El 38,6% de los alquileres no se declaran: Conoce los riesgos de alquilar tu piso en negro

Piso en alquiler
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El dinamismo que vive el alquiler está animando a muchos propietarios a poner sus pisos en el mercado, una actividad de la que no hay cifras oficiales debido a que el arrendamiento de viviendas ha sido tradicionalmente un sector de economía sumergida. Y es que el 38,6% de los alquileres no se declara al fisco, según los últimos datos facilitados por el Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha), un porcentaje importante a pesar del riesgo que corre un propietario de que le ‘cacen’ ya que Hacienda ha extremado la vigilancia con nuevas herramientas que ponen a la Agencia Tributaria sobre la pista de un posible arrendamiento fraudulento.

El secretario general de Gestha, José María Mollinedo, advierte de los Mollinedo recuerda que la ley de medidas para la prevención del fraude fiscal aprobada en 2006, pero que entró en vigor en 2011 facilita una seria de herramientas por la que Hacienda puede detectar al ‘casero’ defraudador, ya que se cruzan una serie de datos, por ejemplo el consumo energético, que permiten saber, o por lo menos sospechar, que la vivienda no está vacía.

Esta información sobre un consumo eléctrico que no se corresponde con una vivienda declarada vacía permite a Hacienda seleccionarla por si hubiera un arrendamiento sumergido y entonces se comprueban los ingresos del propietario de la misma ver si hay un descuadre que pudiera estar provocado por el cobro de rentas de alquiler, explica el secretario general de Gestha.

Mollinedo asegura que los dos perfiles más comunes de defraudadores son los jubilados que alquilan su segunda residencia en negro para completar su pensión y también el que aquellos que compraron su vivienda duran el boom pensando que iba a tener una revalorización y ahora alquilan para pagar su hipoteca con ese arrendamiento sumergido. El secretario general del sindicato de Inspectores de Hacienda señala que son unos perfiles que no tiene asesor fiscal por lo que es fácil descubrir el nicho de arrendamiento sumergido debido a que “no es un fraude sofisticado, suelen cobrar en mano y Hacienda sigue bien la pista del dinero: ingresos bajos e hipoteca alta, o bien unos pagos muy elevados que nos corresponden con su pensión, si hablamos de pensionistas.

Mollinedo advierte que aunque Hacienda no pueda demostrar un arrendamiento sumergido siempre puede meterte mano por un incremento patrimonial no justificado. Y avisa que si te pilla con un alquiler en negro, además de enviarte una propuesta de liquidación, más conocida como ‘paralela’, se impone una sanción -de entre el 50% y el 150% de la cuota que ha dejado de ingresar a Hacienda- ya que se considera una falta grave “la ocultación del contrato que no se ha declarado”. Además, el propietario pierde el beneficio fiscal ya que no podrá aplicarse la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos.

El hecho de que el Fisco localice un alquiler que no ha sido declarado puede tener también repercusiones sobre el inquilino, según Gestha, que recuerda que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales lo paga el arrendatario en el momento de firmar el contrato, un tributo que puede reclamar la Comunidad Autónoma correspondiente una vez que Hacienda haya indentificado al casero y al inquilino.

Fiscalidad

Para quien decida hacer las cosas bien y declarar su piso alquilado, Antonio Paredes, portavoz de Gestha, recuerda cuál es la tributación a efectos del Impuesto sobre la Renta de los alquileres de inmuebles. Explica que las cantidades que perciben los propietarios de la vivienda por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Aunque recuerda que no obstante, a las cantidades percibidas se les descuentan los gastos que se pueden deducir por el arrendamiento y a la cantidad resultante, se le aplica una reducción, que puede llegar al 60%. Y avisa que de ese beneficio fiscal no se pueden

Aclara este experto tributario que “dichos rendimientos de capital inmobiliario se declaran en la base general del Impuesto sobre la Renta y tributan de acuerdo con su tarifa”. Esta tarifa es progresiva y va en general del 19 al 45% (sin perjuicio de las tarifas aprobadas por cada Comunidad Autónoma) en función del importe de la base imponible, es decir que se paga más cuanto mayores sean los ingresos)”.

Para no haya dudas, Antonio Paredes indica que los rendimientos de capital inmobiliario son la diferencia entre los ingresos por alquileres y los gastos deducibles. Pero ¿cuáles son esos gastos que nos podemos deducir?. El representante de Gestha señala que La Ley del Impuesto de la Renta admite como gastos deducibles:

Los intereses del préstamo utilizado para adquirir el inmueble.

Los gastos de reparación y conservación.

La amortización del inmueble. Esto es el desgaste que sufre la edificación (excluido el valor del suelo). Se cuantifica en el 3% del valor catastral de la construcción o del de compra (el mayor de ellos).

Gastos de seguro, IBI, portero, etc.

Este inspector de Hacienda informa que “tanto los gastos financiación como los gastos de reparación y conservación de la vivienda tienen como límite el importe del alquiler del inmueble en cuestión” aunque también aclara que “el exceso se puede compensar en los cuatro años siguientes”.

Y pone un ejemplo para ilustrarlo. “Si tenemos un local alquilado por 6.000 euros al año y hemos pagado 4.000 euros de intereses, 3.000 euros de gastos de reparación, y 2.000 euros de otros gastos (amortización, seguro, IBI,…), el rendimiento a declarar sería: Ingresos, 6.000 €; Gastos: Intereses y reparación, 6.000 €; Suma intereses y reparación: 7.000€ Como el límite: 6.000 € , el resto: 1.000€ (quedaría a compensar en los cuatro años siguientes); Otros gastos, 2.000 €. Por lo que el rendimiento neto sería -2.000 €.

Otra particularidad importante en la tributación de los rendimientos inmobiliarios derivados del alquiler es la existencia de una reducción del 60 % del rendimiento neto (sólo si es positivo) en el caso de que se trate de arrendamientos destinados a vivienda. Debemos tener en cuenta que los inmuebles objeto de arrendamientos de temporada o apartamentos vacacionales no se consideran destinados a vivienda permanente no pudiendo beneficiarse de la reducción, por lo que deben declarar el 100%.

Otro elemento a tener muy en cuenta respecto a esta reducción es que sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Esto quiere decir que si el contribuyente no los declara y es la Administración la que los descubre, le practicará liquidación incluyendo el 100% de los rendimientos, sin aplicar la reducción.

Fiscalidad del inquilino

Desde el punto de vista del inquilino, la deducción estatal por arrendamiento de vivienda ha desaparecido, existiendo sólo un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de 2015. Esta deducción se mantiene en el 10,05% del importe del alquiler. No obstante, hay un límite para este importe, que variará según la base imponible del inquilino. El límite máximo es de 9.040 euros para inquilinos con bases inferiores a 17.707, 20 euros. “Esto supone que si un inquilino tiene unos ingresos que le suponen una base imponible de 16.000€ por ejemplo, y paga 10.000 euros anuales de alquiler, podrá deducir el 10,05% de 9.040 €, esto es 908,52 €”, explica el portavoz de Gestha.

Finalmente, Paredes recuerda que quien accede a un piso en alquiler ha de tener en cuenta que la mayoría de las Comunidades Autónomas han creado deducciones para los inquilinos residentes en su Comunidad, con distintos tipos de requisitos: edad, nivel de rentas, etc. Por lo que habrá que consultar la fiscalidad de cada autonomía para ver si tenemos derecho a alguna deducción. Y recordar que para tener derecho a esta deducción se exige que la fianza del arrendamiento esté depositada en el Instituto autonómico de la vivienda conforme al artículo 36.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano. De no ser así, no se podrá desgravar el alquiler o, en caso de hacerlo, Hacienda puede considerar que es una deducción indebida y reclamar.

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