Los expertos aconsejan hacer cálculos en función de nuestros ingresos y cargas familiares e informarnos de los gastos fiscales derivados. Si usted está pensando en engrosar la lista de clientes que han conseguido un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, aprovechando se ha abierto el grifo de la financiación, debe conocer que hay unos criterios básicos que debe cumplir para no llevarse una decepción a la hora de acercarse al banco.
Los expertos destacan que muchos españoles se están animando a dar este paso dado que el buen rumbo del mercado inmobiliario se confirma, tal y como ponen de manifiesto los últimos datos del Consejo General del Notariado y del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de noviembre, informes que cifran el aumento internanual de las operaciones de compraventa entre un 7,3% y un 13,7% y que también señalan que ha crecido un 7,3% el número de préstamos hipotecarios concedidos si lo comparamos con el mismo mes de 2014.
Lo primero que debe saber alguien que está barajando comprar una vivienda pero desconoce si está en condiciones de que el banco le financie la operación es tener en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, y también que los bancos que suelen estimar que las cuotas mensuales no deben superar el 35% o 40% por ciento de los ingresos de quien lo solicita.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) explica que el interesado “debe hacer este cálculo con la premisa de que el banco no quiere que dediques más del 35% de tu renta neta, es decir de tus ingresos totales, a pagar la letra mensual de tu préstamo, que es lo que se denomina el ratio de esfuerzo que se destina a pagar la vivienda”.
Aclara que esto sucede porque hay que ser conscientes de que hay otros gastos a los que hacer frente en un hogar, haciendo notar que “cuando menos sea este ratio de esfuerzo más sana es la operación”, por lo que habrá más posibilidades de obtener un sí por respuesta.
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, también señala otra cuestión que no hay que olvidar: que la entidad puede variar el ratio de esfuerzo exigido en función de la situación la situación familiar del solicitante que pide la hipoteca, aclarando que el banco puede considerar que una pareja sin hijos puede destinar el 40% de sus ingresos a pagar la mensualidad de su préstamo, pero estimar que otra pareja con cargas familiares sólo puede dedicar el 30%, teniendo los mismos ingresos.
La gerente de AHE también señala que entre los consejos que se pueden a dar a quien está planteándose pedir un préstamo hipotecario para comprar una casa es que debe obtener el máximo total de información para saber el precio de la casa que nos podemos permitir. Cree que en un primer momento lo mejor es acudir a tu entidad financiera de toda la vida “porque es lo más rápido debido a que tienen todos tus datos económicos, lo que ganas y tus ahorros por lo que con lo que te digan en tu banco puedes hacerte una primera composición de lugar”.
Aunque precisa que dada la importancia de la decisión no debemos acudir sólo a nuestro banco o caja, sino que hay comparar distintas ofertas acudiendo a otras entidades o a través de internet, pues –tal y como señala el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria- la información que puedas conseguir por todos estos canales puede servirte para incluso para tener mejores armas con las que negociar con nuestra entidad habitual.
Mullor tiene mucho claro que hay que informarse por el mayor número de vías posible de cómo funciona el mercado financiero y el inmobiliario antes de firmar una hipoteca a través de internet, los portales, yendo a las sucursales…), recalcando que cuando ya tienes información de lo que te daría tu banco, puedes informarte de otros productos de la competencia que a lo mejor, por poner un ejemplo te concede el 90% de la tasación de una vivienda que tiene en cartera.
Otra cuestión que no hay que perder de vista a la hora de decidir el precio de la vivienda a comprar es, según Jesús Duque, la garantía real, que supone que el banco, por norma general, te va prestar en torno al 80% del valor real de tasación de la casa, y “que se llama así ya que la casa es la garantía del préstamo”. Ello supone que tienes que tener un ahorro previo, puesto que tienes que estar en condiciones de aportar el 20% restante, más los distintos gastos fiscales asociados a la compra de un casa, unos gastos fiscales” que -según la gerente de la Asociación Hipotecaria- suponen otro 13% o 14% en el caso de vivienda nueva y un 10% en el caso de que sea usada.
Además, a la hora de decantarse por una u otra hipoteca, el comprador debe conocer qué productos vinculados (domiciliaciones de pagos, seguros, planes de pensiones, tarjetas…) nos va a exigir el banco para hacer la operación más rentable para la entidad, y conocer todas las comisiones a puede dar lugar el préstamo. Es decir, si nos cobran comisiones de apertura, lo que ya no es habitual, además de informarnos de la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo bien para reducirlo o para pagarlo en su totalidad.
Sobre si es más interesante contratar una hipoteca fija o una variable, la representante de la AHE no se pronuncia y se limita asegurar que dependerá del perfil de comprador, mientras que el representante de Alfa Inmobiliaria reconoce que sus agencias inmobiliarias “sí recomiendan actualmente que los clientes opten por una hipoteca a interés fijo” , ya que la compañía afirma que en los últimos meses ha recibido las ofertas hipotecarias más económicas de los últimos 25 años, lo cual lleva a muchos compradores a optar por una elección que, “si bien en un primer momento puede parecer más cara, permite afrontar el futuro con mucha mayor seguridad y tranquilidad”.
Informa Jesús Duque que según sus datos uno de cada cuatro compradores de vivienda optó durante 2015 por la firma de hipotecas a tipo de interés fijo, frente a la opción de interés variable que sigue siendo mayoritaria. Duque asegura que detrás del “creciente número de compradores que prefieren asegurarse una cuota fija” se encuentra “la oportunidad de aprovechar unos tipos de interés fijos cada vez más bajos -con ofertas inferiores al 2%-“, pero “también la intranquilidad derivada de la inestabilidad política, económica o social, hacen cada vez más atractiva esta opción”.
La otra novedad según Alfa Inmobiliaria, que detrás de este tirón de las hipotecas fijas, es el plazo de amortización. “Estamos viendo como las hipotecas a plazo fijo pasan cada vez más de los habituales 15 años de amortización a plazos más largos, a 25 y hasta 30 años”. Las hipotecas fijas tienen mayor interés que las variables, las variables están a euribor más 1,25% y las fijas al 2,50%, pero permiten al comprador no estar sujeto a los vaivenes de la economía y no resultar damnificado en el caso de que los tipos suban, como pasó por ejemplo durante el verano del 2008, por encima del 5%.
El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria pone un ejemplo práctico, si gano 1.500 euros y voy a pedir una hipoteca a 20 años a plazo fijo y con un tipo de interés del 2,5%, el banco me puede conceder hasta 100.000 euros y me va a salir a pagar una cuota de 530 euros mensuales, con lo que puedo buscar un casa de 120.000 euros, aunque tengo que tener un ahorro de 20.000 euros.
Señalando que puedo comprar esa misma casa ganando 200 euros menos al mes, es decir 1.300 euros mensuales, con una hipoteca a interés variable a 1,5% y pagaré una cuota menor, de unos 482 euros mensuales, también durante 20 años.
