La permuta de inmuebles puede ser una alternativa de cara a sortear las dificultades para vender una casa, la falta de liquidez y las trabas para acceder al crédito. Si necesita cambiar de casa porque se le ha quedado pequeña, es demasiado grande, por motivos de trabajo o, sencillamente, por dificultades para pagar la hipoteca hay una opción novedosa en el mercado inmobiliario: el intercambio de viviendas entre particulares, una fórmula que, desde la crisis, está cobrando fuerza.
La ventaja de la permuta de inmuebles es, según las inmobiliarias que ofrecen este servicio, que permite sortear las dificultades para vender el piso de los dos clientes, pero también que se facilita que no haya hipoteca o que ésta sea menor que la que se exigiría en una compraventa tradicional.
Javier Rodríguez, director general de Truekecasa, cadena inmobiliaria especializada en el intercambio de propiedades, informa que han observado un importante crecimiento en sus operaciones en lo que va de año, con un incremento del 18% con respecto al mismo periodo de 2014, por lo que esta empresa -asentada en Galicia- ha comenzado un proceso de expansión en régimen de franquicia.
El directivo de Truekecasa reconoce que los problemas económicos se encuentran entre los principales motivos que empujan a un propietario al trueque inmobiliario. Explica que para muchas familias que no pueden hacer frente a la hipoteca y, con dificultades para vender su casa, la fórmula del intercambio se presenta como una opción a tener en cuenta, pero también recalca Javier Rodríguez que la permuta puede ser la solución perfecta para un cambio de ciudad por motivos laborales o por ejemplo para una familia que quiere cambiar su piso por un chalet porque ha tenido un bebé, intercambiándolo con una pareja a la que le sobran metros porque sus hijos ya se han marchado de casa.
De esta manera, según Truekecasa, con la permuta (dar una casa por otra y pagar la diferencia en el caso del inmueble de menor precio) se evita el problema que supone comprar una vivienda si haber vendido la anterior. Además se reduce el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, uno de los desembolsos más importantes en la compraventa, ya que al pactar el precio entre particulares, siempre será menor.
Javier García explica que este tipo de operaciones tienen éxito principalmente “por su rapidez” y admite que lo más difícil es poner a dos particulares de acuerdo lo que obliga a una importante labor de intermediación.
Javier Rodríguez explica que una persona interesado, primero ve el piso en fotos, y si le gusta posteriormente hace una visita real y después se realiza una tasación de las dos propiedades, una tasación tras la cual los clientes deciden si siguen adelante con la operación.
Recalca el directivo de Truekecasa que la permuta conlleva también, responder por los vicios ocultos (posibles defectos que puede tener la casa y que no son reconocibles en el examen de la vivienda n el momento de la entrega).
Precauciones legales a tener en cuenta
Una vez conocidas las supuestas ventajas que los impulsores de este tipo de iniciativas inmobiliarias consideran pueden ofrecer a los usuarios, también hay que tener una serie de precauciones de las que informa Legálitas, desde cuyos departamentos de Derecho Fscal y Civil advierten que “antes de adquirir a través de permuta una vivienda, es muy conveniente informarse de la situación jurídica de la misma”.
Para ello, según los abogados de Legálitas, el interesado en una vivienda deberá dirigirse al Registro de la Propiedad del lugar en el que esté ubicado el inmueble que quiere adquirir y solicitar, bien una nota simple informativa o un certificado de titularidad y cargas del inmueble. Con ello, se certifica la identidad de los titulares de la vivienda, así como la existencia de posibles cargas o gravámenes, tales como una hipoteca, un embargo, etc.
Asimismo, recomiendan ponerse en contacto con el Administrador o, en su defecto, con el Presidente de la Comunidad de Propietarios, para conocer si el propietario de la vivienda en cuestión está al corriente del pago de todos los gastos de la Comunidad de Propietarios, ordinarios y extraordinarios.
Explican que dicho estar al día en los pagos “se acreditará a través de una certificación sobre el estado de las deudas con la Comunidad emitida por el Secretario, que a la hora de elevar a público el contrato de permuta, deberá aportar cada uno respecto de su vivienda”. Aclarando que “si alguno no la aporta, puede que el notario se niegue a autorizar el otorgamiento de escritura pública, a no ser que la otra parte, le exonere de dicha obligación”.
Además, advierten que “es recomendable también que cada parte aporte justificantes de que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha sido pagado, ya que tales deudas son atribuibles a la vivienda, con independencia de quien ostente la titularidad del inmueble.
Gastos
Respecto a los gastos, los expertos de Legálitas señalan que “será necesario realizar dos escrituras públicas de adquisición por permuta, por lo que cada parte tendrá que asumir los gastos notariales que correspondan a su vivienda”. Señalando que la permuta también conlleva dos inscripciones en el Registro de la Propiedad y asumirá cada parte los de la vivienda que inscriba a su nombre”, un reparto de gasto que se realizará así “salvo pacto en contrario”.
Y subrayan que “la permuta, fiscalmente, hablando es una doble compra y una doble venta, de tal manera que tributamos por la ganancia o pérdida patrimonial y por la plusvalía municipal del inmueble que transmitimos, y abonamos el ITP del inmueble que adquirimos, no existe diferencia o beneficio respecto a una compra o venta simple”.
