan a dos posibles escenarios. Por un lado, informes de bancos y consultoras contemplan caídas moderadas entre 2025 y 2026, seguidas de una estabilización si los tipos hipotecarios se relajan. Por otro, análisis más agresivos anticipan que los precios podrían acercarse a la renta mediana del país —unos 83.700 dólares—, lo que implicaría descensos acumulados cercanos al 50% en algunas áreas.
La retirada de inversores del sector preocupa especialmente: durante la crisis de 2008, grandes fondos actuaron como compradores de último recurso, conteniendo la caída. Actualmente, ese papel está menos claro por el encarecimiento de la financiación y la pérdida de atractivo en el mercado del alquiler.
Riesgo de deterioro del parque de viviendas
Otra inquietud del sector es el deterioro de viviendas que queden vacías o sin gestión profesional. Cuando los activos están repartidos entre pequeños propietarios o vehículos de inversión con dificultades de rentabilidad, aumentan los riesgos de falta de mantenimiento, abandono o problemas sanitarios y estructurales.
La retirada de inversores puede dejar miles de viviendas sin mantenimiento, agravando el impacto de la corrección
Indicadores clave del mercado inmobiliario de EEUU (2025)
| Indicador | Dato aproximado |
|---|---|
| Precio mediano de venta | 440.000 dólares |
| Crecimiento interanual | 1% |
| Viviendas que han perdido valor | 53% |
| Tipo hipotecario a 30 años | 6,2%-6,3% |
| Caídas en zonas sobrecalentadas | 6%-7% |
| Renta mediana del hogar | 83.700 dólares |
| Escenario de corrección estimado | Hasta el 50% |
Con el inventario en máximos, la demanda contenida y un entorno financiero restrictivo, las fuentes del sector ven cada vez más probable una corrección prolongada que podría redefinir el mercado de vivienda en EEUU durante los próximos años.
