El mercado de la vivienda en España ha cambiado de rostro. Lo que hace una década era terreno de familias y pequeños ahorradores hoy lo dominan compradores extranjeros y fondos buitre que acaparan casi una de cada cinco operaciones. A la vez, la subida del precio medio y el endurecimiento de la financiación han desplazado al comprador joven, consolidando un modelo de acceso cada vez más elitizado.
Quién compra vivienda en 2025
Según los últimos datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores, el 19,3% de las viviendas vendidas en España durante el primer semestre de 2025 fueron adquiridas por extranjeros. De ellas, un 60,9% correspondieron a residentes —personas que viven de forma habitual en el país— y un 39,1% a no residentes.
Los extranjeros compran ya casi una de cada cinco viviendas en España, con británicos, marroquíes y alemanes a la cabeza
En paralelo, los fondos buitre y grandes sociedades de inversión, que apenas representaban el 3% del mercado en 2015, superan hoy el 7% de las compras totales, concentradas en vivienda en alquiler y reposicionamiento de carteras.
El comprador tipo nacional es más mayor, con edad media en 47 años, y su presencia entre los menores de 35 años cae a mínimos históricos, por debajo del 10%.
Cómo compran: hipoteca, tipo y producto
El peso de la hipoteca vuelve a crecer tras dos años de contracción: alrededor del 52% de las operaciones se financian con crédito bancario. El tipo fijo domina —con cuotas de entre el 65% y el 72% de las nuevas hipotecas— gracias a la moderación de los tipos de interés y la estabilidad de los plazos.
El tipo fijo se impone en 2025 con un plazo medio de 25 años y un LTV del 72%
La vivienda usada acapara cerca del 90% del total de operaciones, mientras que la obra nueva apenas supera el 10%. En cuanto al importe medio hipotecado, oscila entre 157.000 y 171.000 euros, con un tipo de interés medio del 2,9%-3,0%.
De 2015 a 2025: el cambio de ciclo
En apenas diez años, España ha pasado de un mercado de hipotecas variables y compradores nacionales a otro con un fuerte peso de la inversión extranjera e institucional. En 2015, los compradores foráneos suponían el 13,2%, las hipotecas fijas apenas el 12% y la vivienda usada representaba el 80% de las transacciones.
El cambio no solo es cuantitativo. También lo es en quién controla el suelo y los activos: los fondos de inversión y socimis gestionan más de 600.000 viviendas en régimen de alquiler, una cifra impensable hace una década.
Radiografía del comprador (2025)
| Indicador | Valor estimado |
|---|---|
| Personas físicas sobre el total | 88% |
| Personas jurídicas (incluye fondos y socimis) | 12% |
| Peso de compradores extranjeros | 19,3% |
| Fondos e inversores institucionales | 7% |
| Residentes / no residentes (extranjeros) | 60,9% / 39,1% |
| Edad media del comprador | 47 años |
| Cuota de compradores menores de 35 años | 9,5% |
| Principales nacionalidades extranjeras | Reino Unido, Marruecos, Alemania |
Cómo se financia la compra
| Indicador | 2025 |
|---|---|
| Compras con hipoteca | 50,8%-52,7% |
| Tipo fijo / variable | 64,6%-72% / 28%-35,4% |
| Tipo de interés medio | 2,9%-3,0% |
| Plazo medio | 25 años |
| LTV medio | 72%-73% |
| Importe medio hipotecado | 157.000-171.000 euros |
Dónde compran y por qué
Los compradores extranjeros se concentran en Comunitat Valenciana, Baleares, Canarias y Murcia, donde superan el 30% de las operaciones. Los fondos buitre, por su parte, prefieren Madrid, Barcelona y Málaga, donde se focaliza la oferta de alquiler y las viviendas reposicionadas.
Mientras tanto, la demanda nacional se desplaza a periferias metropolitanas, donde el acceso a la vivienda sigue condicionado por el nivel salarial y los precios.
Qué esperar en 2026
Si la financiación se mantiene estable y los tipos no suben, el protagonismo extranjero seguirá aumentando. Sin embargo, la falta de vivienda asequible y el crecimiento de la inversión institucional podrían tensionar más los precios. El reto para 2026 será recuperar espacio para los jóvenes compradores y evitar que el mercado residencial quede en manos de capital extranjero y grandes fondos.
España encara 2026 con un mercado residencial en transformación. Los extranjeros y los fondos de inversión han pasado de ser actores secundarios a protagonistas de un sistema que expulsa a los compradores jóvenes y consolida la vivienda como activo financiero más que como bien social.
