El Congreso aprueba la ley hipotecaria y da tres meses de plazo a los bancos para adaptarse

Con tres años de retraso, el Congreso ha dado hoy finalmente luz verde a la nueva ley hipotecaria, evitando una multa para España que podría haber llegado a ascender a 700 millones de euros. El nuevo texto incorporará finalmente la enmienda introducida por el Senado para que no entre en vigor hasta tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), dando más tiempo a los bancos para adaptarse.

Se ha rechazado, en cambio, condicionar la aplicación de los artículos 14 y 15, relativos a la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios y a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, a su desarrollo reglamentario.

La ley, con la que se incorpora al ordenamiento jurídico español normativa comunitaria, regula tres aspectos diferenciados: contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados; regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios; y establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

El nuevo texto abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría.

También especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.

Por otro lado, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de doce cuotas mensuales impagadas.

Enmiendas del Senado

Una de las enmiendas aprobadas por el Senado que han quedado ratificadas por el Pleno del Congreso es la que establece que el artículo 24 será de aplicación a aquellos contratos anteriores a su entrada en vigor en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado. La modificación introducida, deja, sin embargo, a criterio del deudor qué régimen le resulta más favorable y, en consecuencia, le es aplicable, si el del artículo 24 o el vigente a la firma del contrato.

No ha pasado el corte del Congreso, sin embargo, la enmienda introducida en el Senado por el PP que preveía que, en la adquisición de primera vivienda, el tipo impositivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) fuera del 0%. Este gravamen ha estado en el ojo del huracán en los últimos meses tras el lío del Supremo y la posterior decisión del Gobierno de Sánchez de modificar la normativa para que sean los bancos y no los clientes quienes deban abonarlo.

El Pleno ha revocado también la modificación del Senado respecto a porcentajes establecidos como límite para una compensación o comisión a favor del prestamista en los supuestos de reembolso o amortización anticipada, total o parcial en los contratos de préstamos a tipo fijo., que se quedan en un máximo del 2% en los diez primeros años de vigencia y de un 1,5% a partir de entonces. Por otro lado, se ha rechazado la disposición que regulaba la figura del crédito verde destinada a fomentar y apoyar la eficiencia energética y el uso de fuentes de energía renovable en los edificios.

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