Poco a poco al principio, y a través de grandes operaciones después, los fondos buitre internacionales se han convertido en los grandes amos del ladrillo español, un proceso en el que han sido grandes protagonistas los bancos, que han acelerado la salida de los activos inmobiliarios que se adjudicaron durante la crisis.
El pasado miércoles, BBVA comunicaba el cierre de la operación anunciada el año pasado por la que ha traspasado su negocio inmobiliario en España a Cerberus Capital Management. El cierre de la operación supone la venta a Cerberus de un 80% del capital social de Divarian, la sociedad a la que se ha aportado el negocio inmobiliario. El banco que preside Francisco González se ha quedado con el 20% restante.
El negocio traspasado comprende tanto los activos inmobiliarios, como los empleados necesarios para la gestión de este negocio. En el momento de anunciarse la operación se estimaban los activos sujetos al traspaso en unos 13.000 millones de euros.
Cerberus ha sido también, este mismo año, el comprador de la “práctica totalidad” de la exposición inmobiliaria de Banco Sabadell. Los activos objeto de la operación tienen un valor bruto contable conjunto aproximado de 9.100 millones de euros y un valor neto contable conjunto aproximado de 3.900 millones de euros.
La operación se estructuró a través de la transmisión de dos carteras de activos inmobiliarios denominadas comercialmente “Challenger” y “Coliseum” a una o varias compañías de nueva constitución, en las que Cerberus participará en un 80% y el banco en el otro 20%. Solvia, que seguirá estando participada íntegramente por Banco Sabadell, continuará prestando los servicios de gestión integral (servicing) de los activos inmobiliarios objeto de la operación en régimen de exclusividad.
Lone Star, por su parte, ha sido el comprador del grueso del ladrillo de CaixaBank. El acuerdo, que ya cuenta con el visto bueno de la Comisión Europea, contempla la venta del 80% del negocio inmobiliario del banco (que comprende Servihabitat y los activos inmobiliarios disponibles para la venta a octubre de 2017) a una compañía propiedad del fondo.
Una vez se cierre la operación, vinculada a que CaixaBank complete la recompra del 51% de Servihabitat, el banco aportará el negocio inmobiliario a una nueva compañía de la que posteriormente venderá el 80% a Lone Star, reteniendo una participación del 20%. El 100% del ladrillo de CaixaBank está valorado inicialmente en 7.000 millones de euros.
Pero si ha habido un gran protagonista en el sector inmobiliario español ha sido sin duda Blackstone. El fondo estadounidense se ha convertido en un visto y no visto en la mayor inmobiliaria privada de España, una posición que alcanzó en verano de 2017 al hacerse con la mitad de la cartera inmobiliaria del Banco Popular, absorbido por el grupo Santander. El paquete incluía activos inmobiliarios y créditos por un valor bruto de 30.000 millones de euros, además de la totalidad del capital de Aliseda, portal inmobiliario del Popular. Tras esta operación, Blackstone alcanzó un volumen de activos bajo gestión superior a los 12.000 millones de euros en España.
Ya en 2015 Blackstone se hizo con la cartera hipotecaria problemática de CatalunyaCaixa por un importe 4.123 millones de euros -con un valor nominal de más de 6.000 millones-. La operación se había anunciado en julio de 2014, pero tardó nueve meses en poder materializarse.
Una de las primeras incursiones en España de Blackstone fue también la más polémica: la compra de 1.860 pisos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) al Ayuntamiento de Madrid, todavía enredada en los tribunales. La operación, realizada en el verano de 2013 bajo el mandato de Ana Botella en el consistorio, se cerró en 128,5 millones de euros. También se hizo con Hotel Investment Partners (HIP), la plataforma de gestión hotelera del Sabadell, cerró una OPA en julio sobre Hispania y más recientemente pasó a controlar Testa Residencial.
