Críticas desde ambos lados a la nueva Ley de vivienda

Se alquila vivienda alquiler

Piso en alquiler. Autor: Jaime Pozas

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PSOE y Unidas Podemos lograron cerrar ayer un acuerdo para la nueva Ley de Vivienda, allanando de paso el camino para los Presupuestos. A la espera de que se presente oficialmente la norma en las próximas semanas, sí se conocen algunas líneas maestras de la misma, como la limitación de precios para los grandes tenedores. Y como era previsible en un asunto tan sensible como es la vivienda, las críticas han llegado desde las dos caras de la moneda: mientras los inquilinos consideran las medidas insuficientes y piden más inmediatez en las bajadas de precios, desde los portales inmobiliarios se habla de indefensión de los propietarios y se alerta de un incremento de la economía sumergida.

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, que junto a otras plataformas y sindicatos presentó una Ley de Vivienda alternativa hace apenas unos días, aplaude el acuerdo, pero señala que es “insuficiente”. “Con el nuevo acuerdo del Gobierno, estamos más cerca de dar un nuevo paso: blindar la regulación ya vigente en Cataluña y lograr que se extienda a todo el Estado”. Ahora bien, “queda mucho camino por recorrer”, añade en un comunicado. “Hasta que no tengamos un texto legislativo y que vaya más allá de lo acordado, no podremos cantar victoria”.

El sindicato ofrece al Ejecutivo algunas propuestas para bajar los precios, entre ellas que la aplicación de la regulación de precios sea “automática en todos los municipios en los que hay una situación de mercado tenso, al igual que se aplica el salario mínimo de forma global en todo el mercado laboral”. “Es preciso evitar desequilibrios territoriales en la aplicación de la regulación, que generarían efectos indeseados”, señala la plataforma, que sí abre la puerta a “permitir a los municipios que puedan hacer variaciones, pasado el primer año de regulación”.

El Sindicato de Inquilinos considera además que “la bajada de los precios hinchados debe ser obligatoria para el conjunto del mercado del alquiler, y no solo para las empresas con más de 10 viviendas”. En el caso de Barcelona, donde existen datos oficiales, casi el 70% de los inquilinos tendría difícil beneficiarse de una bajada, de acuerdo con sus cálculos. “¿Cómo es posible que una entidad jurídica con nueve viviendas en propiedad en un área de mercado tenso, no se vea afectada por la bajada obligatoria? ¿O cómo se explica que una persona física con 200 propiedades tampoco se vea afectada?”.

Otro punto que considera mejorable es que el acuerdo retrasa las bajadas de precio obligatorias hasta 18 meses posteriores a la aprobación de la ley. “Esto no sólo supone que estas reducciones se fijarán exclusivamente para los grandes tenedores, sino que además, la aplicación obligatoria del índice de precios a los nuevos contratos entrará en vigor -como muy pronto- de aquí a dos años. Desatendiendo, por lo tanto, la necesidad de que los precios de alquiler bajen urgentemente dado que entre 2013 y 2019 se han duplicado”.

En el caso de los particulares con menos de 10 viviendas, el acuerdo habla de que las bajadas de precios sean voluntarias, a cambio de una bonificación fiscal del 90%. Sin embargo, a juicio del Sindicato de Inquilinos “esto implicaría una transferencia directa del conjunto de la sociedad a los hogares con ingresos más altos, y no está claro que ayude a bajar precios”. Sus cálculos apuntan a que los beneficios fiscales como condición para bajar un 10% el alquiler resultaría rentable para los arrendadores que perciben ingresos por rentas de contratos de alquiler superiores a 3.000 euros.

En definitiva, este acuerdo “supone un punto de partida para avanzar en medidas más garantistas, pero es insuficiente”, de acuerdo con el sindicato, que pide además establecer contratos renovables automáticamente a no ser que el arrendatario incurra en una falta grave o que el arrendador necesite recuperar la vivienda para uso propio (o de un familiar); y que los honorarios de las inmobiliarias vayan a cargo de los arrendadores, que son quienes piden la comercialización la vivienda.

Las críticas de los portales inmobiliarios

Pero mientras los inquilinos critican que el acuerdo es insuficiente, por parte de los portales inmobiliarios el aviso es distinto: los propietarios “se van a sentir indefensos” y la medida será “poco efectiva” y podría aumentar la “economía sumergida”.

“Los propietarios de inmuebles se van a sentir indefensos, echando de menos políticas más propositivas de cara a hacer mayor el parque de viviendas”, indica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font. “Se puedan echar de menos políticas más propositivas de cara a hacer mayor el parque, así como a hacer más interesante que los grandes y pequeños propietarios mantengan sus pisos en alquiler”.

A su juicio, “estas medidas pueden provocar una menor inversión en el parque de viviendas por parte de los propietarios que van a ver como la rentabilidad de la misma, que tenían en alquiler (1 o más de 10), puede verse en entredicho”. En este sentido, “su interés por mantener o reformar cualquier inmueble posiblemente baje y provoque un envejecimiento del parque de viviendas. Por otro lado, esta situación puede provocar una reducción en el parque de viviendas de alquiler, ya que los pequeños propietarios están menos interesados en un producto que ofrece menos rentabilidad o en un mercado en el que se sienten menos protegidos” subraya Font.

Si no se añaden estas medidas para aumentar el parque, Pisos.com cree que “posiblemente aparecerá la economía sumergida, tal y como ha podido pasar en otros mercados en los que, a pesar de que existieran limitaciones de precios, la demanda que no paraba de crecer junto con la oferta que se había ido reduciendo, hizo que apareciera una economía sumergida paralela a la limitación de precios”.

Font critica además que la limitación de precios “se trata de una práctica muy poco efectiva en mercados parecidos al nuestro, ya sea en la congelación de precios, como puede ser ejemplo Berlín, o como en la bajada de precios, como en otros mercados”.

Teniendo en cuenta que esta nueva ley de la vivienda obliga a reservar el 30% de todas las promociones de vivienda a vivienda protegida – la mitad de la cuales se destinan a alquiler social – el experto cuestiona “qué se va a determinar como zona tensionada, quién va a determinar qué es una zona tensionada y cómo se va a gestionar la definición de qué es una zona tensionada”. Además, plantea si la aplicación de este tipo de limitación llega en el momento adecuado, ya que “se está produciendo principalmente en mercados en los que el acceso a la vivienda es más dificultoso, como en las grandes capitales que ya se están experimentando caídas de precios muy importantes desde hace meses. De hecho, en mayo – junio de 2021, tanto en Madrid como Barcelona podíamos estar con caídas alrededor del 15% mientras que ahora estamos en el 7%”.

Aprobación al bono joven anunciado por el Gobierno

También Fotocasa se ha unido a las críticas, al señalar que “la experiencia de otras ciudades vecinas europeas como por ejemplo Berlín, se ha demostrado que este tipo de medidas no son eficientes a largo plazo”. El portal inmobiliario considera “más eficaz optar por instrumentos incentivadores, en vez de penalizadores a la hora de establecer un control de sus alquileres. De hecho, esta medida podrá generar inseguridad jurídica no solo de cara a nuestros propietarios, sino también a los inversores extranjeros”.

Sí ve con mejores ojos las desgravaciones fiscales para los particulares que prevé la ley, y que a su juicio “son muy positivas y servirán para controlar los precios y mantenerlos a un nivel estable, sobre todo en las zonas más tensionadas de las grandes capitales”. Sin embargo, “no solucionarán el gran problema de la falta de vivienda en alquiler que nos encontramos en las ciudades más pobladas”, advierte Fotocasa. “Se hace necesario que esta Ley de Vivienda incluya más medidas incentivadoras que doten de seguridad y estabilidad a ambas partes del mercado del alquiler”.

También genera dudas el impuesto a la vivienda vacía mediante el recargo del 150% en el IBI. “¿Cómo sabrán los Ayuntamientos qué viviendas están vacías? De igual manera, continúa siendo una medida punitiva que no contribuye a la generación de confianza en el mercado y la creación de un clima inversor atractivo”, señala Fotocasa.

La valoración más positiva es para el ‘bono joven’ de 250 euros mensuales anunciado por el Gobierno. “Se trata de un gran acierto del Gobierno al poner el foco en el problema más importante al que se enfrentan los jóvenes. Estas ayudas directas al alquiler servirán para reducir la edad de emancipación, que la tenemos muy por encima de la media europea”, valora el portal.

Fotocasa cree que “la solución más eficaz para evitar subidas abusivas en el precio del alquiler pasa por ampliar el parque de vivienda en renta y fomentar el aumento de la vivienda social de alquiler”.

Frente a las valoraciones de los inquilinos y los portales inmobiliarios, por el momento Asval, la principal asociación de propietarios, guarda silencio sobre la nueva Ley.

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