El mercado inmobiliario de alta gama celebra el ascenso de Madrid y Milán como nuevos epicentros del lujo. Sin embargo, detrás de este fenómeno hay una realidad incómoda: el auge de la vivienda como activo financiero, y no como derecho básico, está profundizando la exclusión social en las grandes ciudades europeas. A medida que crecen los precios y se incentiva la especulación, los habitantes con rentas medias y bajas son expulsados del centro urbano.
Madrid, capital del lujo… y de la expulsión vecinal
El Barnes City Index 2025 sitúa a Madrid como la ciudad más atractiva para los grandes patrimonios. ¿Las razones? Clima, servicios, baja criminalidad y calidad de vida. Pero lo que no menciona el índice es que este auge ha convertido barrios como Chamberí o Chamartín en zonas inaccesibles para los residentes históricos, donde el metro cuadrado puede superar los 7.000 euros.
En un contexto donde miles de jóvenes no pueden emanciparse y el alquiler no deja de subir, celebrar récords inmobiliarios es una ironía cruel.
La inversión extranjera y el turismo de lujo están transformando la ciudad, mientras la vivienda protegida escasea y los desahucios por impago siguen siendo una realidad. El modelo de “ciudad para inversores” deja fuera a quienes buscan un hogar, no un producto financiero.
Cambios en el Barnes City Index 2025
| Ciudad | Puesto en 2024 | Puesto en 2025 | Variación | Observación principal |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 6 | 1 | ▲ +5 | Encabeza por primera vez el ranking mundial |
| Milán | 22 | 5 | ▲ +17 | Gana atractivo gracias a su patrimonio y precios «razonables» |
| Mónaco | 4 | 4 | — | Se mantiene pese a precios prohibitivos |
| Atenas | 33 | 16 | ▲ +17 | Sorprendente ascenso como nuevo polo de interés |
| Lisboa | 8 | 25 | ▼ –17 | Pierde impulso tras el boom de los últimos años |
| Washington DC | 20 | 50 | ▼ –30 | Descenso acusado, pierde protagonismo en 2025 |
Mónaco: el paraíso fiscal del metro cuadrado más caro del mundo
El microestado de Mónaco sigue encabezando los rankings por su exclusividad y ventajas fiscales, con precios entre 40.000 y 100.000 euros/m². Pero este “éxito” no es replicable ni sostenible: es un enclave fiscal blindado a la ciudadanía común, símbolo de un urbanismo pensado solo para millonarios.
Un millón de euros en Mónaco apenas alcanza para 25 m². Mientras tanto, ciudades como Marsella o Niza enfrentan graves crisis habitacionales.
Precio por metro cuadrado en el mercado inmobiliario de lujo (2025)
| Ciudad | Precio medio €/m² | Precio máximo €/m² | Comentario |
|---|---|---|---|
| Madrid | 7.000 | 12.000 | Chamartín y Chamberí concentran la mayor demanda |
| Milán | 9.000 | 21.000 | El Centro Storico ofrece propiedades renovadas de lujo |
| Mónaco | 40.000 | 100.000 | El metro cuadrado más caro del mundo |
| París | 11.000 | 35.000 | Pierde atractivo frente a ciudades más «habitables» |
| Nueva York | 15.000 | 50.000 | El mercado se mantiene estable, pero menos demandado |
Milán: entre el patrimonio renovado y la gentrificación acelerada
Milán ha ganado 17 posiciones en el índice gracias a su “diversificación” y la rehabilitación de su centro histórico. Pero esa diversificación se traduce, en muchos casos, en gentrificación: conversión de edificios antiguos en residencias de lujo, expulsión del tejido vecinal y subida de precios en cascada.
La ciudad lombarda es presentada como ejemplo de transformación, pero esa modernización excluye a quienes no pueden pagar entre 9.000 y 21.000 euros/m².
¿Renovación o privatización del patrimonio colectivo? Esa es la disyuntiva que enfrenta el modelo milanés
El lujo que borra la historia y a sus habitantes
Madrid y Milán protagonizan lo que Barnes llama una “revolución silenciosa” del lujo: no se trata solo de pisos nuevos, sino de propiedades con alma, reformadas y rentables. La retórica es seductora, pero el resultado es un urbanismo que pone precio a la memoria colectiva y al arraigo vecinal.
La vivienda pasa a ser una mercancía renovada para revalorizar, revender o explotar turísticamente. El informe habla de las “siete erres” (revender, reparar, renovar, etc.), pero olvida una octava: resistir, que es lo que hacen muchas familias para poder quedarse en sus barrios.
Madrid puede ser la número uno para los grandes patrimonios, pero para miles de madrileños se ha convertido en una ciudad cada vez más difícil de habitar
Desigualdad urbana y desplazamiento: las consecuencias del nuevo lujo
Las cifras del Barnes City Index contrastan con la realidad en las calles: Atenas sube 17 puestos en atractivo para inversores, mientras en sus barrios populares crece la pobreza. Lisboa se desploma en el ranking, quizá porque su modelo de turismo masivo e inversión extranjera ha generado una respuesta social que empieza a cuestionar el modelo.
