¿Quién compra vivienda nueva en España?

Las parejas con hijos de la generación del baby boom, que buscan una casa de reposición, son el colectivo más activo. Los jóvenes se quedan fuera de este mercado por la alta tasa de desempleo. La promoción residencial comienza a animarse paulatinamente en nuestro país y las grúas vuelven a aparecer tímidamente en algunos enclaves de la geografía española, una recuperación que deja en el aire una pregunta ¿quién compra vivienda nueva en España?
 
A esta cuestión responde Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, tasadora que ha abordado todo el proceso promotor en su informe “Radiografía del stock 2016: suelo y vivienda nueva”, un estudio que pone de manifiesto que actualmente los compradores de vivienda a estrenar son “personas maduras, con un situación laboral consolidada, preferentemente familias con niños, con un nivel adquisitivo medio-alto, de un núcleo familiar en el que trabajan los dos miembros de la pareja.
 
En la actualidad, los compradores más activos están en una franja de edad de 40-50 años, según el representante de Tinsa que explica que esto sucede no sólo porque es el grupo que cuenta con el perfil de solvencia que requieren las entidades financieras para conceder crédito, sino que además son el grupo más numeroso desde el punto de vista demográfico, ya que son la generación del ‘baby boom’.
 
Ripoll subraya que actualmente “la única demanda solvente está ahí configurada”, puesto que tal y como se destaca en el informe “la elevada tasa de desempleo juvenil, que alcanza el 40%, está dejando fuera del mercado de compra a los jóvenes” aunque este experto prevé que cuando la situación económica mejore y haya contratos laborales más estables aumente la demanda por parte de este colectivo que ahora opta por el alquiler.
 
Y si estos son los principales demandantes de pisos nuevos ¿cómo es el producto que buscan? El directivo de Tinsa explica que dado que se trata con frecuencia de compradores de reposición -es decir que ya tenían una casa en propiedad y ahora quieren más espacio y/o mejores calidades- la obra nueva está orientándose a satisfacer las necesidades de este perfil de comprador, tanto desde el punto de vista de ubicación de las viviendas (mejores zonas, segunda residencia) como de su tamaño, programa funcional y dotaciones.
 
Estos demandantes de vivienda buscan un tamaño mayor, por lo que en últimos años la superficie media de las viviendas que se promueven ha ido progresivamente en aumento, una situación que también se está produciendo en el mercado de vivienda usada. Destacando que el tamaño medio de la vivienda promovida desde que estalló la ‘burbuja inmobiliaria, ha crecido de media un 40% y se pasado de los 100 metros de 2007 a los 140 metros de media en 2016.
 
El director del Servicio de Estudios de Tinsa señala que el aumento del tamaño medio de la vivienda que se promueve se explica además de por la demografía por una cuestión de precio. Recuerda que los primeros años del siglo XXI, los previos al estallido de la crisis, el encarecimiento de la vivienda se tradujo en una reducción de la superficie media, ya que dado el elevado precio por metro cuadrado, la única opción de acceso fue para muchos reducir su expectativa de número de metros de la vivienda, pero ahora tras el importante ajuste de precios realizado (actualmente, un 41% de media desde 2007), el comprador solvente puede acceder a mayor superficie que antes por el mismo dinero. Esto se traduce, en opinión de Ripoll, en que ahora” se construyen menos viviendas pero más grandes” un aspecto que también se refleja en el informe de Tinsa en el que se resalta que “en un momento en que la solvencia es un factor determinante para obtener crédito y la promoción solo puede empezar a construirse si tiene un nivel de preventas significativo, menos de un 4% de la obra nueva en marcha está destinada a los perfiles económicos más modestos (nivel adquisitivo bajo o muy bajo)” y que estas promociones”, promociones que “suelen situarse en poblaciones de pequeño tamaño del interior”.
 
Zonas más demandadas
 
La tercera incógnita de esta ecuación es saber cuáles son las zonas más solicitadas en lo que se refiere a vivienda nueva. Ripoll informa que en Madrid capital y especialmente en la zona norte de la ciudad aglutina la mayor parte de la demanda debido a un perfil familiar económicamente más solvente, por lo que estima que las promociones de Valdebebas y Arroyo del Fresno se van a quedar cortas ya que se están vendiendo a buen ritmo. Por ello, considera necesario desarrollar suelo residencial en la prolongación de la Castellana la antigua Operación Chamartín, ya que considera sería una importante desahogo para las necesidades de obra nueva en el norte de Madrid, aunque cree que, de momento, localidades como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes o Tres Cantos, pueden ser una válvula de escape para esa falta de suelo que está apareciendo en la zona norte de la capital”.
 
En la comunidad madrileña, también destaca la reactivación del mercado de obra nueva que se está produciendo en Pozuelo de Alarcón y Villanueva de la Cañada, mientras que en Barcelona, la demanda de pisos nuevos se centra en La ciudad de Barcelona y el área del Bajo Llobregat y El Garraf.

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